Ставка капіталізації житлової нерухомості в Україні становила у березні 8,7%

Ставка капіталізації щодо об’єктів житлової нерухомості у березні поточного року становила 8,7%, повідомила директор Private Investors Union Олена Помазан агентству «Інтерфакс-Україна».

«Ми назвали цей показник індексом послів української нерухомості, він розрахований шляхом незалежного опитування компанією Private Investors Union професіоналів, які здійснили угоди з нерухомості у березні 2023 року. Надалі цей індекс розраховуватимуть щокварталу», — повідомила Помазан.

Свої дані для розрахунку індексу амбасадорів української нерухомості надали, зокрема, члени Асоціації спеціалістів з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ).

«Ставка капіталізації розрахована за ринковими угодами, здійсненими контрагентами, які володіли необхідною інформацією та укладали угоди на конкурентних засадах», — наголосила Помазан.

Зокрема, за результатами реальних операцій у Києві середня ставка капіталізації щодо житлової нерухомості становила 4,6%, у Чернівцях — 7,1%, у Львові — 9,3%, у Рівному — 9,8%.

За торговою нерухомістю (формат магазини біля дому) середня ставка капіталізації у Києві — 5%, Львові — 7,1%, Рівному — 7,2%.

Експерт ринку нерухомості зазначила, що у ставці капіталізації сконцентровано інформацію про ризики, очікувану дохідність та цінність об’єктів.

Один із способів розрахунку ставки капіталізації — співвідношення орендної плати та вартості об’єкта нерухомості. Ставка капіталізації (yield або factor у термінології інших країн) у розвинених країнах публікується об’єднаннями учасників ринку (наприклад, NAREIT, NСREIF у США) та професійними консультантами. Брокери використовують термін «ставка капіталізації» або його аналог для формулювання ціннісних пропозицій клієнтам.

«Логіка більшої ставки капіталізації у Західній Україні, ніж у Києві, підтверджує здоровий глузд проведеного нами незалежного розрахунку», — зазначила Помазан.

Вона наголосила, що в Україні найчастіше використовується показник «термін окупності». З погляду практики розрахунку цей показник є зворотним до ставки капіталізації.

«Але глибинний зміст терміну окупності, прийнятого в нерухомості в Україні, і ставки капіталізації суттєво відрізняються з погляду підходу. Відрізняється вектор: або зосередженість у минулому, або спрямованість у майбутнє. Ставка капіталізації ілюструє нерозривний зв’язок ризику та прибутковості — те, що довів нобелівський лауреат Гаррі Марковіц для інвестиційних портфелів», — додала Помазан.

Експерт зазначила, що ставка капіталізації дозволяє порівнювати прибутковість проєктів нерухомості з іншими засобами інвестиційних вкладень.

«Ліквідність, ризик вкладень, прибутковість — за цими показниками прибутковість у нерухомості має бути наближена до прибутковості довгострокових облігацій країни. Валюта для розрахунку береться та ж, що й за угодами з нерухомістю. Прибутковість за єврооблігаціями України у березні 2023 року становить 37,8% (єврооблігації України з погашенням у 2035 році.) Як бачимо, зараз ставка капіталізації в житловій нерухомості (8,7%) втричі менша за дохідність за інструментами, доступними інвесторам з великим капіталом щодо приватних інвесторів у нерухомість», — пояснила Помазан.