Property Times Технології

Дерев’яне будівництво, яке ще кілька років тому асоціювалося здебільшого з приватними котеджами, сьогодні стає одним із найперспективніших напрямів сучасного девелопменту. В умовах енергетичної кризи, зростання цін на матеріали та прагнення до декарбонізації, інтерес до інноваційних технологій на основі дерева в Україні зростає. Архітектори, інженери та виробники поступово впроваджують рішення, які вже довели свою ефективність у країнах Скандинавії, Центральної Європи та Канади — від каркасного будівництва до CLT (cross-laminated timber) та LVL (laminated veneer lumber).

Проте цей напрямок досі залишається нішевим. Property Times разом з експертами галузі розповідає про технологічні можливості, нормативні перешкоди та перспективи дерев'яної архітектури в контексті відбудови країни.

Перспективні напрямки

Серед різноманіття підходів до дерев'яного будівництва експерти виділяють кілька перспективних напрямків. Наталія Дерен, управляючий партнер 7CI Group, наголошує на важливості інженерної деревини: «Найбільш перспективними на сьогодні є технології дерев'яного будівництва, які дозволяють будувати великі приміщення — від 1 000 кв. м площі поверху. А це в першу чергу інженерна деревина, де замість цільного масиву використовують композитні дерев'яні матеріали, виготовлені промисловим способом. Це дає високу міцність, стабільність розмірів і вогнестійкість».

До таких матеріалів належать CLT (Cross-Laminated Timber) — перехресно-клеєна деревина, Glulam (Glued Laminated Timber) — клеєний брус, та LVL (Laminated Veneer Lumber) — шаруваний шпонований брус. 

Ростислав Мазурак, керівник проєкту девелопера Alterra Group, ділиться практичним досвідом: «Найбільш перспективною технологією для України на сьогодні є будівництво з клеєного брусу. Ця технологія вже зараз дозволяє реалізовувати масштабні комерційні проєкти, як от один із наших логістичних центрів, де ми збудували перший в Україні дерев’яний склад. Клеєний брус поєднує міцність, довговічність та можливість виробництва в Україні».

Перший в Україні дерев’яний склад

Володимир Брунько, головний інженер проєктів, аналізує конкурентні позиції різних технологій: «Всім є місце, всім є частка. До 2-х поверхів включно — практично без або з мінімальними обмеженнями з призначення будівель, ці конструктивні системи конкурують із всіма іншими конструктивними системами будівництва, так би мовити, у відкритій конкуренції». Однак він застерігає: «Вище 2-х поверхів дерево, в широкому сенсі за вказаними системами, не можливе до широкого застосування так, як це відбувається в ЕС, США, Канаді, на умовному Заході, загалом».

Експерт також звертає увагу на технічні обмеження матеріалу: «Крім того, "дерево" не може закрити всі потреби Замовника-Власника будівлі. Його термічний опір не достатній і не дозволяє зробити зовнішні стіни виключно дерев'яними для притомної по здоровому глузду товщини цих стін. Треба додаткове утеплення. Потрібен захист від сонячного та атмосферного впливу. Тобто, багатошарові конструкції, що різко применшує привабливість дерева як огороджувальних конструкцій».

Він продовжує: «Дерево не ізоморфне як бетон, сталь теплоізоляційні матеріали — основні зараз в будівництві. Показники дерева залежать від напрямку впливу теплового потоку, вологи, зусиль щодо сторони, площини дерев'яної конструкції, виду дерева, якості, сорту тощо. Тому рух іде виключно в напрямку клеєної деревини, що знімає, але не повністю, вказану проблему неізоморфності. А така деревина вимагає дуже суттєвих капітальних вкладень в виробництво таких конструкцій».

Чому закон гальмує прогрес

Одна з найбільших проблем дерев'яного будівництва в Україні — застаріла та суперечлива нормативна база. Наталія Дерен пояснює правову ситуацію: «З одного боку, в Україні немає прямих обмежень на будівництво багатоповерхівок з дерева, але все криється в деталях. Згідно ДБН В.1.1-7:2016 «Пожежна безпека об'єктів будівництва» в Україні встановлені вимоги до вогнестійкості несучих і огороджувальних конструкцій. В тому числі ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» визначає конструктивні системи житлових будинків, в якому зазначено, що будинки заввишки понад 5 поверхів можуть бути реалізовані з використанням дерев'яних елементів за умови відповідності вимогам міцності, стабільності та пожежної безпеки, підтверджених сертифікованими європейськими або міжнародними стандартами».

Експертка деталізує процедурні складнощі: «Тобто, прямої заборони немає, але потрібно: підтвердити вогнестійкість, підтвердити поширення вогню, іноді потрібно розробити індивідуальний проєкт з науково-технічним супроводом, і звичайно — пройти експертизу, а особливо — отримати погодження проєктного рішення від експерта з пожежної безпеки».

Критичною проблемою залишається відсутність прецедентів. «В Україні немає прецендентів будівництва та введення в експлуатацію дерев'яних будинків з поверховістю вище двох поверхів. Пожежні експерти бояться брати на себе відповідальність за такі ще не випробувані технології в Україні, — констатує Наталія Дерен. — Потрібен хоча б один позитивний прецендент подібного будівництва та введення в експлуатацію».

Володимир Кузємко, інженер iC consulenten Ukraine, деталізує нормативні обмеження: «Чинні українські будівельні норми наразі значно обмежують можливість зведення багатоповерхових будівель із деревини, що стримує розвиток цього напрямку. Норми також забороняють застосування деревини для будівництва соціальних установ, таких як школи, що створює труднощі для реалізації архітектурних концепцій в цих напрямках».

Експерт пояснює: «Основна проблема полягає у відсутності сучасної нормативної бази, яка б регулювала проєктування та розрахунок споруд із клеєної (КД) чи поперечно-клеєної деревини (ПКД або CLT). У чинних нормах, зокрема у ДБН В.2.6-161:2017, відсутні методики розрахунку панелей з ПКД, а в Україні майже немає практичного досвіду реалізації таких об'єктів у житловому секторі».

Ольга Романенко, співзасновниця ТОВ «Екопан» наголошує, що в Україні взагалі не оновлювались ДБН по дерев'яних технологіях. «А SIP, каркас тощо — ніяк не нормовані, тому стільки шлаку серед виробників. Якби були норми, то принаймні технологія  розвивалась б з дотриманням якихось стандартів. Від цього ж залежить і розвиток ринку в цьому сегменті. Бо зараз серед сучасних технологій немає ринку в Україні, є базар "в кого дешевше"», — вважає експертка.

Ростислав Мазурак підтверджує практичні складнощі: «Формально чинні ДБН дозволяють будівництво з дерева. Однак проблема в тому, що норми є дуже загальними та неточними, особливо коли йдеться про багатоповерхове будівництво. Зараз доводиться посилатися на Єврокоди та європейські стандарти. Щоб дерев'яне будівництво стало масовим явищем в Україні, потрібно розробити окремі ДБН для кожного виду будівництва з деревини. Кожен напрямок має свою специфіку і потребує окремого регулювання».

Особливо гостро стоїть питання невідповідності українських норм європейським стандартам. Наталія Дерен наводить конкретний приклад: «І є ще одна проблема — в Україні на сьогодні норми пожежної безпеки в будівництві не приведені у відповідність до європейських норм, відповідно до EN 13501-2. Вимоги в Україні до вогнестійкості дерев'яних конструкцій іноді вдвічі вище за європейські вимоги».

Вона конкретизує економічні наслідки цієї розбіжності: «Так, наприклад, за європейськими нормами дерев'яні колони будівлі мають відповідати рівню R60 — тобто витримують горіння 60 хвилин, а за українськими нормами — R120, мають витримувати горіння 120 хвилин. І це, відповідно, впливає на діаметр дерев'яної колони, її додаткову протипожежну обробку тощо. Завищені нормативні вимоги до вогнезахисту призводять до захмарної вартості будівництва з дерева, майже на 50% вище порівняно з традиційними технологіями».

Що потрібно змінити

Володимир Кузємко пропонує системний підхід до реформування: «Для масового впровадження дерев'яного будівництва необхідно здійснити низку законодавчих і технічних змін. Насамперед потрібна адаптація українських стандартів до європейських норм, а також розробка нових державних будівельних стандартів для проєктування висотних будівель із використанням КД і ПКД. Важливо створити нормативний документ, який визначатиме вимоги до будівель заввишки понад 26,5 метра, з детальними рекомендаціями щодо архітектурних, конструктивних і протипожежних рішень».

Він також наголошує на практичних кроках: «Крім того, необхідно спростити процедуру надання експериментального статусу для проєктів, щоб пришвидшити апробацію нових технологій, а також створити лабораторну інфраструктуру для сертифікації дерев'яних будівельних матеріалів».

Володимир Брунько критично оцінює можливості класичного підходу: «Зміни необхідні. Але немає ресурсів і уваги до цього. Не на часі, на жаль. Класичний підхід, який був і є: запуск процедур оновлення документів з технічного регулювання: ДБН, ДСТУ, документів профільних державних установ. Це, як і сказано, "немає ресурсів, кадрів, грошей", немає мотивації для стимулювання у цих установ та органів».

Натомість він пропонує революційний підхід: «Некласичний підхід є. Він практично не вимагає вказаних "ресурсів" і "мотивації". Але він передбачає повний перегляд логіки технічного регулювання в будівництві, який діє зараз. При цьому, для цього багато вже зроблено. А саме: здійснено перехід на інститут "відповідального виконавця" — сертифікація осіб, задіяних в проєктуванні та будівництві: архітекторів, інженерів-проектувальників і інженерів технічного нагляду».

Експерт деталізує свою пропозицію: «Необхідний наступний крок: надання права вибору документів з технічного регулювання — ДСТУ, ДБН, єврокодів тощо — за прямими угодами між Замовником проєкту будівництва та ГІПом/ГАПом. З наданням права експлуатації будівлі/споруди (якою будуть користуватись треті, ніж вказані вище дві, особи) після укладення угоди зі Страховою компанією щодо відповідальності Власника за безпеку, здоров'я і майно третіх осіб — відвідувачів та користувачів цієї будівлі та сусідів і мешканців території поза будівництвом».

Тоді, на думку Володимира Брунька, на ринок прийдуть компанії й виконавці, які мають світовий досвід і практику такого будівництва і буде так званий галузевий НТП — науково-технічний прогрес. 

Економіка питання

Фінансова привабливість дерев'яного будівництва — одне з ключових питань для інвесторів. Ростислав Мазурак надає чіткі цифри з практики: «Дерев'яний каркас коштує на 40-50% дорожче монолітного, в деяких випадках різниця може сягати й 80%, залежно від складності проєкту. Щодо швидкості — вона практично однакова з бетонним будівництвом. Енергоефективність дерев'яних будівель краща на 10-15% порівняно з традиційними, а якщо говорити про повністю дерев'яні будинки, то на 30-40%. Експлуатаційні витрати будуть дещо вищими, адже деревина потребує періодичного обслуговування».

Він ділиться своїм баченням рентабельності: «Чи вигідно це девелоперу? Якщо говорити про екологію, додану вартість ваших проєктів, то так. Якщо говорити суто про прибутковість, то радше ні. Це більше додаткова пропозиція, яка створює унікальність проєкту. У нашому випадку дерев'яний склад продався одним з перших — усі лоти розкупили швидко».

Наталія Дерен детально аналізує вплив регуляторних вимог на вартість: «Як я вже описувала — на 50% дорожче за традиційні технології через вимоги протипожежної безпеки. Водночас зниження цих вимог робить дерев'яне будівництво дуже конкурентним та привабливим, оскільки можна зекономити на оздобленні. Плюс маємо багато переваг в екологічності, в привабливому дизайні, у швидкості будівництва».

Вона додає важливу деталь: «Звичайно, якщо ми розглядаємо будівлі V ступеню вогнестійкості, при якому не потрібно здорожувати вартість дерев'яних конструкцій через вимоги REI, ми вже зараз відчуваємо конкурентну перевагу в вартості такого будівництва. І головне — навіть при однаковій вартості дерев'яного та класичного каркаса, отримаємо значну перевагу у швидкості, зовнішній привабливості та в екологічності».

Ольга Романенко пропонує комплексний підхід до оцінки: «Якщо коротко, з погляду комплексності оцінки: термін значною мірою впливає на CAPEX будівництва, префаб технології дозволяють швидше будувати, а значить капіталізувати затрати, тобто повертати інвестиції; енергоефективність досягається при будь-якій технології будівництва, але різними бюджетами, але ціль енергоефективності — зазвичай в дохідності після здачі, а не в економії будівництва».

Володимир Брунько категоричний у своїй оцінці: «технологія дерев'яного будівництва дорожча. Була і буде для всіх об'єктів, крім садибного, приватного, каркасного малоповерхового домобудівництва. Високі витрати по капітальним вкладенням для сучасних виробництв сучасних виробів із дерева — це багатошарове склеювання. Далі — низька конкуренція і доля ринку — вплив так званої заміщуючої конкуренції інших будівельних конструктивних, класичних систем: газоблок, цегла, бетон, сталь».

Технічні виклики та обмеження

Ростислав Мазурак ділиться практичним досвідом реалізації проєкту: «Якщо розставити бар'єри за пріоритетністю впливу, то це: перше місце — фінансові бар'єри. Дерев'яне будівництво в середньому на 40% дорожче, ніж монолітний каркас. Друге місце — технічні обмеження. Під час реалізації нашого складу ми зіткнулися з тим, що потрібні були конструкції певного перерізу — 0,03×0,12х12 м. Більшість виробників клеєного бруса в Україні не могли виготовити такі конструкції. Третє місце — законодавчі бар'єри, про які я вже говорив. Четверте місце — психологічні фактори».

Перший в Україні дерев’яний склад

Володимир Кузємко також підтверджує технічні виклики: «Економічні та технічні виклики також залишаються суттєвими. CLT є дорожчим за традиційні матеріали, а українські виробники поки не мають достатнього досвіду у проведенні вуглецевого обліку протягом усього життєвого циклу продукції, що ускладнює участь у міжнародних програмах декарбонізації. Додатковою перешкодою є суспільні стереотипи: дерев'яні будинки часто сприймаються як тимчасові або ненадійні, а деревина асоціюється радше з приватним відпочинком, ніж з інфраструктурним розвитком».

Психологія ринку та інвестиційний клімат

Готовність девелоперів інвестувати у дерев'яні проєкти залежить від багатьох факторів. Ростислав Мазурак налаштований оптимістично: «Девелопери готові, і вже інвестують — ми тому приклад. Але ключовим фактором є попит. Це як з електромобілями: хто перший зайшов, той і найпопулярніший. Але поки важливо розуміти, що дерев'яне будівництво — це явище достатньо нішеве».

Він також ділиться досвідом продажу: «Люди купують емоції та унікальність. Коли заходиш у дерев'яний склад, навіть запах деревини відчуваєш — це те, чого в бетонному просторі не отримаєш».

Наталія Дерен більш стримана в оцінках: «Девелопери не готові без змін в законодавстві. Ніхто з девелоперів не хоче брати на себе такі ризики. Щодо попиту — його ще немає в Україні, і його потрібно створювати».

Ольга Романенко критично оцінює загалом ситуацію на ринку: «Українські девелопери зараз інвестують в голосні імена і маркетингово просунуті проєкти дохідної нерухомості. То ж треба почекати, поки бульбашка непрофесійного девелопменту набере критичної маси обдурених інвесторів, і тоді вже формуватиметься ринок грамотного професійного підходу до фінансового моделювання проєктів нерухомості, та до втілення заявлених умов через дотримання стандартів».

Вона продовжує свою думку: «Бо доки український інвестор вкладає гроші під "рекламні ROI" то будуватимуться проєкти, які навіть не вистоять без капітальних затрат термін окупності. Проблема дохідних проєктів — не в деревині чи цеглі, а у відсутності професійного девелопменту. Але коли все ж інвестор формує професійну команду, і реалізує концепцію, пропрацьовану експертами, а не "картинки, які продають", то звичайно передбачуваність термінів, бюджету при менших людських ресурсах стають ключовими факторами для проєкту».

Володимир Кузємко описує поточний стан зацікавленості: «Попри нормативні обмеження, інтерес до використання деревини, зокрема CLT, серед українських архітекторів і девелоперів зростає. Головним бар'єром залишається законодавча заборона на будівництво понад умовно три поверхи та відсутність зрозумілих норм для ПКД. Утім, потенціал цього напряму визнається як у приватному секторі, так і серед міжнародних партнерів».

Він наводить конкретний приклад: «Вже існують успішні приклади таких ініціатив, зокрема проєкт хірургічного відділення у Львові за авторства Shigeru Ban Architects (2024 рік), що може стати найбільшим прикладом багатоповерхового дерев'яного будівництва в Україні».

Володимир Брунько стримано оцінює ситуацію: «Девелопери приглядаються. Необхідна зміна технічної регуляторки в першу чергу».

Відбудова: можливості та виклики

У післявоєнному контексті дерев’яне будівництво має очевидні переваги — швидкість, енергоефективність і локальні ресурси.
«Це ідеальне рішення для відбудови — і за швидкістю, і за якістю, і за вимогами ESG», — підкреслює Ольга Романенко.

Наталія Дерен наголошує: «Такі проєкти виглядають дуже по-європейськи. Це гідне житло, гарні соціальні об’єкти. Швидкість будівництва висока, адже конструкції виготовляються в заводських умовах і швидко монтуються на місці. Це екологічність і можливість залучати грантові кошти. Іноземні фонди, країни, готові виділяти інвестиції під дерев’яне будівництво, а ми маємо бути готовими їх достойно приймати й не створювати проблем в реалізації таких проєктів».

За оцінками Володимира Куземка, дерев’яні конструкції істотно скорочують терміни зведення — на 25% у порівнянні з бетонними або сталевими каркасами. «Модульність і збірність елементів дозволяють мінімізувати відходи, зменшити залежність від погоди. Попередня інсталяція інженерних мереж у заводських панелях додатково скорочує тривалість монтажу на місці», — пояснює він.

З екологічної точки зору, деревина є ключовим матеріалом для декарбонізації сектору будівництва, підкреслює Володимир Куземко: «Її виробництво потребує менше енергії, ніж виготовлення сталі чи цементу, а здатність акумулювати вуглець упродовж усього періоду експлуатації робить деревину ефективним засобом зниження вуглецевого сліду. Завдяки меншій масі конструкцій із КД і ПКД зменшуються навантаження на фундаменти та сейсмічні впливи, що водночас скорочує витрати на матеріали та будівельні роботи. Високі теплоізоляційні властивості деревини підвищують енергоефективність споруд, а використання місцевої FSC-сертифікованої сировини забезпечує сталий розвиток і етичне лісокористування».

Павло Кравець, національний представник FSC в Україні, додає, що деревина з сертифікованих лісів може відіграти ключову роль у кліматичній нейтральності:
«Деревина, що походить із FSC сертифікованих лісів, може та буде відігравати усе більшу роль у забезпеченні кліматичної нейтральності країни та виконанню інших міжнародних вимог та домовленостей, які прямо або опосередковано пов’язані зі змінами клімату. Цей процес відбуватиметься поступово, та незворотно.

Наразі курс на декарбонізацію будівельного сектору в контексті зеленого відновлення має більше декларативний характер. Разом із тим відбувається усвідомлення необхідності скорочення не лише операційних викидів вуглецю (ті, що спричинені енергопостачанням і опаленням будівель), а й утіленого вуглецю (викиди, що пов’язані з виробництвом матеріалів, транспортуванням, будівництвом, обслуговуванням і демонтажем будівель).

Саме врахування впливу втіленого вуглецю створює можливості для українських виробників дерев’яних будівельних матеріалів, виробництво яких пов’язане з набагато меншими викидами CO2, ніж створення інших матеріалів, як-от сталь і цемент. Такі матеріали також можуть довгостроково поглинати значні обсяги вуглецю всередині постійних конструкцій. FSC сертифіковані виробники матимуть особливу перевагу, зважаючи на додаткові гарантії, що їх сертифікація надає інвесторам і кредиторам, які підтримують політику сталого розвитку.

Зазначені гарантії полягають у законності походження деревини та сталості заготівель, простежуваності ланцюга постачання й впевненості у доброчесності та відповідальності бізнесу, який включений у екосистему FSC.

З’являється усе більше ознак, що міжнародні донори будуть використовувати FSC сертифікацію разом з іншими міжнародними системами сертифікації у будівельній сфері як LEED, BREEAM та інші як інструментарій для зниження власних ризиків та мотивації до реалізації проєктів зі зменшеним вуглецевим слідом».

Ростислав Мазурак звертає увагу також на психологічний аспект: «Головна цінність дерев’яної архітектури у післявоєнному контексті — психологічний комфорт. Дерево позитивно впливає на людей. У таких приміщеннях приємніше перебувати. Коли фізичний і психологічний стан людей особливо важливий, дерево дає те, чого не дадуть інші матеріали».

Центр протезування та ортезування UNBROKEN

Попри виклики війни та складну логістику, ринок дерев’яного будівництва в Україні  поступово розвивається. З’являються локальні виробники клеєних і крос-ламійованих панелей, модернізуються підприємства з переробки деревини, архітектурні бюро дедалі частіше обирають дерево як основний конструктив. Україна має всі передумови, щоб у найближчі роки інтегрувати сучасні дерев’яні технології в масштабну відбудову — як екологічну, енергоефективну й швидку альтернативу традиційному будівництву.

Фото надані: 7CI Group, Alterra Group,  DELTA Ukraine