Property Times Новини

25 січня 2024 року відбувся захід на тему: “Реєстрація  майбутніх об'єктів нерухомості: важливі роз'яснення ”, організований Конфедерацією будівельників України (КБУ) спільно з RED Community by ЛУН. 

Зокрема, Наталія Козловська, заступниця Міністра розвитку громад, територій та інфраструктури України, розповіла про зміни, які чекатимуть на споживачів і девелоперів після впровадження реєстру МОН (майбутніх об'єктів нерухомості). 

Вона наголосила на значущості ролі реєстру для усього процесу цифровізації будівельної галузі. Та перелічила документи, які регулюють реєстрацію МОН:

• Закон "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому";
• Закон "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Закон "Про регулювання містобудівної діяльності"
• Постанова "Про визначення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна";
• Постанова "Деякі питання виконання вимог Закону України "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"

Пані Наталія повідомила, що для 47 об’єктів завершено внесення відомостей в ЄДЕССБ та для 80 об’єктів розпочато процес створення документів для реєстрації СМП (спеціальне майнове право).  Вона зауважила, що документи, які були створені до впровадження системи ЄДЕССБ, ще потрібно сформувати або отримати в цій системі: “Це досить складний процес. Не в усіх замовників документи фактично відображають стан об’єкта, тому ще треба провести коригування”. 

Наталія Козловська нагадала, що зараз держава реалізує програми єВідновлення та єОселя, за якими громадяни можуть отримати квартиру або кредит на житло. Так, пріоритет буде надаватися об'єктам, де зареєстровано СМП. 

Експертка відзначила, що завдяки обміну даними між ЄДЕССБ і ДРРП блокуються спроби обходу закону (через кооперативну схему, використання форвардних контрактів та укладання попередніх договорів на квартири). 

Заступниця Міністра розвитку громад, територій та інфраструктури України прокоментувала процедуру внесення дрібних коригувань щодо площі об’єкту: “Розробляємо рішення, для полегшення коригування розбіжності між планом і фактом, якщо вона становить не більше 5%”. 

 Вона описала законодавчі зміни, які будуть впроваджені найближчим часом:

• Визначення пропорції гарантійної частки (житлова/нежитлова площі)
• Зміни до порядку видачі будівельного паспорту
• Уніфікація процесу надання банківської гарантії: строки та підстави для її продовження, запобіжні заходи у разі не продовження її дії, втрата права вчиняти правочин щодо об'єктів
• Розширення переліку відомостей, що підлягають верифікації шляхом додавання відомостей про девелопера та його об'єкти
• Процедура отримання платежів за банківською гарантією

Пані Наталія повідомила, що незабаром реєстрація МОН здійснюватиметься автоматично. 

Олександр Гончаренко, проєктний менеджер проєкту TAPAS, розповів про технічну сторону роботи реєстру МОН. 

Він зазначив, що для того щоб запустити автоматичну реєстрацію, необхідно все перевірити на поточному етапі розробки, бо пізніше можуть виникати питання при внесенні змін в документацію. 

 Реєстрація здійснюється в 4 кроки:

• Реєстрація договору про організацію та фінансування будівництва

 “Є питання змішаних договорів, я б рекомендував розділяти їх. Якщо підрядник і виконує роботи, і відповідальний за залучення коштів, то це мають бути різні договори”, - наголосив пан Олександр. 

• Реєстрація гарантійної частини

“Є проблема, що як гарантійну частку реєструють лише комори. Можуть бути зловживання. Сподіваємося, що пропорція житлових і нежитлових приміщень в цій частці буде найближчим часом врегульована в постанові”, - зазначив Олександр Гончаренко. 

•  Формування заяви про реєстрацію СМП та МОН

1. Реєстрація СМП

 Він наголосив, що найчастіше помилки виникають при визначенні площі: “Важливо на етапі затвердження проєкту вирахувати кількість складових частин. Коригувати можна буде частину площі в приблизному діапазоні до 5%”. 

 Також пан Олександр зазначив, що часто виникає проблема з рішенням щодо присвоєння адреси: “Адреса має бути присвоєна на етапі отримання дозволу, щоб потім не витрачати на це кілька місяців”.

 Як розповів Олександр Гончаренко, в останній місяць часто виникають питання щодо майданчиків на прибудинковій території та об’єкти благоустрою, які раніше ігнорувалися, а тепер інформація про них має вноситися в реєстр. Окремою проблемою, яка часто виникає, є проблема поверховості, особливо в об’єктах, які розташовані на схилах тощо. 

 При реєстрації старих об’єктів виникають складнощі з наповненням проєктної документації, підтвердженням/внесенням МУО та ТУ, верифікацією наявних договорів та верифікацією в банках. 

 Пан Олександр перелічив негативні наслідки порушення процедур:

• Відсутність можливості реєстрації на інвестора
• Блокування на рівні взаємодії ЄДЕССБ та ДРРП
• Труднощі у присвоєнні ідентифікаторів
• Необхідність приведення юридичних процедур у відповідність

 За його словами, присвоєння ідентифікатора об’єкту є вкрай важливим - це дозволяє відслідковувати життєвий цикл об’єкта. Також він є обов’язковим для роботи з ЄДЕССБ та ДРРП. 

 Олександр Гончаренко навів статистику щодо зареєстрованих заяв на СМП. Загалом було заявлено 7392 МОНи, найбільша кількість яких розташовано у Львівській області. 

Окремо він наголосив на тому, що для сервісів нерухомості було створено АРІ, який дозволяє перевіряти наявність реєстрації в ЄДЕССБ та ДРРП: “Сподіваюся, що топові сервіси використають дану можливість. Цей інструмент забезпечить прозорість для всіх”. 

Проєктний менеджер проєкту TAPAS зазначив, що планується розширення команди служби підтримки та підвищення кваліфікації, що дозволить скоротити терміни обробки звернень та вирішення проблемних питань: “Зараз стандарт виправлення технічної помилки - 5 днів. Якщо ваше питання не розв’язано - пишіть скаргу на підтримку. Ці звернення опрацьовуються окремо”. 

Докладно про МОН та інші законодавчі зміни ви можете прочитати у блозі  Олександри Федотової,
партнера, керівника практики нерухомості та будівництва ADER HABER.