Property Times Новини

Новий польський уряд, в якому домінує партія "Громадянська коаліція", ще під час виборчої кампанії оголосив, що відновить роботу над законом про структури типу REIT, яку було припинено кілька років тому. Економічні організації закликають її виконати свої економічні обіцянки - запровадження вітчизняних REIT могло б стимулювати внутрішній попит і залучити більше внутрішнього капіталу на ринок нерухомості, який сьогодні тут практично відсутній. Про це пише Property-forum.eu.

Висока інфляція в поєднанні з високим попитом на оренду житла в останні роки призвела до того, що індивідуальні інвестори в Польщі почали вкладати свій капітал в оптову торгівлю житловою нерухомістю. Незмінно в цій країні її розглядають як простий і зрозумілий інвестиційний актив, який у довгостроковій перспективі радше зростає, ніж втрачає вартість, і, на відміну від цінних паперів, ніколи не втратить її до нуля. За даними консалтингової агенції CBRE, що посилається на дані Національного банку Польщі, у 2022 році 70% квартир у Польщі було придбано з інвестиційною метою.

Висока популярність квартир серед індивідуальних інвесторів пояснюється ще одним фактом - вони не мають альтернативи, коли йдеться про вкладення капіталу в ринок нерухомості. Це пов'язано з тим, що в Польщі досі не існує законодавчої бази для REIT (Real Estate Investment Trusts), компаній або фондів, зареєстрованих на біржі, які інвестують в нерухомість і виплачують своїм акціонерам - якими можуть бути, наприклад, великі групи дрібних індивідуальних інвесторів - прибуток від оренди. Ця форма інвестування вже багато років присутня в країнах Західної Європи та Скандинавії, але не тільки - в Чеській Республіці на REIT, засновані на місцевому капіталі, припадає 60% інвестицій в комерційну нерухомість. Для порівняння - на польському ринку, де домінують німецькі та американські компанії, частка вітчизняного капіталу становить лише 2%.

У довгостроковій перспективі REIT можуть спричинити приплив внутрішнього капіталу, підвищуючи стабільність і ліквідність сектору нерухомості, роблячи його менш залежним від іноземного капіталу, а також формуючи внутрішній попит. Водночас, участь у REIT може стати чудовим пенсійним продуктом, як відносно безпечний інструмент довгострокового інвестування заощаджень, особливо в періоди економічних криз, до яких фондовий ринок є особливо вразливим, а також в умовах низьких відсоткових ставок. Аналітики та економісти вже багато років вказують на те, що польська пенсійна система, схожа на піраміду, не дозволяє її учасникам інвестувати у вітчизняну нерухомість, яка приносить дохід, і натомість робить багатими, наприклад, німецьких чи шведських пенсіонерів.

Після багатьох років нехтування та суперечок у верхах з'явився проблиск надії на зміну такого стану речей. Нещодавно Податкова рада Конфедерації Lewiatan, найвпливовішої польської бізнес-організації, яка представляє інтереси роботодавців Польщі в Європейському Союзі, звернулася до нового уряду із закликом відновити роботу над законом про REITs. У своєму зверненні KL стверджує, що запровадження цих норм позитивно вплине на розвиток ринку нерухомості в Польщі, стимулюватиме будівельну галузь та забезпечить довгострокове економічне зростання. 

Чому в Польщі досі немає REIT? Нагадаємо - першу роботу над законопроектом про функціонування таких структур у Польщі Міністерство фінансів розпочало ще у 2016 році. Спочатку польські REIT мали інвестувати в комерційну нерухомість. Однак після критичного висновку Національного банку Польщі було вирішено, що об'єктом інвестування будуть лише квартири. На думку експертів НБП, польський капітал, який заповзявся б на ринок комерційної нерухомості, не мав би особливих шансів проти "окопаних" тут німецьких чи американських фондів, які легко перемогли б польські REIT у боротьбі за найкращі активи. Для вітчизняного капіталу залишилася б лише неповноцінна, неякісна нерухомість, яка не гарантувала б довгострокових прибутків - тому під гучні протести експертів галузі було вирішено зосередитися лише на житловій нерухомості, яка на той час ще не викликала особливого інтересу в аутсайдерів.

Наступною важливою віхою стала поява 17 липня 2018 року законопроекту "Про інвестиційні компанії з управління нерухомістю" (далі - "ФIН"). Передумовою законопроекту було те, що REIT/ФIН повинні були бути акціонерними товариствами, що котируються на ВФБ, які купують та здають в оренду житлову нерухомість з метою отримання фіксованого орендного доходу для своїх акціонерів. Пайові інвестиційні фонди повинні були виплачувати регулярні дивіденди у розмірі не менше 90% від прибутку, а також робити внески до державного бюджету за рахунок податкових надходжень від виплачених дивідендів. REIT мали отримати відстрочку зі сплати податку на прибуток до моменту його розподілу серед інвесторів.

У другій половині 2020 року робота над REIT відновилася, цього разу в Мінекономрозвитку. Була сформована команда, що складалася з компетентних представників інституцій та міністерств, а також відомих експертів, на чолі з заступником міністра розвитку для розробки стратегічних припущень для законопроєкту. Міністерство задекларувало свій намір розширити клас активів, в які інвестують REIT, включивши до нього комерційну нерухомість.

Проєкт закону про ФІН мав стати матеріалом для роботи над проєктом нового закону. Інтенсивна робота уряду над масштабною податковою реформою в рамках так званої "Польської угоди", яка мала бути запроваджена з 2022 року, та подальше фіаско і спроба виправити законодавчі помилки наступними версіями "Польської угоди" призвели до численних кадрових змін у ключових міністерствах, у тому числі в Мінекономрозвитку. Робота над польським REIT була передана Міністерству фінансів і зрештою припинена.

Чи задовольнить новий уряд прохання Конфедерації левіафанів? Анджей Доманьський з Громадянської коаліції, співавтор економічної програми партії, вже неодноразово підкреслював під час виборчої кампанії, що створення REIT необхідне для запровадження належної диверсифікації інвестицій та фінансового забезпечення польських пенсіонерів. Тож є всі шанси, що Польща нарешті побачить структури такого типу, за умови, звичайно, що прийнятий закон буде кому втілювати в життя. На думку доктора Адама Черняка, економіста Варшавської школи економіки, необхідно буде також створити окреме міністерство житлового господарства. Якщо житловою сферою і надалі опікуватиметься лише один департамент суперміністерства розвитку, цього буде замало, щоб, наприклад, запустити законодавство про РЕІТ з нуля. Також буде вкрай важливо дозволити REIT інвестувати в комерційну нерухомість - якщо вони зосередяться виключно на житлі, то можуть сприяти ще більшому зростанню цін, які за останній рік досягли 14-20%, залежно від місця розташування об'єкту.