REIT фонд — глобальний механізм інвестування в нерухомість

Олександр Демчук,

радник практики нерухомості, ЕВЕРЛІҐАЛ

Real Estate Investment Trust (REIT) у світі давно утвердився, як надійний та глобальний клас активів. Станом на кінець 2024 року у 40+ країнах налічується понад 1 тисяча біржових REIT із сукупною ринковою капіталізацією понад 2 трлн дол. За останні 10 років кількість фондів зросла майже вдвічі.

Модель REIT фонду проста: компанія володіє портфелем нерухомості, зазвичай комерційної та високоприбуткової, здає її в оренду та виплачує ≥ 90 % прибутку інвесторам і звільняється від корпоративного податку.

В Україні окремого «закону про REIT» не існує, але функціонально їхню нішу займають інститути спільного інвестування (ІСІ), а саме фонди операцій з нерухомістю (ФОН). Перші такі публічні фонди в Україні почали з’являтись лише у 2022 році, проте станом на 31 березня 2025 року, відповідно до даних НКЦПФР, ліцензію на управління ФФБ/ФОН вже мають 30 компаній.

На сьогодні публічний сегмент таких фондів представлений платформою Inzhur (6 фондів інвестицій у комерційну нерухомість та енергетику), S1 REIT (інвестиції в орендну житлову нерухомість), ҐРУНТОВНО, SI Capital, Твоє Коло (інвестиції в землю) та інші.

Переваги REIT у порівнянні з купівлею «квадратних метрів»?

Перш за все, інвестування через фонд дозволяє легко залучати велику кількість роздрібних інвесторів із сумами інвестицій від декількох тисяч гривень. Своєю чергою, для роздрібних інвесторів це відкриває можливості інвестицій у великі, стабільно прибуткові проєкти.

Важливо також, що інвестування через фонд має мінімальні трансакційні витрати. Немає нотаріальних витрат, витрат на державну реєстрацію та надмірної паперової роботи для окремих транзакцій.

Інвестиційні фонди мають оптимізовану податкову складову. Немає податку на доходи, а дивіденди роздрібних інверторів оподатковуються за ставкою 9% та військовий збір.

Крім того, інвестиційний фонд є зручним інструментом управління об’єктами нерухомості, адже здійснюється однією компанією, а не великою групою інвесторів, з можливістю структурування окремих інвестиційних пропозицій у межах окремих фондів.

Складнощі та витрати запуску REIT

Попри очевидні переваги, фонди операцій з нерухомістю мають і свій «поріг входу»: складний юридичний старт і відчутні витрати на подальше адміністрування.

Керувати ФОН мають право виключно компанії з управління активами (КУА) — спеціалізовані та ліцензовані учасники ринку, створені саме для управління інвестиційними фондами. Тож на старті є два шляхи:

1. Створити власну КУА й отримати ліцензію (процес може тривати до ~6 місяців), або
2. Залучити чинну професійну КУА на умовах аутсорсингу.

Далі КУА створює ФОН (майбутній REIT-проєкт у формі пайового або корпоративного інвестфонду) або ж інвестор може придбати «готову оболонку» ФОН, сформовану професійною КУА. Для практичного запуску очікується, що вартість активів фонду перевищуватиме 10 млн грн, аби забезпечити економіку управління, диверсифікацію та базову ліквідність.

Операційна сторона також потребує бюджету. Адміністрування власною КУА чи зовнішнім провайдером зазвичай коштує від 200–300 тис. грн на місяць і вище — залежно від структури активів, кількості інвесторів і частоти викупів. До «пакету» постійних вимог входять:

• регулярна звітність до НКЦПФР (місячна, квартальна та річна), розкриття інформації щодо емісій і структури активів;
• бухоблік та контроль, включно з роботою депозитарію/зберігача;
• внутрішній і зовнішній аудит, незалежна оцінка нерухомості;
• фінмоніторинг і комплаєнс, оновлення політик та процедур ризик-менеджменту.

Таким чином, ФОН – інструмент із підвищеними вимогами до структури та прозорості. Він потребує часу й бюджету на запуск і підтримку, зате натомість надає інвесторам і девелоперам інституційну рамку, зрозумілі правила викупу/дистрибуції та довіру ринку, якої бракує неформальним «пайовим» схемам.

Особливості REIT в Україні

Для інвесторів важливо розуміти, що українські REIT фонди на відміну від світової практики не мають обов’язкової вимоги щодо направлення ≥ 90 % чистого прибутку на виплату дивідендів. В Україні це добровільна політика управляючих компаній та більшість ФОН все ж декларують розподіл понад 90 % прибутку, проте управляюча компанія може змінити підхід до розподілу прибутку та накопичення активів.

Інша важлива відмінність: фактична відсутність в Україні на сьогодні відкритого працюючого лістингу сертифікатів. Якщо в розвинутих юрисдикціях існує ринок торгівлі сертифікатами REIT фондів, то в Україні викуп інвестиційних сертифікатів переважно забезпечує компанія управитель або, значно рідше, укладаються позабіржові угоди між приватними інвесторами.

Підсумовуючи, український ринок REIT-фондів лише формується, проте має всі шанси стати однією з головних «точок росту» для капіталу у поствоєнній економіці. Дисципліна розкриття інформації, прозорий механізм викупу та потенційні біржові лістинги перетворюють ФОН на ефективну альтернативу стихійному «дольовому» інвестуванню. Для девелопера це джерело довгого «дешевшого» капіталу, для інвестора – спосіб отримати регулярний кеш-флоу й захистити себе від валютних та інфляційних ризиків через реальну, а тепер ще й ліквідну українську нерухомість.