Property Times Новини

Згідно даних консалтингової компанії CBRE Ukraine, протягом перших шести місяців 2019 року спостерігалося покращення економічної ситуації в країні, а саме, ріст ВВП (+2,5%), сповільнення інфляції (-4,2 п.п. з початку року), підвищення рівня заробітної плати (+8,7% р/р) та укріплення національної валюти, — все це, в свою чергу, сприяло розвитку ринку торгової нерухомості в цілому.

Зокрема, зростання реальної заробітної плати та роздрібного товарообігу посприяло розширенню продуктових рітейлерів в Києві. Так, мережа супермаркетів Сільпо відкрила 4 супермаркети в Києві та області, Metro Cash&Carry анонсували плани по розширенню мережі оптових гіпермаркетів та відкриття 6 нових об’єктів до кінця 2П 2019 року. В той же час, Novus планує відкрити 7 нових супермаркетів до кінця року. Французька мережа Auchan, незважаючи закриття супермаркету в Sky Mall, на місці якого планується до відкриття супермаркет Novus, націлена на розвиток магазинів експрес-формату біля дому «Мій Ашан», а також, сегменту e-commerce.

Станом на перше півріччя, в Україні з’явилась обмежена кількість нових брендів, серед яких Claudie Pierlot (французький бренд одягу преміум класу), MISSHA (корейський косметичний бренд), Decathlon (французький бренд спорт-товарів) та WEILL (французький бренд одягу преміум класу). Більшість нових рітейлерів планують розширювати присутність в Києві, відкривши свої магазини в торгових центрах, які, починаючи з 2П 2019 року, планують ввести в експлуатацію. Очікується, що ринок торгової нерухомості залишається привабливим для міжнародних рітейлерів, зважаючи на позитивну динаміку роздрібного товарообігу та росту наявного доходу на фоні прискорення зростання ВВП в Україні. Відомо, що найближчим часом декілька міжнародних брендів планують вихід на ринок, включаючи Home&You, Carter’s, The North Face, Kipling, Eataly, AVVA та FLO.

Нова пропозиція торгових центрів у 1П 2019 була представлена двома торгово-розважальними центрами — ТРЦ Smart Plaza Obolon (10 000 кв.м) та ТРЦ Oasis (13 200 кв.м), які не мали суттєвого впливу на обсяг загальної конкурентної пропозиції, яка становила 1,13 млн. кв.м (+2,1% з початку року) на кінець 1П 2019. Згідно із заявами девелоперів, до кінця 2019 року загальний об’єм торгівельних площ має збільшитись до 1.33 млн. кв.м, так як планується введення в експлуатацію ТРЦ Blockbuster Mall (100 000 кв.м), ТРЦ River Mall (54,700 кв.м) та 2-ої черги ТРЦ Aprel Mall (45,700 кв.м). Таким чином, до кінця 2020 року загальний об’єм торгівельних площ має становити 1.72 млн. кв.м, внаслідок виходу на ринок нових об’єктів: Kyiv Mall (58,000 кв.м), Rive Gauche 2-га черга (50,000 кв.м), White Lines (Smart Plaza Holoseevo) (27,000 кв.м), Retroville (80,700 кв.м) та Ocean Mall (100,000 кв.м).

Середня вакантність на ринку знизилась до 2,7% (-0,3 п.п. з початку року). Водночас, як ринок перебуває в очікуванні нової пропозиції торгових площ, помітно зросли орендні ставки на найкращі вакантні площі. Орендна ставка на найкращі приміщення варіювалась в діапазоні $80-$111/кв.м/місяць (+6.6% нижня межа та +16.8% верхня межа з початку року), а ставка на інші об’єкти знаходилась в діапазоні $44-$63/кв.м/місяць (+4.8% нижня межа та +5% верхня межа з початку року).

В сегменті Кафе та Ресторани представлені, як локальні, так і міжнародні компанії, але провідні позиції займають українські компанії Aroma Kava, одна з найбільших мережевих кав’ярень (більш ніж 200 точок в 20 містах Києва) та Pizza Celentano — найбільша мережа ресторанів в Україні (більш ніж 100 ресторанів в 54-х містах України). Також, в Києві набирає популярності концепція фуд-холлів. Як відомо на території відреставрованої частини будівлі заводу «Арсенал», планується відкриття масштабного фуд-корту (площа 2000 кв. м), в якому розташуються ресторани, бари та кафе. Додатково, два подібних проекти знаходяться на стадії розробки, а саме на вул. Межигірська від Good Wine та призупинений проект на Троїцькій площі. Що стосується нових трендів, для сегменту Кафе та Ресторанів є перспективними локації для розміщення фуд зон в лоббі офісних та мультифункціональних будівель.

Станом на 1П 2019 року була зафіксована лише одна інвестиційна угода з придбання компанією Dragon Capital Smart Plaza Obolon (15 000 кв.м). Окрім того, в 1П 2019 Soltex Capital придбали ТЦ Respublika (135 000 кв.м), який залишається недобудованим з 2014 року. Що стосується ставки капіталізації в сегменті рітейлу, то даний показник залишався стабільним на рівні 11,75%, але очікується незначне зниження до кінця року.

Загалом, в короткостроковій перспективі очікується, що макроекономічні показники будуть продовжувати рости, що в свою чергу стимулюватиме інтерес міжнародних рітейлерів до українського ринку. Однак відкриття нових торгових центрів може стати викликом для існуючих. Так відкриття 1-ї черги Blockbuster MALL в. 2П 2019 року може переорієнтувати потоки клієнтів на користь нового ТЦ, що призведе до відтоку клієнтів в існуючих ТРЦ, які знаходяться в спільних зонах охоплення споживачів. Крім того, в найближчі кілька років великі суперрегіональні торгові центри Києва будуть проходити «випробувальний період» для визначення свого потенціалу.

Поза тим, як орендодавці, так і рітейлери продовжують впроваджувати нові концепції та змінювати формати, щоб залишатися конкурентоспроможними. Поряд зі швидким розвитком електронної комерції, великі рітейлери запускають онлайн-магазини. Зокрема, Inditex Group відкриває онлайн продажі в Україні у вересні. Додатково, очікується, що сегмент Кафе та Ресторанів в Україні зазнає подальшої трансформації під впливом розвитку мультифункціональної нерухомості, яка дозволить розміщувати великі площі кав’ярень та ресторанів на додаток до традиційного фуд-корту.