Property Times Новини

Новини партнерів 

Понад 10 років City One Development системно досліджує ринок житлової нерухомості Києва. На основі власної аналітичної бази компанія здійснює регулярний моніторинг цін новобудов столиці, аналізує динаміку попиту і пропозиції, структуру ринку та поведінку покупця.

Підсумки 2025 року дозволяють говорити не лише про цифри, а й про глибші трансформації, які відбуваються з первинним ринком житлової нерухомості Києва в умовах четвертого року повномасштабної війни.

Загальна ситуація

2025 рік для первинного ринку житлової нерухомості Києва став роком тихого відновлення без різких рухів. Ринок не демонстрував ажіотажного попиту, однак і не перебував у стані стагнації. Після кількох років високої невизначеності покупець почав повертатися – обережно, вибірково, з чітким фокусом на якість, надійність девелопера та реалістичні строки реалізації проєктів.

Середня ціна на первинному ринку станом на кінець 2025 року склала $2011 за кв. м, або 84,6 тис. грн/кв.м. Річне зростання – +3,3%. При цьому курс долара за рік зріс лише на 1% – до 42,07 грн/$.

Ціни зростали повільно, але стабільно. Це принциповий сигнал для ринку: зростання відбувається не за рахунок спекулятивних очікувань, а завдяки реальному попиту та обмеженій пропозиції якісного продукту.

Ціни

Динаміка середньої ціни на ринку первинної нерухомості Києва у 2025 році виглядала наступним чином:

- за перше півріччя 2025 року – зниження на -1,2%;

- за друге півріччя 2025 року – зростання на +4,5%;

- від початку до кінця 2025 року – зростання на +3,3%.

Фактично ринок пройшов дві різні фази. На початку року попит залишався стриманим: покупці займали вичікувальну позицію, що призвело до незначного коригування цін. Натомість друга половина року продемонструвала зміну настроїв – кількість угод зросла, а ціни повернулися до плавного підвищення.

У підсумку 2025 рік завершився з помірним плюсом. Це зростання не виглядає агресивним, однак саме така динаміка є здоровою для ринку, який перебуває у фазі відновлення. Важливо й те, що подорожчання відбулося не лише через валютний фактор – у доларовому еквіваленті ціни також зросли, хоч і незначно.

Статистика і реальність

Одна з ключових особливостей 2025 року – суттєва різниця між формальною статистикою та реальним станом ринку. Середні показники цін залишаються «обтяженими» проєктами, які роками перебувають у продажу, але фактично не будуються або знаходяться у замороженому стані.

Якщо виключити такі об’єкти з розрахунків, реальна середня ціна «живих» новобудов Києва становить близько $2140/кв.м, що приблизно на 6–7% вище за офіційну статистику.

Такі проєкти створюють ілюзію доступного житла, водночас системно занижуючи середню ціну по ринку. Аналіз лише активних і ліквідних житлових комплексів показує іншу картину – реальна ринкова ціна є відчутно вищою.

Для покупця це означає просту річ: надто низька ціна сьогодні часто є індикатором ризику, а не вигідної інвестиції.

Структурна трансформація ринку

Первинний ринок житлової нерухомості Києва за останні роки зазнав кардинальних структурних змін, і 2025 рік лише закріпив цей тренд. 

Економ-клас фактично зник як масовий сегмент. Якщо у 2014 році він займав майже 50% ринку, то у 2025 році – лише 3% пропозиції. Проєкти, які раніше позиціонувалися як економ, або повністю розпродані, або заморожені, або перепозиціоновані у комфорт-клас. Покупець більше не готовий миритися з мінімальними стандартами – навіть у складних економічних умовах він очікує базового рівня якості, сервісу та середовища для життя.

Комфорт-клас став новою нормою ринку і сьогодні є домінуючим сегментом, займаючи понад 50% пропозиції. Саме тут концентрується основний попит.

Бізнес-клас зберігає стабільну частку – близько 35%, демонструючи високу стійкість навіть у кризові роки.

Преміум-сегмент залишається нішевим, але ціново стабільним. Його частка становить 8–10% попри скорочення кількості проєктів. Цей сегмент купують не масово, але усвідомлено.

Динаміка цін за класами

Усі сегменти зростали, проте без різких перекосів. Найбільшу динаміку продемонстрували доступніші формати, що логічно в умовах обмеженого платоспроможного попиту. Бізнес та преміум-класи зростали повільніше, але саме вони залишаються найбільш стабільними з точки зору ліквідності.

За підсумками року:

економ-клас – $1103/кв. м (+5%);

комфорт-клас – $1365/кв. м (+4%);

бізнес-клас – $2450/кв. м (+2%);

преміум-клас – $4596/кв. м (+4%).

Ціни в іноземній валюті у період з 2022 по 2025 роки коливалися у дуже вузькому коридорі, а у другій половині 2025 року почалося зростання по всіх сегментах. Ринок чітко продемонстрував: якість і класність проєкту важливіші за агресивну ціну.

Нові проєкти

2025 рік не став роком масових запусків, проте кількість нових проєктів є рекордною для столиці з огляду на воєнні умови. За даними моніторингу City One Development, від початку року на ринок Києва вийшло 10 нових житлових комплексів.

Перша половина року була представлена переважно великими комфорт-комплексами, орієнтованими на масового покупця. Середня стартова ціна становила $1428/кв.м.

Друга половина року принесла на ринок проєкти бізнес та преміум-класу з вищими стартовими цінами та складнішими концепціями. Середня стартова ціна – $2727/кв.м.

Це свідчить про поступове повернення девелоперів до більш складних форматів і відновлення інвестиційного інтересу до ринку.

Ключові тренди 2025 року

2025 рік зафіксував кілька фундаментальних тенденцій:

- комфорт-клас остаточно став базовим стандартом ринку столиці, економ-клас зникає як сегмент;
загальна кількість ЖК на ринку за чотири роки війни скоротилася приблизно на 25%, що формує дефіцит якісної пропозиції;
- девелопери запускають нові проєкти обережно, орієнтуючись на платоспроможний попит та інвесторів;
нові проєкти дорожчі за середні ринкові показники;
- кількість нових ЖК є значною для четвертого року війни, але недостатньою для міста-мільйонника – пропозиція залишатиметься обмеженою, а доступного житла ставатиме менше;
- якісні проєкти продаються навіть у складних умовах;
- конкуренція між девелоперами дедалі більше відбувається не ціною, а продуктом.

Прогноз на 2026 рік

За умови збереження поточних макроекономічних і безпекових факторів, 2026 рік має всі передумови розпочатися з помірного подорожчання та подальшого дефіциту якісної пропозиції. Ринок уже пройшов найнижчу точку та поступово переходить у фазу зростання, де ключову роль відіграватимуть надійність девелопера, продумана концепція та довгострокова цінність проєкту.