Будівельна галузь в Україні: як змінилося будівництво під час війни

Повномасштабна війна змінила будівельний ринок України не лише за обсягами, а й за географією. Дані за 2021–2024 роки показують, що будівництво житлових будинків після різкого падіння почало відновлюватися, але вже в іншій просторовій логіці, йдеться у дослідженні YC.Market.

Частина нових квадратних метрів зміщується до західних і центральних регіонів, тоді як великі ділові центри зберігають концентрацію компаній з основним видом економічної діяльності  41.20 «Будівництво житлових і нежитлових будівель», але не завжди демонструють співмірні темпи прийняття об’єктів в експлуатацію. Це важливо для розуміння майбутньої відбудови. 

Аналітична команда YC.Market виявила, що карта компаній, карта попиту на житло і карта фактично прийнятих в експлуатацію площ дедалі менше збігаються один в один.

Для аналізу динаміки прийнятих в експлуатацію загальних площ житлових будинків та нежитлових будівель  використано дані за 2021–2024 роки зі Статистичного щорічника України за 2024 рік. Показники за 2025 рік не враховувалися, оскільки для коректного порівняння потрібен повний річний масив офіційної статистики – на момент підготовки матеріалу відповідний щорічник із даними за 2025 рік ще не був опублікований.

Головні тези:

• Будівництво житлових будинків частково зміщується до безпечніших регіонів. П’ять областей, які у 2024 році перевищили власні показники 2021 року за прийнятим в експлуатацію житлом, збільшили свою частку в загальноукраїнському обсязі з 14,4% до 22,6% – це Вінницька, Рівненська, Волинська, Івано-Франківська та Полтавська області.
• Водночас не всі західні регіони демонструють відновлення: Тернопільська область у 2024 році мала лише 44,5% від рівня 2021-го за прийнятим в експлуатацію житлом.
• У 2021 році місто Київ і Київська область мали майже рівні обсяги прийняття в експлуатацію житла. У 2024-му Київська область наблизилася до довоєнного рівня на 95%, тоді як Київ – на 72%. Це може вказувати на посилення ролі передмість і менш щільної забудови.
• Одноквартирні житлові будинки стали головним структурним зсувом. Їхня частка у загальній площі житлових будинків, прийнятих в експлуатацію, зросла з 38% у 2021 році до 51% у 2024-му. Натомість частка житлових будинків із двома та більше квартирами знизилася з 61,7% до 49%.
• Будівництво нежитлових будівель відновлюється помітно повільніше. У середньому за 2022–2024 роки житловий сегмент становив 71% від рівня 2021 року, а нежитловий – 51%.
• Концентрація компаній з основним видом економічної діяльності  41.20 «Будівництво житлових і нежитлових будівель» демонструє, де зосереджена корпоративна база галузі, але не завжди прямо корелює з динамікою прийняття квадратних метрів в експлуатацію. У вибірці YC.Market – 5997будівельних компаній, що відповідають заданим критеріям. Майже дві третини з них сконцентровані у шести регіонах, але частина областей із найкращою динамікою прийняття житлових та нежитлових приміщень в експлуатацію має середню, а не найбільшу кількість компаній.

Житлове будівництво

У 2021 році в Україні прийняли в експлуатацію 11,4 млн м² житлових будинків. У 2022 році, після початку повномасштабного вторгнення, показник знизився до 7,1 млн м². У 2023-му він майже не змінився – 7,4 млн м², а у 2024 році зріс до 9,8 млн м². 

Регіональна деталізація показує, що відновлення будівництва житлових будинків відбувається нерівномірно: частина західних і центральних областей уже перевищила власні довоєнні показники, тоді як регіони з вищими безпековими ризиками залишаються суттєво нижче рівня 2021 року.

Найважливіше – не лише загальна динаміка, а зміна регіонального балансу. У 2024 році п’ять областей перевищили власний рівень 2021 року за площею прийнятих в експлуатацію житлових будинків: Вінницька, Рівненська, Волинська, Івано-Франківська та Полтавська. Їхній сумарний обсяг зріс із 1,6 млн м² у 2021 році до 2,2 млн м² у 2024-му. На тлі загальноукраїнського падіння це виглядає як чіткий просторовий зсув. Цей тренд варто читати не як просте переміщення будівництва на захід, а як зміщення до територій із нижчими безпековими ризиками, стійкішим локальним попитом і ймовірною кращою прогнозованістю приватних рішень. 

На протилежному полюсі – регіони, де безпекові ризики та, як наслідок, інвестиційна невизначеність сильніше стримують будівництво. Харківська область у 2024 році мала лише 29% від рівня 2021-го за прийнятими в експлуатацію житловими будинками, Сумська – 46,2%, Одеська – 55,9%. Київ як місто теж не повернувся до довоєнного рівня, хоча залишається одним із найбільших ринків в абсолютних значеннях.

Окремо варто дивитися на Київську агломерацію. Київська область у 2024 році майже відновила показник 2021 року, тоді як столиця залишилася помітно нижче – це може свідчити про посилення ролі передмість, приватної забудови та менш щільних житлових форматів. Після 2022 року житловий будинок дедалі частіше сприймається не лише як нерухомість, а як елемент безпеки, автономності й життєвої стійкості.

Читайте також: Стартував новий YouTube-проєкт Urban Capital Talks: відверті розмови про ринок нерухомості зсередини

Нежитлове будівництво

Нежитлові будівлі – це офіси, торговельні площі, промислові та складські об’єкти, будівлі освіти, охорони здоров’я, соціального захисту та інші об’єкти, без яких неможливе повноцінне економічне відновлення. Але саме цей сегмент просів глибше за житловий.

У 2021 році в Україні прийняли в експлуатацію 4,9 млн м² нежитлових будівель. У 2024 році – 2,7 млн м², тобто 54,4% від довоєнного рівня. Як і в житловому сегменті, порівняння охоплює 2021–2024 роки – період, для якого доступний повний зіставний масив річної статистики зі Статистичного щорічника України. Середній показник за 2022–2024 роки становить 50,7% від рівня 2021-го. Регіональна таблиця показує, що спад у будівництві нежитлових будівель був не лише глибшим, ніж у будівництві житлових будинків, а й значно більш нерівномірним.

"Найглибше просідання спостерігаємо у Харківській області та Києві. Харківщина має очевидний безпековий чинник. Київський випадок інший: столиця залишається найбільшим центром концентрації компаній  з основним видом економічної діяльності  41.20 «Будівництво житлових і нежитлових будівель» у вибірці YC.Market, але прийняття в експлуатацію площ нежитлових будівель у 2024 році було різко нижчим за рівень 2021-го – це один із найпоказовіших розривів між корпоративною базою та фактичним прийняттям в експлуатацію нових площ", — зазначають у дослідженні. 

Водночас є регіони з точковим відновленням – у 2024 році Житомирська, Івано-Франківська, Кіровоградська та Тернопільська області перевищили власні показники 2021 року за прийняттям в експлуатацію нежитлових будівель. Але цей маркер варто читати обережно: окремий великий об’єкт або невелика база порівняння можуть суттєво змінити річну динаміку.

Детально щодо дослідження — за посиланням.