Гостиничная недвижимость: итоги I-го полугодия 2018

10.09.2018
  1801

На данный момент в Киеве на рынке отельной недвижимости предлагается более 11 тыс. номеров, большинство из которых категории 3*. При этом, в условиях благоприятной макроэкономической ситуации в гостиничном секторе стало заметным увеличение девелоперской активности. Property Times публикует цифры по сегменту гостиниц по итогу первого полугодия 2018 г., приведенные в отчете компании NAI Ukraine.

Предложение

В первой половине 2018 года в Киеве были реализованы два значительных проекта: Aloft Hotel (4*, 310 номеров) от Marriott International и Ibis Railway Station (3*, 281 номер) от Accor Hotels. О заинтересованности в открытии отелей для миллениалов в Оболонском районе объявила компания DBI объявила о, один из которых будет открыт под брендом Sync в 2018 году.

Как отмечают аналитики NAI Ukraine, проекты отелей Sheraton Kyiv Olympiyskiy и Renaissance Kyiv Hotel остаются приостановленными на неопределенный период.

Что касается существующего на сегодня предложения, эксперты подчеркивают, что сегмент 3 звездочных отелей преимущественно состоит из гостиниц, которые устарели и не соответствуют стандартам качества, которые ожидаются от фирменного отеля среднего ценового сегмента, поэтому, сегмент обладает потенциалом для дальнейшего качественного наполнения, не смотря на свою рыночную долю. Отели дорогого сегмента (5 звезд) составляют 14%, при этом 71% из них — находится под управлением международных сетей, таких как Hilton, Hyatt, IHG и FRHI.

Ценовая политика и заполняемость

Согласно данным NAI Ukraine, в этом году продолжилась тенденция роста заполняемости (в H1 2018 года — на 4%), что является нехарактерным для первого полугодия. Заполняемость отелей на момент проведения финала «Лиги Чемпионов 2018» привела к кратковременному буму на рынке гостиничной недвижимости. Показатели среднего отпускного тарифа (СОТ) также продолжили свой рост, и в отелях категории 5* достигли показателей 2013-го года.

Что до СОТ средней категории отелей, то здесь свой вклад внесло новое предложение, поступившее на рынок — на замедление темпа роста повлияло перераспределение существующих корпоративных клиентов. Увеличение средней цены номера и заполняемости положительно повлияло на доходность номера, которая в первой половине 2018 года продолжила рост до 63€, что является лучшим показателем с 2014 года.

Улучшение ситуации на рынке отельного бизнеса дало Киеву возможность достичь в показателе СОТ уровня европейских туристических стран. По показателям среднего тарифа Киев обогнал Амстердам, Милан, Берлин и Прагу. Правда, как отмечают аналитики, в связи с недостаточным туристическим потоком показатель загрузки отстает от Парижа на 30%, а от Милана на 27,5%.

Загрузка отелей сказалась на доходности номера, хотя составляет немногим меньше туристической Праги (меньше на 5,7€). Впрочем, учитывая, что в «топовых» европейских столицах туристический рынок развивался более длительный срок, для локального рынка, по мнению аналитиков, можно говорить в целом про позитивное развитие.

Спрос на отельном рынке

За 2017 год большинство иностранных туристов, посетивших Киев, приехали из Европы (52%), Азии (30%) и США (8%).

Основными транспортными путями, через которые приезжают столичные гости, остаются международные аэропорты «Борисполь» и «Киев» — авиасообщение выбирает более половины туристов (87%). Динамика пассажиропотока международных аэропортов Киева демонстрирует рост и восстановление после падения в 2014 году. Кроме того, конечно, потоки идут через железнодорожный вокзал и автомобильное сообщение.

Спрос на номерной фонд в столице постепенно растет и превышает номерной фонд ближайших столиц, Софии и Бухареста. «Столица мира», Париж, имеет в наличии 81 500 номеров.

Основные выводы

Стабилизация и улучшение инвестиционного и экономического климата в Украине позволили завершить многие объекты, находившиеся на завершающей стадии, но не могли открыться в предыдущие кризисные периоды. Так, в течение 2016 года на рынке появилось 3 больших объекта категории 3*, 3-м квартале 2017 года появилось 3 объекта категорий 3 и 4*, а уже в 1-ой половине 2018 года — 2 крупных объекта категорий 3 и 4*.

В 2017 году стабильный рост показали потоки иностранных туристов как в страну в целом, так и в Киев, активно увеличились пассажиропотоки аэропортов, что привело к увеличению заполняемости гостиниц. В первой половине 2018 года показатель поднялся до отметки в 43% (рост по сравнению с 2017 годом составил 4%).

Вместе с тем, рост спроса позволил гостиничным операторам стабилизировать ценовую политику, наметился умеренный рост цен. Показатели СОТ в высокой ценовой категории достигли докризисных показателей 2013 года и, по мнению аналитиков NAI Ukraine, продолжат расти. В средней ценовой категории, в связи с увеличением предложения, СОТ немного замедлил тенденции роста.

Доходность достигла 63€ / номер, что превосходит показатель доходности номера в 2017 году на 14%, и является наибольшим показателем с 2014 года.

Таким образом, на фоне постепенной стабилизации и улучшения политической и экономической ситуации в Украине ожидается продолжение улучшения основных показателей операционной деятельности гостиниц. Во второй половине 2018 года прогнозируется дальнейшее укрепление цен и небольшой рост заполняемости гостиниц за счёт роста туристической привлекательности Украины. На ряду с восстановлением деловой активности в стране в текущем году будет проведено ещё несколько крупных международных событий — ISSA, Expo Techmash, которые поспособствовуют улучшению туристического имиджа Украины на международной арене и поддержат рост внешнего туризма, а также улучшат показатели эффективности отельного сектора по итогу 2018 года.


Читать другие статьи

20.02.2018
Property Times продолжает серию публикаций, посвященных истории рынка недвижимости в Украине
подробнее
09.02.2018
Property Times нашел отели, которые разместились в неординарных помещениях, переделанных из вагонов, бочек, труб и пр.
подробнее
11.01.2018
В ходе осенней сессии ULI 2017 были представлены две новые концепции гостиниц с совершенно разными целевыми аудиториями и ценовой политикой
подробнее