Property Times Новини

Генеральне планування міст стало наріжним каменем усіх дискусій в архітектурному середовищі, оскільки COVID-19 змінив стиль життя людей, та їх пріоритети. Про це розказав Віталій Бойко  під час Smart Building Forum, в ексклюзивній панелі «Планування і оновлення міст: виклики сьогодення».

Під час свого виступу, Віталій навів цифри з дослідження NAI Ukraine та розповів як витрачали свій час мешканці Лівого берегу протягом тижня у доковідний період. Майже 60% займала робота, 12% — на логістику, решту часу займав активний lifestyle. Драйвером для вибору місця для життя було розташування офісу, але пандемія змінила все кардинально.

Дослідження компанії McKinsey демонструє, що люди в усьому світі не планують працювати виключно в офісі, 60% планують дистанційну роботу. Відповідно, lifestyle про який ми говорили вище стає не актуальним для великої кількості населення, особливо для представників креативної економіки, за якою майбутнє і, яка є наступним етапом розвитку людства. Тому залежність від центру міста, де зусереджені основні робочі місця, нівелюється. «Люди надають перевагу work from home і не хочуть витрачати час на те, щоб дістатися роботи, вони обирають місце, де хочуть жити. Тому lifestyle споживача диктує девелоперам нові умови. Найдорожчий ресурс — це час. Усі потреби, починаючи від робочого місця, і закінчуючи медичними, освітніми, спортивними потребами, шопінгом повинні закриватися в 20 хвилинній пішохідній доступності. Також повинна закриватися потреба в соціалізації, а навколишнє середовище має бути екологічним», — зазначив Віталій.

Вперше ця ідея була озвучена в 1961 році, в наші дні вона допомогла виграти вибори меру Парижа, також такі райони є в Копенгагені, райони супер-блокс в Барселоні. Урбаністи Парижа називають такий підхід омлетом, тому що все життя, всі гроші сконцентровані в центрі, там найвищі ціни, насичена інфраструктура, все змішане. Мер Парижу запропонувала мікрорайон в 15 хвилинній пішохідній доступності, тобто багато яєшні в одному місці. Це вже не Mixed Use, а велика кількість функцій, які розміщені в пішохідній доступності. Ця теорія важлива, бо зараз розробляються не однотипові райони, а Blended Use, коли всі потреби споживачів прив’язані до одного району.

Для Києва такі проєкти не є новими, формат «міста в місті» представлені у значній кількості. Можливо, вони ще не ідеально відповідають сучасним світовим тенденціям, вони не генерують ВВП, окрім невеликої комерції на стріт-рітейлі, може не вистачати рекреаційної інфраструктури, але перевагою житла таких районів є ціна. В одній і тій географічній точці можуть бути два житлових комплекси, де квартира в одному може бути дорожча в діапазоні від 20 до 200 відсотків, ніж в іншому.

Коли девелопери чують про інфраструктуру, то перша реакція негативна, адже це додаткові інвестиції, але саме інфраструктура робить житло дорожчим.«Інвестиції в інфраструктурні проєкти на рівні 20% від загального кошторису дозволяють збільшити ціну за кв.м в середньому на 30–70%. Ми нарешті переходимо до впровадження світових тенденцій з розвитку житлових масивів, районів, міст, коли інфраструктура, житлові приміщення, комерційна складова, соціальні простори та продумана транспортна логістика не лише є набором функцій та елементів житлової забудови, а повноцінним ЄДИНИМ простіром для життя», — зазначив він.

Сьогодні споживач потребує Blended Use, максимальну концентрацію інфраструктури в одному місці. Тому класичне зонування територій, де домінують Single Use проєкти, потрібно переглядати, а вже існуючи райони потребують переосмислення територій. Саме при розробці проєктів реновації найяскравіше проявляється дієвість підходу Research Led Approach to Design — коли аналітика потреб аудиторії, прогнозування розвитку територій та економічні показники проєкту є базисом, на якому розробляються архітектурні та дизайнерські рішення.
Саме завдяки детальному розгляду потреб аудиторії та розробці проєктів за для максимальної відповідності її Lifestyle все частіше девелопери (не лише закордонні, а й українські лідери ринку) відходять від розробки єдиного, класичного мастерплану, а починають розробляти додаткові Економічні, Цифрові (адже сучасні технології вже давно інтегровані в наше повсякденне життя) та Культурні мастерплани своїх проєктів. Цей підхід дозволяє створювати не просто житлові комплекси, а повноцінні простіри для життя, а девелопери перетворюються на Place Makers — творців життєвого простіру громад.