Property Times Новини

Знайти вакантний склад в Україні в 2024 році було не так просто, оскільки вільних об’єктів не більше 2% при мінімально необхідних 5-7%, розповідають експерти ринку виданню Delo.ua.

Головними клієнтами складів під час війни залишаються ритейл, фармацевтичні компанії, оператори авторинку, а також 3PL, які спеціалізуються на логістиці та зберіганні швидкопсувної продукції.

Найбільші затребуваними є професійні високотехнологічні складські приміщення. В Україні понад 600 складських комплексів, але більшість — старі, що залишились у спадок з радянських часів. Вони часто занедбані та з незадовільними умовами, тому часто їх класифікують як склади класу С.

За даними компанії Colliers Ukraine, загальна пропозиція професійної складської нерухомості А та В класу в Україні складає близько 3 млн кв. м. У порівнянні з іншими сусідніми європейськими країнами, ринок складської нерухомості має куди рости.

Упродовж 2024 року було зафіксоване помітне зростання попиту на склади: річне валове поглинання склало близько 167 000 кв. м, що лише на 3% менше ніж в довоєнному 2021 році. Великий інтерес, на думку аналітиків CBRE, зумовлений потребами у крупних складських площах, і може стимулювати зростання валового поглинання в 2025 році.

Великі юніти (складів 10 тисяч кв. м і більше), за словами CEO Watermelon development Федора Арбузова, викликають найбільший інтерес на ринку.

Також, як зазначили в коментарі Delo.ua аналітики NAI Ukraine, особливо гострий попит спостерігається на холодні склади. За даними компанії, у Києві зокрема приміщення класу А складають 18% на ринку складської нерухомості, 29% — клас В і 53% — клас С.

Більша частина складських комплексів (А+) будується під власні потреби компаній, тож на спекулятивний ринок виходить невелика їх частина. Якщо й пощастить відшукати необхідний об'єкт, угоди про оренду укладаються на перших стадіях його будівництва.

Клас А в основному орендують великі логістичні, виробничі компанії та ритейлери. На приміщеннях класу В та С більше сфокусовані малий та середній бізнес.

Інфографіка: NAI Ukraine

Водночас у загальній пропозиції лише близько 5% холодних приміщень, хоча на них величезний попит. Найбільші з них розміщені в логістичних комплексах, таких як RLC. Половина з них має холодильні камери (+1…+8°C) для фруктів, овочів, молочних продуктів, чверть — морозильні камери (-18…-24°C) для м'яса, риби, заморожених продуктів. Можливість підтримки ультранизьких температур (-60°C і нижче) для фармацевтичної продукції чи спеціальних заморожених товарів є лише у 18% комплексах.

Із найбільш важливих факторів вибору складських приміщень є розташування — прямий вихід на магістралі національного та міжнародного значення, а також якість складського комплексу.

Більша частина компаній вимушені будувати складські комплекси під власні потреби, оскільки існує суттєвий дефіцит достатньої площі. Наявність виробничих приміщень і холодних складів завжди є суттєвою перевагою для компаній.

Загальна пропозиція та вакантність складських приміщень у  Києві. Динаміка за 2020-2025 роки. Інфографіка: NAI Ukraine

За таких обставин український ринок складів вважається високоперспективним і високодохідним. Навіть в умовах війни будувати комплекси дуже вигідно, з сучасними технологіями час його будівництва скоротився до 1,5-2 років. Проте іноземні інвестори все ще не ризикують заходити в Україну, хоча й ретельно вивчають наш ринок, розповів експерт у галузі складської логістики, CEO компанії DP Development & Property Дмитро Пасенков.

За його словами, однією з головних перешкод є відсутність доступного страхування, достатнього для покриття ризиків, пов'язаних з війною.

За нинішніх обставин рятує ситуацію те, що українські оператори почали активно розбудовувати складські комплекси. Це важливо, оскільки кардинально змінилась і географія ключових логістичних зон.

Однак темпи будівництва залишаються невисокими — через нестачу робочих і будівельних матеріалів, що пов’язано з наслідками війни та дефіцитом робочої сили. Це, у свою чергу, призводить до здорожчання орендних ставок: вже у 2024 році вони зросли на 20-25%.