Передбачуваність: нова валюта багатоквартирного будівництва

Леонід Новосельський,

CEO «КЕРАТЕРМ» 

Повномасштабна війна змінила умови роботи українського багатоквартирного будівництва. Одні девелопери завершують проєкти, розроблені ще до вторгнення. Інші запускають нові об'єкти, враховуючи безпекові ризики, потребу в автономності, нестабільну логістику та строки введення будинків в експлуатацію.

Нових проєктів стало менше. За даними ЛУН, у 2025 році продажі відкрили у 231 новому житловому комплексі проти 457 у 2021-му. Кількість квартир, будівництво яких розпочали, також поступається рівню 2021 року: за даними Держстату, наведеними у звіті ЛУН, у 2025 році в Україні розпочали будівництво 62,7 тис. квартир у багатоповерхових будинках проти понад 144 тис. у 2021-му. Порівняно з 2024 роком цей показник зріс на 53%, проте не сягає навіть половини рівня 2021-го.

Для девелоперів у центральних регіонах України, зокрема в Києві та області, воєнні ризики залишаються важливою умовою планування. Обстріли створюють загрозу пошкодження житла та інфраструктури. Під час визначення графіка будівництва необхідно враховувати можливі перерви в роботі через повітряні тривоги, перебої енергопостачання та наслідки атак. Їхній вплив на строки залежить від локації й обставин конкретного проєкту.

У таких умовах для девелопера особливо важливо зменшувати невизначеність у процесах, якими він і його партнери можуть керувати. У КЕРАТЕРМ ми розглядаємо вибір стінового матеріалу як рішення, що впливає на бюджет, закупівлі та графік будівництва. Заздалегідь узгоджені обсяги, строки поставок і технічні рішення допомагають планувати роботи та коригувати їх у разі зміни обставин.

Очікування подальшого зростання витрат відображають і галузеві опитування. За вересневим опитуванням НБУ 2026 року, будівельні підприємства очікували подальшого подорожчання послуг підрядників і водночас планували збільшити обсяги робіт та закупівлі матеріалів. За такого поєднання узгоджені графіки та зрозумілі умови постачання набувають особливої ваги.

Вартість стіни — більше, ніж ціна матеріалу

Будь-який житловий проєкт починається із завдання: побудувати певну кількість будинків у визначені строки й у межах затвердженого бюджету. До цього додаються питання безпеки, доступності робочої сили, постачання, енергетики та попиту. Матеріал для стін варто пов'язувати з цими умовами вже на етапі проєктування.

Ціна одиниці матеріалу — лише частина розрахунку. Повна вартість стіни включає сам матеріал, розчин, різання, відходи, доставку, розвантаження, роботу мулярів, технічний супровід і можливі переробки. Якщо порівнюються готові стінові конструкції, слід також ураховувати утеплення, оздоблення та інші елементи, передбачені проєктом. Порівнювати треба функціонально близькі конструкції, що відповідають однаковим вимогам, а межі розрахунку для всіх варіантів мають збігатися.

Окремо варто оцінити вплив на графік. Якщо рішення потребує більше часу на монтаж або створює додаткові операції, це теж має економічну вагу. Тому девелоперу важливо знати не лише вартість готової стіни, а й те, як вона впливає на корисну площу, як швидко її можна змонтувати і наскільки стабільним буде результат на всьому об'єкті.

Чому говорити з виробником варто на старті

Залучення виробника на етапі проєктування чи підбору матеріалів має практичну цінність. Саме тоді найбільше можливостей адаптувати рішення до бізнес-завдань девелопера, його бюджету й строків. На цьому етапі можна оцінити всю конструкцію стіни: товщину, кількість матеріалу, потребу в розчині, особливості монтажу, вплив на корисну площу та майбутню експлуатацію.

Матеріал для стін іноді вважають рішенням, яке можна безболісно змінити будь-коли. Насправді заміна матеріалу в затвердженому проєкті може потребувати перевірки конструктивних рішень, оновлення документації, зміни технології мурування та логістики. Обсяг змін залежить від проєкту й обраного матеріалу. Після початку будівництва доцільність заміни слід оцінювати з урахуванням витрат на коригування проєкту, зміну закупівель і можливий вплив на строки: ці витрати можуть перевищити потенційну вигоду.

Планування поставок

Великі проєкти потребують планування поставок за чергами та етапами будівництва. Якщо йдеться про кілька багатоповерхових будинків, виробник має заздалегідь знати, які обсяги знадобляться, у які періоди їх потрібно постачати і як це вплине на виробничу програму. Горизонт планування залежить від масштабу проєкту та графіка робіт. Девелоперу потрібен постачальник, який розуміє цей графік і може погодити з ним власну роботу.

На практиці це означає заздалегідь узгодити:

• перелік матеріалів;
• обсяги за чергами;
• розмір партій;
• графік оплат і поставок;
• умови приймання та зберігання на майданчику.

Окремо слід визначити порядок змін: хто погоджує нові обсяги, коли повідомляє про перенесення робіт і як сторони коригують поставки.

Супровід і робота з бригадами

Співпраця з забудовником у КЕРАТЕРМ не закінчується відвантаженням продукції. Окрім комерційної команди, у компанії працює технічний напрям, який взаємодіє із забудовниками та проєктними організаціями. Він може допомогти з підбором рішення, технічним розрахунком, консультаціями щодо монтажу, організацією поставок і супроводом бригади. Мета такого супроводу - підібрати стінове рішення під вимоги конкретного проєкту й надати учасникам будівництва технічні консультації в погодженому обсязі.

Навіть якісний матеріал не гарантує результату, якщо його неправильно застосовують. Багато що залежить від досвіду бригади, дотримання технології та розуміння особливостей мурування. Навчання, майстер-класи й шеф-монтаж допомагають працювати відповідно до технології та зменшують ризик помилок, відходів і переробок. Якість будинку формується і на виробництві, і на майданчику, коли матеріал потрапляє до рук майстра.

Діалог із покупцем квартир

Важливо говорити і з кінцевим споживачем. Покупці хочуть розуміти, як будинок поводитиметься в різні сезони, наскільки він енергоефективний, як працює звукоізоляція та з яких матеріалів збудований. Відповідати на ці запитання слід підтвердженими розрахунками, нормативами й конкретними проєктними рішеннями. Коли йдеться про властивості стін, пояснення мають стосуватися всієї конструкції та її виконання на об'єкті.

Що для девелопера означає передбачуваність

Надійність постачальника виявляється у виконанні погоджених зобов'язань щодо якості продукції, комплектації, поставок і технічного супроводу. Виробник має чітко окреслювати межі своєї відповідальності, узгоджувати роботу з партнером і вчасно повідомляти про ризики.

Для девелопера передбачуваність має конкретні критерії: погоджене стінове рішення, розрахована вартість конструкції, графік поставок і порядок внесення змін. Ці домовленості потрібно узгодити до початку робіт і переглядати разом зі змінами в проєкті. Так виробник допомагає девелоперу планувати бюджет і роботи на майданчику.

Партнерський контент