Основний запит орендарів: компактні офіси та мінімізація капіталовкладень
На початку повномасштабного військового вторгнення, офісний ринок Львова зіткнувся з великою хвилею ситуативного попиту на офісні приміщення через міграцію компаній з центральних та східних регіонів до більш безпечних західних областей. З початку 2023, через певну стабілізацію безпекової ситуації, цей тренд почав демонструвати поступове послаблення, а попит у регіоні повернувся до своїх традиційних формуючих груп. Про це йдеться в дослідженні CBRE Ukraine, яке є в розпорядженні Property Times.
Зниження орендної активності на ринку продовжилося і в 2024 році, особливо на фоні історичного фокусу ринку на локальні компанії та сферу IT та телекомунікацій. В останні роки, основним драйвером розвитку ринку офісної нерухомості у Львові залишався ІТ сектор, на долю якого припадала левова частка в структурі валового поглинання. Аби забезпечити якісною пропозицією такий значний сегмент споживачів, на ринку спостерігався активний девелопмент бізнес-центрів та планування офісних проєктів різних форматів з фокусом на потреби ІТ компанії. Проте, починаючи з 2022 року, попит від компаній ІТ сфери продемонстрував значне падіння спочатку у зв’язку із переходом на гібридний формат роботи через пандемію, а згодом з початком повномасштабної війни. В той самий час орендарі почали переглядали свої потреби в офісному просторі у бік до його скорочення, що в результаті спричинило тиск на локальний ринок.
У структурі орендних угод за розміром переважали невеликі угоди площею 100-300 кв.м, що є найбільш популярним форматом для оренди серед малого та середнього бізнесу. Слідуючи тенденції попередніх років, у 2024 спостерігався явний дефіцит великих угод. Окрім, ІТ сектору, міжнародні компанії, які також поглинають великі площі, залишаються у своїх поточних офісах, уникаючи переїзду через його вартість та задля збереження стабільності робочих процесів.
Обсяг нової офісної пропозиції, яка вийшла на ринок протягом 2024 року становить близько 12 000 кв.м, що на 75% менше ніж в 2023. Так, загальна пропозиція конкурентних офісних площ у Львові зросла на 3% і склала 417 000 кв.м. Девелоперська активність в офісному сегменті значно сповільнилася, однак ті об’єкти, які до початку повномасштабного вторгнення вже були на завершальних стадіях, продовжують будуватись. Згідно заяв девелоперів очікується, що у 2025 році на ринок планується до введення в експлуатацію близько 47 000 кв.м офісних площ, проте майбутня пропозиція у сегменті залишатиметься обмеженою до моменту відновлення ринку, оскільки нові масштабні девелоперські проєкти будуть розглядатися лише після заповнення існуючих вакантних площ.
Зростання офісної пропозиції при низькому попиті та подальший ріст вакантності, змістили баланс ринку в бік орендаря. Середня вакантність у найбільших бізнес-центрах Львова досягла 35% (+6% р/р), станом на кінець вересня 2024 року. Основна частина вакантних приміщень була зосереджена в новозбудованих об’єктах, в яких залишається низький рівень заповненості. Варто зазначити, що ріст вакантності на ринку Львова триває з 2020 року: так, у 2019 році вакантність становила лише 5%, однак, пандемія спричинила її підвищення до 20%, а війна – до нинішніх 35%. Проєкти, розпочаті під час активного попиту до пандемії, реалізовувалися протягом 2020–2023 років. Відтак, ринок зіткнувся з падінням попиту на тлі пандемії, що створило дисбаланс між зростаючою пропозицією та обмеженою здатністю ринку поглинути нові площі. Нова офісна пропозиція не відповідала новим реаліям попиту, знижуючи загальну привабливість орендного бізнесу. Як наслідок, на ринку формується новий тренд: зростання попиту на купівлю компаніями невеликих приміщень у бізнес-центрах для власного використання.
Орендодавцям та власникам бізнес-центрів стало важливо утримати своїх існуючих орендарів, а орендні знижки та спеціальні умови, на противагу залучення нових користувачів, стали ключовими важелями в орендних відносинах. Водночас складнішою залишається ситуація в нововведених об’єктах, оскільки обмежений попит, в структурі якого домінують невеликі орендні угоди, підтримує високий рівень вакантності, навіть на тлі привабливих орендних ставок. Так, орендні ставки на якісні офісні площі знизилися в середньому на 21% р/р до $7-$16 кв.м/міс (без ПДВ та ОРЕХ). З огляду на зростаючу конкуренцію та задля забезпечення заповненості своїх об’єктів, орендодавці можуть переглянути офісні концепції у бік зменшення площ з їх розділенням на кілька менших офісів, здачу в оренду вже готових приміщень з ремонтом та збільшити гнучкість комерційних умов відповідно до реалістичних очікувань ринку.
Як залучити орендаря сьогодні?
Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості, CBRE Ukraine, зазначила: «Зростаюча конкуренція на ринку офісної нерухомості вимагає від орендодавців гнучкості та готовності до актуальних викликів, аби залишатися привабливими для орендарів. На противагу попереднім трендам, де основний попит формували представники IT сектору, що потребували відповідного формату та розміру приміщень, сьогодні – попит формують переважно представники локального малого та середнього бізнесу, що, відповідно, відображається на структурі попиту. Даний сегмент орендарів обирає невеликі площі, що не вимагають додаткових капіталовкладень та готові до використання, тому орендодавцям важливо адаптувати свої пропозиції під актуальні потреби ринку. Серед основних стратегій – перегляд концепції у бік зменшення площ з їх розділенням офісів на затребувані на ринку площі, пропозиції готових приміщень, збільшення гнучкості договорів, приведення комерційних умов у відповідність із реалістичними очікуваннями ринку та ширша співпраця з професійними офісними консультантами, які здатні залучити платоспроможного орендаря».
