Каким будет рынок жилой недвижимости в 2018 году: ключевые тенденции

19.01.2018
  1937

Авторы: Ирина Настыч, Наталия Рева

Большинство тенденций, характерных для рынка жилой недвижимости во второй половине 2017 года, сохранят свою актуальность в 2018. Эксперты рынка, с которыми пообщался Property Times, считают, что конкуренция будет усиливаться, цены – расти, а девелоперы будут бороться за покупателя путем расширения и улучшения сервисов.

Репутация vs инновации

«На рынке по-прежнему большое количество игроков, – говорит Олеся Перчак, коммерческий директор ИСК «Обрий». – С одной стороны – те, которые занимают значительную долю рынка, имеют историю успеха и сформированную за счет этого уверенность, что у них будет все замечательно, несмотря ни на что. С другой стороны – молодые игроки с инновационными подходами, более быстрой и гибкой реакцией на запросы потребителей». При выборе квартиры покупатель «взвешивает», сравнивает и выбирает, что ему ближе: история успехов и репутация или творческий подход, гибкость в сочетании с высокой ответственностью, и открытость. «Это все больше будет влиять на структуру рынка и его изменение», – прогнозирует эксперт.

Чтобы быть успешным на высоко конкурентном рынке, девелоперу необходимо придумать свою «фишку», предложить покупателю уникальную услугу.

«Если раньше все продавали квадратные метры, то сейчас, с ростом конкуренции, инвесторы все чаще обращают внимание на содержание продукта, на идею, – комментирует Андрей Ваврыш, CEO Riverside Development. – Покупатель должен не просто понять, за что заплатил, но и ощутить все преимущества жизни в максимально продуманном и качественно построенном проекте».

Акцент на услуги

Предложение и спрос постепенно смещаются в сторону жилья комфорт-класса, который сочетает в себе ценовую доступность эконома с расширенным спектром услуг.

«Комфорт-класс составляет уже больше половины стартующих проектов, – поясняет Елена Ширина, аналитик отдела маркетинга девелоперской компании City One Development. – Чтобы поддержать падающую рыночную стоимость жилья, застройщики продолжат позиционировать свои комплексы выше, пытаясь добавить им каких-то преимуществ без существенного повышения себестоимости».

Локация, качество технологий и материалов при определении класса проекта постепенно отходят на второй план – определяющими становятся именно услуги.

Комплексная застройка

В 2017 году началась реализация сразу нескольких масштабных проектов комплексной застройки – в этом году они составят значительную долю рынка. Застройщикам интересна возможность в рамках одного проекта реализовать максимальное количество функций – это снижает затраты на отдельно взятый дом. Инвесторы получают современное качественное пространство для жизни. В новых проектах больше внимания уделяется местам для общения и досуга, качественно, с учетом потребностей будущих жителей, прорабатывается инфраструктура. 


Застройщикам интересна возможность в рамках одного проекта реализовать максимальное количество функций

«Этот тренд начинает формировать новый потребительский сегмент – часть людей, купивших квартиры в новостройках 4-5 лет назад, уже сейчас понимают, что их жилье не обеспечивает желаемое качество жизни, и снова переходят в группу потенциальных покупателей», – комментирует Александр Панфилов, начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK.

Функциональность вместо малометражности

Спрос на смарт-квартиры падает, все большую популярность приобретает функциональные жилье средних габаритов.

Увлечение смарт-квартирами в прошлые годы спровоцировало дефицит двухкомнатных, поэтому в нынешнем году их доля будет расти. Также повысится спрос на так называемые квартиры-трансформеры, считает Светлана Любимова, руководитель отдела продаж жилого комплекса «Петровский Квартал».

Изменятся и планировки квартир – они станут более функциональными и удобными. «Среди основных трендов в планировочных решениях можно выделить грамотное зонирование, максимальное использование квадратных метров для гармоничной жизни, уменьшение площади коридоров, выделение гардеробных комнат, – комментирует Олеся Перчак.

Технологичность

Современные технологии заняли прочное место в жизни потребителей, и покупатели жилья – не исключение. Осознавая существующий в обществе запрос и следуя мировым трендам, застройщики постепенно внедряют новые технологии в своих проектах. Это системы «умный дом» и «умная квартира», электронные системы контроля доступа, очистки воздуха и воды.

«Владельцы квартир, в которых внедрены системы «умный дом», не только получают более высокий уровень комфорта и безопасности, но и могут более рациональнее использовать теплоэнергию, осветительные и электрические приборы, что минимизирует расходы на коммунальные услуги», – считает Анастасия Мараули, директор по маркетингу Edelburg Development.

Одновременно с запросом на технологичность формируется запрос на более качественные услуги. «ЖЭК со стандартным набором и качеством услуг потребителю уже не интересен. Нужна управляющая компания с современным сервисом, которая обеспечит широкий спектр качественных услуг», – объясняет Руслана Грабко, директор по продажам и маркетингу Royal House.

Рост цен неизбежен

После относительной ценовой стабильности 2017 года, в этом году эксперты прогнозируют рост стоимости квадратного метра в новостройках.

«Цены будут расти соизмеримо с ростом стоимости энергоносителей, комплектующих и в зависимости от курса доллара. Поэтому прогноз для покупателей неутешительный – цены на сегодняшний день граничные, падать им некуда, остается только «оттолкнуться от дна» и взлететь вверх», – прокомментировали в пресс-службе ХК «Киевгорстрой».

Показатели роста во многом будут зависть от курса национальной валюты. По словам Елены Шириной, в случае значительного укрепления гривны, возможно даже снижение гривневых цен. Однако такое развитие событий эксперт считает маловероятным.


Показатели роста цен на жилую недвижимость во многом будут зависть от курса национальной валюты

В компании DIM group уверены, что даже при самом пессимистичном сценарии, когда курс гривны резко снизится, цены на недвижимость не будут повышаться в соответствующем эквиваленте. «При низкой покупательской способности девелоперы не могут адекватно реагировать на курсовые скачки, ведь резкое, пускай даже полностью оправданное, повышение цены приведет к снижению продаж», – считает Павел Подраный, директор отдела продаж DIM group.

«По нашим прогнозам, рост цен в гривневом эквиваленте в 2018, по сравнению с 2017, ожидается на уровне 20-30%», – говорит Олеся Перчак, подчеркивая, что помимо курса, влияние на цену квадратного метра будут оказывать рост минимальной заработной платы и инфляция.

Без ипотеки, но с рассрочкой

«Рынок очень ждет масштабного и недорогого ипотечного кредитования. Однако банковские ставки с учетом всех рисков не позволяют нормально длительно кредитовать покупателей в национальной валюте. Потому что при эффективной ставке порядка 20% за 5-6 лет квартира удорожается в цене в два раза. Это становится как минимум не интересно», – считает Андрей Ваврыш.

Эксперты пока не видят предпосылок для снижения ставок по ипотечным кредитам – вероятнее всего, они будут расти. Среди причин называют повышение учетной ставки НБУ, падение курса гривны и неопределенность судьбы дальнейших траншей МВФ.  

«Рост процентных ставок негативно отразится на развитии кредитования в целом, – уверена Елена Дмитриева, заместитель председателя правления ПАТ «КБ «Глобус». – Ипотечное кредитование наиболее чувствительно к величине процентной ставки, поэтому большинство банков сейчас не работают в этом направлении. Думаю, что эта ситуация существенно не изменится в 2018 году, мы не ожидаем выхода новых игроков».


Эксперты пока не видят предпосылок для снижения ставок по ипотечным кредитам

Для удешевления кредитов необходимы системные изменения в стране, объясняет Олеся Перчак. «Важен рост количества платежеспособных заемщиков с официально подтвержденными источниками доходов. Необходимы законодательные изменения, повышающие гарантии банков в случае непогашения заемщиком ипотеки. По оптимистическим прогнозам, понижение процентной ставки можно ожидать не ранее второй половины 2019 года», – комментирует эксперт.

Зато девелоперы по-прежнему будут использовать собственные финансово-кредитные механизмы.

«По результатам прошлого года можно предположить, что в 2018 около 50-60% квартир на первичном рынке Киева будут приобретены при 100% оплате их стоимости. Около 40% квартир будет приобретено в рассрочку и не более 4% при помощи банковского кредитования», – прогнозирует Александр Панфилов. По его мнению, условия рассрочки станут более привлекательными для покупателя: сроки вырастут до 7-10 лет, а первый взнос сократится до 10%.

Завоевать и удержать лояльность

Важным механизмом привлечения покупателя останутся программы лояльности. Примерно 80% застройщиков используют скидки в различных форматах: просто скидки, специальные ценовые предложения или дополнительные преференции при повторных покупках. Традиционная скидка при 100% оплате составляет 5-10%, в отдельных случаях ее размер достигает 15-25%. Тип акционного предложения во многом зависит от класса и стартовой стоимости жилья.

«Скидка от стоимости – наиболее распространенный вариант для эконом- и комфорт-класса, – объясняет Андрей Ваврыш. – Кладовая либо парко-место в подарок будет хорошо востребовано для элит- и бизнес-класса. – В зависимости от класса объекта также будут предлагаться подарки и разные бонусы в виде путешествий, бытовой техники, набора «умного дома» или дизайн-проекта».

К традиционным скидкам и подаркам постепенно добавляются нефинансовые механизмы, позволяющие получить и удержать лояльность покупателя. «Неценовые программы лояльности используют для выстраивания коммуникаций с инвесторами не только до и в момент покупки, но и после того, как клиент внес деньги, – комментирует Олеся Перчак. – Потребитель должен чувствовать внимание и заботу застройщика и после покупки, регулярно получать обратную связь. Это необходимое условие повышения лояльности, которая, как известно, дорога с двусторонним движением».


Читать другие статьи

29.03.2018
Property Times собрал комментарии относительно возможного принятия обсуждаемого законопроекта
подробнее
17.11.2017
Чтобы быть услышанным потенциальным покупателем, маркетинговые отделы постоянно ищут и внедряют новые инструменты, совершенствуют свои стратегии.
подробнее
11.10.2017
Глава правления и президент холдинга «Киевгорстрой» рассказал о своем видении состояния и перспектив строительного рынка
подробнее
12.09.2017
Ключевые тренды, которые будут оказывать влияние на развитие рынка жилой недвижимости до конца текущего года
подробнее