Илья Кенигштейн, Creative States: клубный офис как новый формат на рынке офисной недвижимости

29.03.2019

В марте состоялось открытие первой локации сети уникальных рабочих пространств Creative States, которая заняла 14-й этаж БЦ SENATOR. О новом пространстве и новом формате Property Times беседовал с Ильей Кенигштейном.

— Создавая интерьеры, вы вдохновлялись стилем Гэтсби?

— Да, это было первоначальной задумкой. Но мы с самого начала договорились, что это не будет торжественный и помпезный ар-деко, мы добавим нотки современности. Они выражаются в наших муралах, обоях в переговорках и конечно же в технологиях. Можно сказать, что стиль нашего офиса — ар-деко, но такой, как его видят люди современные, этакая кинематографическая версия для людей технологического поколения.

— Чем отличается предлагаемый вами формат от коворкингов, гибких офисов?

— Концепция Creative States — это место для роста в первую очередь. Наш основной пока клиент — IT-компании, хотя мне мой отдел продаж сообщает о растущем спросе на наше предложение со стороны компаний из других секторов. Мы — идеальное решение для МСБ. Предлагаемый формат позволяет убрать для них «стеклянный потолок». Сейчас рынок IT очень конкурентен, во всем мире огромный спрос на программистов. Когда компании небольшого размера начинают нанимать персонал в штат, они должны конкурировать с крупными компаниями, которые, кроме зарплаты, предлагают мощные сопцпакеты (страховки, лайфстайл-сервисы) и офисные решения. Небольшие игроки, как правило, сидят в БЦ на окраинах города или даже на квартире, как следствие — потенциальные работники менее мотивированы к ним присоединяться. Возникает парадокс: по причине того, что маленькие и средние компании могут предложить мало «плюшек», они вынуждены платить своим сотрудникам больше, чем системные крупные.

Когда же небольшая компания приходит и садится у нас, она становится частью чего-то большого, ее сотрудники испытывают перманент.

— Какова вакантность на сегодня?  

— Порядка 70% уже сдано. Мы специально немного тормозим спрос до открытия, чтобы было что сдавать. Плюс к этому, всегда необходимо оставлять определенную вакантность для растущих компаний — резидентов. Компании растут и ищут большие офисы. Для меня очень важно соблюдать баланс, чтобы обеспечить им возможность расти у нас.

Мы сдаем помесячно, но компании заезжают как минимум на полгода, и никто не хочет выезжать. Единственная проблема подобных пространств — это то, что после них ты не можешь больше работать нигде.  

— Кто ваши клиенты?

— Мы открыты для всех, безусловно, но комфортнее, соразмерней возможностям у нас все-таки западным компаниям, украинским IT. Если это стартап, то после нескольких раундов финансирования, когда он фактически уже зрелый и понимает куда он идет.

Предыдущий мой проект привлекал больше IT-компаний. Сейчас для нас новое то, что к нам начали заходить подразделения корпораций, реальный сектор. Я очень рад видеть, что компании из других сфер становятся такими современными, как IT-шники. Да, я считаю, что любая компания сейчас должна быть в тренде ІT: заниматься своим бизнесом, но много внимания уделять диджитализации. Это новый виток, новый формат.

Наш Creative States — тоже новый виток. Первый подобный проект я запустил весной 2017, сейчас я все сделал более удобным, продуманным и технологичным.

— Какие требования к резидентам?

— Все сейлзы — психологи чуть-чуть. Мы ищем людей своего стиля. Их становится все больше. Нас легче назвать клубным офисом, а не коворкингом, в том смысле как это привыкли.

Мы городской проект, мы любим UNIT.City, они молодцы, они создают свой собственный город, мы встраиваемся в существующую инфраструктуру.

Для нас город — это главное. Лично для меня город — место, где я родился, живу и хотел бы жить дальше. Это не просто сосредоточение самых разных улиц и дорог и тротуаров, в первую очередь, это субкультура.

Мы формируем закрытое извне комьюнити, но очень открытое внутри.

— То есть формируете экосистему?

— Я не знаю, что такое экосистема, это сложное понятие. Мы формируем комьюнити, даем нашим резидентам возможность коммуницировать друг с другом, делать это в очень крутой остановке, но не мешаем работать.

Мы не занимаемся обеспечением их свободного времени, а фактически создаем условия и отходим в сторону.

— Как обеспечиваете эти идеальные условия работы?

— Последнюю милю пройти особенно тяжело. Строители передают объект дизайнерам, те зачастую делают интерьеры не столько для клиента, сколько для портфолио и обложки в архитектурных журналах. Поэтому мы все наши дизайны делаем сами, штатный визуализатор Настя помогла реализовать все мои фантастические идеи. Но в целом все что вы видите — это плод нашего коллективного труда, креатив всей нашей команды, без привлечения внешних дизайнеров.

Квадратные метры сегодня не есть ценность, главное — это атмосфера, которая достигается за счет продуманных мелочей.

Детали крайне важны, как и в любом бизнесе. Сначала ты должен сделать суперкрутой WI-FI, это по умолчанию. И у нас стоит лучшее в мире решение, Cisco Meraki. У нас в переговорках стоят Google-pad — такие колоночки, по которым вы можете позвать комьюнити-менеджера или попросить записать встречу. У нас есть своя кухня, мы наняли компанию, которая прислала шеф-повара: он готовит здоровую и разнообразную еду. Такие мелочи с помощью технологий составляют сегодня совершенно другую реальность.

— Так же требовательны к инженерии и планировочным решениям?

— В целом в пространстве много инженерии и нестандартных решений. Каждое помещение — автономное с точки зрения подачи свежего воздуха, климата и освещения. Даже в скай-румах, самых маленьких комнатках — полный комплект (фанкойлы, датчики углекислого газа, пульт управления и пр).

Мы сами просчитывали при установке освещение, комфортное по уровню и температуре света, выбирали краски поверхностей и мебели в офисах, чтобы люди не уставали. Мы просчитывали пространство внутри офисов до сантиметров, чтобы у нас поместились запрашиваемые рабочие места. Кстати, у нас самый просторный формат: 3,1 кв. м чистого пространства на каждого человека, у конкурентов — 2,5-2,7 кв. м.

Вся мебель — эргономическая. Некоторые столы нашего дизайна: например, стол-трансформер в одной из перегородок.

— Офис заявлен как чайлд-френдли. В чем это проявляется?

— Одна из переговорок сможет служить и детской комнатой. На стенах – комиксы, плюс 500 карандашей разноцветных, чтобы улучшать дизайн стен, в столе конструкторы, динозавры, пластинки и другие игрушки.

Вообще с точки зрения детей политика такая — у нас нет отдельной детской зоны, у нас вся общественная зона чайлд-френдли. Мы сотрудничаем с «Парасолькой», есть опция вызвать няню, которая займет вашего ребенка, пока вы работаете.

Кстати, в офисе есть и пеленальный столик, и детский туалет с низеньким унитазом. Еще раз подчеркну — именно такие мелочи создают атмосферу.

— А что касается IT-безопасности? По-моему, этот вопрос сейчас стоит как никогда остро во всем мире.

— Наша система вайфая позволяет создавать любые комбинации с точки зрения внутренних сетей, отслеживания гостевой политики. Мы можем примерно понимать, где находится человек на локации, сколько людей и девайсов подключается и т. д. Установлены камеры, записи хранятся 90 дней, мы всегда в случае инцидента можем посмотреть, что происходило. Понятно, что камеры стоят только в общих зонах, а не в офисах, но тем не менее это важно.

— Как организовано функционирование общей зоны?

— Мы можем зонировать лаунж-зону с помощью штор. Люди работают за стойкой у окон, а внутри может проходить ивент. Но лекции и ивенты — не самоцель. Мы занимаемся бизнесом, людям комфортно работать здесь, а не обучаться. Мы зашли в лайфстайл, им нравится здесь быть.

Ивенты только по вечерам, потому что днем лаунж-зона принадлежит резидентам. Ведь общая зона — место встречи всех резидентов, они могут сидеть в своих офисах, а могут работать здесь, когда и как им удобно, 24/7. К тому же у нас есть самый дешевый (270 долларов) пакет hot desk, по сути место без фиксированного места, эти резиденты работают именно в общественной зоне.

Организован коселлинг, где могут работать сейлз-менеджеры всех резидентов. Он отделяется раздвижной стенкой и оборудован системой шумоподавления. Такие решения создают более комфортные условия для работы как самих сейлс-менеджеров, так и остальных сотрудников.

— Каковы условия аренды и ставки?

— Мы в премиум-сегменте, но ниже, чем Regus и компания, которую я создавал два года назад. Мы фактически оптимально определились по ценам, не будем их сильно поднимать, в течение следующего года максимум на 5-7%. В целом по ставкам находимся в рынке, и это подтверждается безумным ажиотажем, которого я не ожидал. Поэтому скоро объявим о второй локации. А в планах на год расширение сети до трех локаций.

— А какие пространства рассматриваете по площадям?

— В БЦ «Сенатор» у нас этаж, 2 190 кв. м, где разместились 335 человек в офисах и до 50 hot-desk-резидентов. И приблизительно такие форматы мы смотрим, конечно, рассматриваем и 1700-1800 кв. м, но тогда должны быть какие-то дополнительные условия. Потому что самое главное количество людей, а количество людей — это метраж.

— Выбирать будете среди БЦ класса А?

— Нам очень нравится сидеть в бизнес-центрах, потому что они дают допопции, это еще один микромир, который создается внутри города. Мы, к примеру, комплексно можем договориться со спорткомплексом, находящимся в БЦ, страховой и другими компаниями, которые обитают в этом же БЦ. Но наша задача не только развивать это направление, мы хотим идти в ритейл, в жилье.

Да, я верю, что современный бренд, в первую очередь, это большая эмоциональная составляющая, поэтому вертикальные компании создают новые форматы, идут в другие направления. Сеть фитнес-центров Equinox (США), которые после создания сети фитнес-центров построили свой отель. Или Monobank, который открыл свой фитнес.

Мы тоже хотим идти в смежные области и пойдем в них обязательно. К примеру, нам очень нравится детский сегмент. Он на сегодня практически пустой, то, что есть на рынке, либо стоит космических денег, либо скучное. 

— Вы планируете запустить образовательный проект?

— Возможно, это будет обучающий клуб. Я буду рад, если у меня это получится, потому что это большая ответственность. Моя дочь, когда пришла сюда, не хотела уходить — это для меня самый главный показатель, что все что я делаю правильно. Вдохновляющее пространство уже есть, это Creative States.

Беседовала Оксана Гришина
Фото: Татьяна Довгань

***

Property Times готовит для вас развернутый фоторепортаж из Creative States


Читать другие статьи

03.04.2019
Property Times познакомился с инновационным пространством, технологичным и продуманным до мелочей
подробнее
11.02.2019
Как будет развиваться рынок в 2019 году и какие тренды будут преобладать, Property Times разбирался вместе с экспертами сегмента офисной недвижимости
подробнее