Варіантівність реконцепцій і реновацій на прикладі ТРЦ

17.09.2021   |  Новости

9 вересня на Будівельній конференції BUILDPRO 2021 керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник виступив з лекцією «Концецпія / реконцепція об’єкта – алгоритм успіху у висококонкурентному середовищі». Організатором виступала Ліга Майстрів, одне з наймасштабніших ком’юніті професіоналів в сфері будівництва в Україні.

Під час свого виступу Костянтин Олійник назвав однією з головних причин необхідності проведення реконцепції зростання конкурентних загроз (за рівнем насиченості торговельними площами на 1000 жителів Київ (606,0 кв.м) обігнав головні торгові столиці СНД і ряд міст східної Європи). Також це пояснюється життєвим циклом об’єкта (приблизно 8-10 років), за час якого спостерігається моральне і фізичне старіння, втрата інтересу з боку покупців і орендарів, значне зниження показників операційної діяльності. Зазначені фактори призводять до необхідності комплексної реконцепції або принципової зміни його функціонування.

У доповіді були розкриті принципові типи реновацій і реконцепцій.

«Планові – пов’язані з моральним і технічним старінням, постійним зниженням операційних показників (відвідуваності, заповнюваності, прибутковості)», – коментує Костянтин.

Планові реконцепції діляться на підтипи:

  • Еволюційні – регулярне поліпшення, модернізація, оновлення, поточний ремонт торгової галереї, місць громадського користування, інженерних систем, концептуального наповнення, окремих зон, зміна форматів і ротація орендарів, інше.
    Прикладом еволюційної реконцепції є ТРЦ Gulliver, який постійно проводить ротацію орендарів, а також створив нову точку тяжіння відвідувачів – медіафасад.
  • Революційні – капітальне, комплексне оновлення та ремонт, що проводяться раз в 7-10 років (життєвий цикл об’єкта) з можливим переглядом розміру і формату, ребрендингом.
    Прикладом є ТРЦ S)Mall, який був відкритий в ході реконструкції колишнього ТЦ «Дастор», розташованого за адресою проспект Юності, 18. Його загальна площа склала 15 000 м2, з яких 9 500 м 2 – торгові приміщення і 2 000 м2 відведено під офіси.

«Вимушені реновації пов’язані зі змінами на ринку, появою нових конкурентних погроз, значним посиленням конкурентного тиску. Вони можуть бути неминучими або екстремальними », – уточнив керівник консалтингу UTG.

  • Неминучі – викликані негативними наслідками розвитку ринку, суттєвим просіданням операційних показників, збитковістю.
    Як приклад вимушеної реконцепції Костянтин називає ТРЦ Planeta Mall в Харкові, який після відкриття стане найбільшим ТРЦ Східної України, об’єднає під одним дахом лідерів українського рітейлу, а також здивує відвідувачів інноваційними архітектурними та дизайнерськими рішеннями.
  • Екстремальні – комплексний редевелопмент або зміна формату, недоцільність подальшої експлуатації об’єкта, незатребуваність на ринку.
    «До екстремальних реконцепцій девелоперів стимулювало небувале зростання активності на ринку офісної нерухомості 2016-2020 років, трансформувавши ТРЦ «Макрос», ТЦ «Silver Breeze», «InSilver», готелю «Кооператор», «Славутич», кінотеатр «Зоряний», фабрику М.Вороніна, заводи «Арсенал», «ЕлектроПриладПостач» і багато інших в БЦ», – коментує Костянтин Олійник.