Скільки сьогодні приносить оренда квартири: девелопер назвав реальну дохідність

Новини партнерів

Після початку великої війни вкладені в нерухомість кошти почали повертатися повільніше. Якщо раніше інвестори могли очікувати на відносно швидку окупність, то сьогодні це значно довша історія. До того ж, за останні роки реальна дохідність оренди житла в Україні суттєво знизилася.

Таку думку висловив комерційний директор київського офісу компанії Greenville Дан Сальцев в коментарі виданню “Мінфін”, пише Property Times. 

За його словами, якщо раніше інвестори могли розраховувати на 8-10% річних в доларах, то зараз дохідність становить близько 4-7% у більшості міст країни. Серед основних чинників - зростання цін на житло, високі ставки за іпотекою, збільшення витрат на ремонт і обслуговування, можливі простої без орендарів. 

“Дохідність оренди напряму залежить від двох складових - повна вартість квартири при купівлі і розмір щомісячної оренди. Ці критерії відрізняються в залежності від класу житла. Вигідним для інвестора є показник річної дохідності від 8%. Наприклад, у нас в 9-й секції ЖК Greenville на Печерську, яка зараз будується, розрахунковий показник вар’юється в діапазоні 12-14% річних. Термін окупності квартир у такому випадку становить приблизно 8,5 років”, - зазначає Дан Сальцев. 

Таким чином, до 10 років окупності на сьогодні — майже ідеальний термін для інвестора. Такої ж думки притримуються ріелтори. 

“Якщо ви купили квартиру за 48 тисяч доларів, здаєте - по 400 доларів у місяць, що за рік дає 4800 доларів, а за 10 дозволяє повністю повернути вкладення. Чим вища орендна ставка й нижча вартість квартири, тим коротші терміни окупності”, — пояснює київський ріелтор Ірина Луханіна. 

“Класична формула розрахунку валової дохідності орендної нерухомості така: беремо щомісячну ставку, множимо на 12, а отриману цифру ділимо на вартість обʼєкта при купівлі і множимо на 100. Наприклад, якщо квартира здається за 15 тисяч на місяць, то за рік маємо 180 тисяч доходу. Якщо ви купили квартиру за 48 тисяч доларів, то маємо 9% річних. А якщо взяти, скажімо, квартиру за 80 тисяч доларів, яку реально здавати в найм по 20 тисяч гривень на місяць, то дохідність буде вже нижчою - приблизно біля 7%. Це якраз той момент, який багатьох дивує: більш дорога квартира далеко не завжди є вигіднішою для інвестора, ніж дешевша. Саме тому багато хто зараз дивиться саме на недороге житло, скажімо, смарт-формату. Воно дешевше “на вході”, на нього швидше знаходяться орендарі, і в результаті такі обʼєкти показують кращу дохідність, ніж дорожчі квартири”, — додає експерт.

Але треба мати на увазі, що квартири з вищою дохідністю потребують більше амортизаційних витрат: швидше змінюються орендарі, зношуються меблі або сантехніка, частіше необхідний косметичний ремонт, клінінг тощо. Це, зазвичай, стосується тих же смарт-квартир. Саме тому досвідчені інвестори орієнтуються не лише цифри прибутковості, але й скільки часу, зусиль та уваги доведеться витратити на обслуговування. 

Тим, хто у наступні роки планує інвестувати в нерухомість для заробітку на оренді, Дан Сальцев з Greenville рекомендує обирати, у першу чергу, компактне та ліквідне житло в хороших локаціях.