Сергей Перчак: Недостаточно построить дом – нужно его потом качественно обслуживать

16.02.2017

О последних тенденциях на рынке недвижимости, ценах, спросе и предложении, а также о составляющих успешного девелопмента, Property Times пообщался с Сергеем Перчаком – директором девелоперской компании City One Development, которая развивает проекты жилых комплексов «Бульвар Фонтанов» и «Святобор».

Рынок перенасыщается предложением

- Сергей, как бы вы охарактеризовали текущее состояние рынка?

- Сегодня мы видим небольшую динамику роста. После событий 2013-2014 года общество просто не понимало, что его ждет в будущем – был спад не только строительного рынка, но и всего бизнеса в стране. Уже в 2015-2016 годах мы наблюдали оживление на рынке недвижимости, появились новые проекты, возобновили темп строительства строящиеся объекты, которые его приостанавливали/замедляли.

Замедлилось снижение цены за объекты недвижимости, увеличилось количество предложений по новому жилью – только за 2015-2016 год появилось около 60 новых проектов в столице. Это свидетельствует о том, что рынок и отрасль оживают, люди видят перспективу. Возможно, этому поспособствовал и кризис в банковской системе: люди понимают, что сегодня нет ничего более надежного, чем хранение/вложение денег в недвижимость. Банкротство, национализация банков – никто не знает, что будет с банковской системой завтра, соответственно, куда надежней сегодня вложить свои средства, к примеру, в ликвидный проект недвижимости, который можно в любой момент продать и, как минимум, вернуть свои деньги.

- Как изменилось соотношение спроса и предложения на рынке в последнее время?

- Предложение выросло, но пока существующий уровень спроса не может поглотить имеющееся предложение. И если такая динамика сохранится, то скоро мы можем столкнуться с тем, что предложение в недвижимости будет превышать реальный покупательский спрос.

В каком сегменте больше заметно перенасыщение рынка?

- Сейчас застройщики в Украине в основном строят в классе эконом – и именно там мы наблюдаем наибольший рост объемов. Появились новые небольшие застройщики, у которых есть хорошие участки, где они решили что-то построить. Как правило, это тоже эконом-класс. Но спрос со стороны покупателей вырос и на жилье комфорт-класса, которое лучше по своим характеристикам, нежели эконом и позволяет людям получать дополнительные улучшенные сервисы и возможности в ЖК. Сейчас проектов, которые соответствовали бы полностью такому классу жилья, не так много. В этом сегменте предложение не удовлетворяет спрос.

Мы строим в классах «комфорт» и «премиум». Нельзя сказать, что в классе премиум, к примеру, появилось много новых проектов – девелоперы боятся их развивать из-за большей себестоимости реализации и достаточно узкого семента потребителей. Возможность реализации проектов в эконом-классе мы в ближайшем будущем не рассматриваем. Дальше будет видно.

- Что происходит с качеством проектов? Есть застройщики, которые откровенно демпингуют, предлагая квартиры по 12500 грн за квадратный метр – как это сказывается на качестве?

- Вопрос в том, что человек для себя выбирает. Можно купить дешевое жилье и постоянно вкладывать в него деньги: то теплоизоляция плохая, то энергосбережение не реализовано надлежащим образом, то установленное оборудование оказалось некачественным и в ближайшее время подлежит замене и т.д. Либо купить более качественное жилье и сэкономить на ремонте и обслуживании.

В формировании цены многое зависит от учёта всех статей расходов от выделения земельного участка под строительство, разработки проектной документации и получения разрешительных документов, до ввода объекта в эксплуатацию и получения правоустанавливающих документов на объекты инвестирования (покупки). Выполнение технических условий по присоединению объекта к коммуникациям, создание социальной инфраструктуры, уплата паевого участия и присвоение почтового адреса включают в себя дополнительные финансовые издержки. Многие не учитывают этих затрат и формируют цену, исходя только из сметной стоимости строительства. В итоге, объекты не вводятся в эксплуатацию, люди несут дополнительные затраты. В Киеве и области немало таких случаев, когда люди живут в домах, но документов на эти дома нет. Поэтому каждый делает выбор для себя.

- А бизнес- и премиум-классе наблюдается смещение в сторону удешевления стройматериалов, может быть, закупки отечественных стройматериалов?

- Если на рынке появляется компания, что готова предложить качественный украинский продукт, думаю, мы будем работать с такой компанией. Но пока что такие компании можно сосчитать по пальцам и, как правило, это компании с иностранными инвестициями или технологиями – им проще запустить в Украине производство для покрытия своим товаром нашего рынка, чем завозить его из Польши, Венгрии, Белоруссии или стран дальнего зарубежья.

Индивидуальный подход и функциональность

- Кто ваш покупатель? Как вы работаете с разными категориями покупателей?

Независимо от категории покупателя, наша цель – предложить то, что нужно клиенту и в чем он заинтересован. Для клиентов премиум-сегмента это, конечно, индивидуальные предложения с учетом всех специфических потребностей. Для клиентов недвижимости комфорт-класса – предложения более типовые, с упором на функциональность.

Во всех классах проектов и для всех категорий покупателей мы стараемся быть той компанией, которая создает не только место для проживания, но и комфортную атмосферу для успешной жизни в большом городе, где цениться время людей и их безопасность. 

Недостаточно просто построить дом, важно продумать и концепцию обслуживания недвижимости в дальнейшем.  Для нас это важные показатели. Покупатель – независимо от класса объекта – который видит ухоженную придомовую территорию и продуманные зоны общего пользования в доме, всегда отмечает это как дополнительный плюс при выборе недвижимости.

- А помещения общего пользования, например, залы для проведения торжеств для жильцов, бильярдные, комнаты отдыха и тому подобное, вы планируете? Есть на них запрос?

- Запрос есть. В «Бульваре Фонтанов» мы открыли общественную библиотеку, в процессе развития лаунж-зона. Мы услышали запрос от людей – и мы им это предлагаем. Любой житель может прийти в эту лаунж-зону, посидеть, отдохнуть, посмотреть на пейзажи Печерского района, выпить кофе или чай. Здесь также предусмотрена и отдельная зона для досуга и развлечения детей, для семейного отдыха – мини-кинотеатр.

-  Тренд последних лет – парк на крыше. Не планируете такого?

- Это конечно хорошая идея, но она сильно ограничена фактором сезонности. В нашей климатической зоне всего 4 теплых месяца, когда такая зеленая зона на крыше, под открытым небом, может быть комфортна для прогулок и развлечений. К тому же, обслуживание системы обходится дорого. К примеру, когда я был в Милане, я познакомился с одним из уникальных «зеленых» проектов. Идея очень интересна и впечатляюща, но оказалось, что система, которая обслуживает такой дом, слишком дорога. Я сомневаюсь, что сегодня это востребовано украинцами. Запрос от отдельных клиентов может быть, но в целом наше общество пока к такому не готово. Хочет – да, но финансово не готово. Мы еще не дотягиваем по уровню доходов до Европы.

- Какие на ваш взгляд составляющие успешного жилого проекта?

- Первое – это сам проект, продукт, его концепция. От этого зависит многое. Имея земельный участок, можно строить на нем элитное жилье, можно – эконом-жилье, смарт-квартиры или квартиры большой площади. Успешность на рынке – это прогнозирование качества проекта на будущее. Она зависит от того, насколько правильно просчитано, что будет нужно рынку завтра. 


В жилом комплексе Бульвар фонтанов двор без машин

Второй элемент – это, конечно, команда, которая позволит развить проект и в процессе модернизировать его, поскольку, не секрет, что мы не раз проходим экспертизу проекта, есть какие-то изменения и совершенствование. Все меняется, стройка не занимает один-два дня, она занимает год-два, а иногда и пять-сем лет. И только если есть команда качественных специалистов – не только в строительной сфере, но и маркетологи, юристы, бухгалтеры, финансисты – мы получаем хороший результат.

Третий элемент – это маркетинговая программа: то, как мы «достучимся» до людей и продемонстрируем ключевые характеристики нашего объекта, его уникальность.

С этими тремя элементами связан и четвертый – сам девелопмент.

- Вы говорили о маркетинговых инструментах. В последнее время многие начали делать шоу-румы. Я знаю, что и у вас они есть. Это работает?

- Конечно, работает. Очень часто сам шоу-рум может стать объектом продажи, если клиент видит его своим будущим жильем. Квартира шоу-рум в комплексе – это один из тех инструментов, который позволяет показать человеку как может выглядеть готовое жилье с продуманными зонами для всех членов семьи. Какие дополнительные возможности оно может дать и как рационально и творчески может быть использовано дизайнером в работе.  

- А популярные сегодня смарт-квартиры – это вчера, сегодня или завтра?

- Это эконом-класс. В 2008-2009 году мы рассматривали возможность строительства квартир небольшого размера, которые люди могут купить, но не называли их «смарт». Я думаю, это вопрос не будущего, а прошлого и настоящего. Когда я слышу, что есть смарт-квартиры на 12 квадратов, я даже не могу себе представить, как в них можно жить. Это уже общежитие, место временного проживания. На мой взгляд, привлекательность такого жилья минимальна – его даже потом не продашь. Ну, либо покупать соседнюю, объединяться.

- Либо сдавать студентам.

- Либо так… Появление таких квартир было связано с падением экономики. Но сегодня этот рынок насыщен. Кто хотел, тот уже купил. В дальнейшем люди будут смотреть на перспективу. И постепенно такие проекты будут уходить в небытие либо указанные объекты будут строится с целью сдачи их в аренду, но не для продажи.

Действенных механизмов борьбы против недобросовестной конкуренции в Украине нет

 - Рынок очень конкурентный, и многие конкурируют именно ценой. Как вы отгораживаетесь от конкурентов в позиционировании своих объектов?

- Наша основная цель – создать качественный продукт и в дальнейшем его эффективно развить. Человек, приходя в наши отделы продаж в ЖК, видит инфраструктуру, которая уже существует. Он видит обслуживание, которое тоже надлежащим образом осуществляется. Он видит сам проект. Вот вы видите «Бульвар Фонтанов» – подобных проектов в Киеве нет. Есть проекты премиум-класса, у каждого из них своя фишка, но именно таких – концептуально продуманных – нет.

- Это готовый проект, на который можно посмотреть. А как осуществляется позиционирование в новых?

- В первую очередь, мы анализируем для себя площадку. Подбираем для неё более перспективный сегмент недвижимости с учетом существующего инфраструктурного и конкурентного окружения. Мы стараемся не строить на окраинах – там нельзя конкурировать с учётом наших требований к проекту. Премиум- и бизнес-класс всегда будут в центральной части города. Альтернатива – загородная недвижимость, но это коттеджные городки, темпы строительства которых сегодня снизились, и мы не видим перспектив вхождения в этот сегмент.

Второе – это технологические процессы. В «Бульваре Фонтанов» у нас дворы без машин. Все разгрузки происходят в подземном паркинге, который выглядит как город под землей. А придомовая территория у нас только для жильцов, а не для машин. Отсутствие машин создает для жильцов чувство комфорта. Кроме того, мы стараемся использовать качественные эко-материалы. Покупатели понимают, как материалы, из которых построен дом, влияют на их здоровье, и это тоже влияет на их выбор. 


Паркинг «Бульвара Фонтанов» - настоящий город под землей

Важна профессиональная команда, которая сможет найти правильные площадки и создать успешный проект, подготовить маркетинговую программу, найти ту «изюминку», которую потом выберет покупатель.

- Раз уж мы заговорили о команде, у City 1 Development есть слаженная и профессиональная команда?

- Однозначно, да. Это один из основных активов нашей компании. Именно команда компании City 1 Development разрабатывала проекты для девелоперской компании UDP – эталонные для своих классов ЖК «Новопечерские Липки» и «Бульвар Фонтанов», которые, к слову, были представлены от города Киев на международной выставке MIPIM в 2016 году. В проекте ЖК «Святобор» City 1 Development является девелопером. То, что проекты действительно успешны, уже доказано временем и постоянным покупательским спросом на них.

- Сейчас распространена практика передачи части работы на аутсорсинг – вы к такой практике прибегаете?

- Каждый должен заниматься своим делом. Мы занимаемся девелопментом, управлением проектами, маркетингом – тем, что позволяет аккумулировать денежные средства. А проектные и подрядные работы передаем на аутсорсинг.

- Есть какие-то участки, которые сейчас рассматривает City 1 Development ?

- Мы рассматриваем по два-три участка в месяц.

- Это центр?

- Не всегда. Люди к нам приходят, предлагают участки – мы их изучаем, но пока участков без обременений, которые можно устранить в рамках закона, без вложения баснословных средств и по адекватной цене, мы не нашли. Как правило, владелец участка устанавливает либо слишком высокую цену, либо размер участка под застройку не подходит нам, так как мы не строим единичные дома. Мы, как правило, занимаемся комплексной застройкой. И считаем, что это позволит нам конкурировать потом.


ЖК Святобор - проект компании City 1 Development

- Как с недобросовестной конкуренцией боретесь? В вашем сегменте она есть?

- Есть. И этот вопрос стоит разделить. Есть конкуренция с застройщиками, а есть – с риелторами.

Среди застройщиков есть свои правила, и основные игроки стараются этих правил придерживаться. Небольшие застройщики, которые имеют какой-то точечный объект, вне этой системы и пренебрегают правилами.

С риелторами сложнее – их цель не построить, а продать. Они продают объекты разных застройщиков и, пытаясь переманить покупателя, могут распространять о компании информацию, которая не соответствует действительности. Клиента мы при этом не теряем – он сам к нам рано или поздно приходит. Но это влияет на наш имидж, и нам нужно потратить намного больше времени, чтобы переубедить клиента, чем если бы он пришел просто к нам и все увидел воочию.

В Украине пока нет таких действенных механизмов борьбы, как за рубежом, где можно подать иск о нарушении авторских прав или недобросовестной конкуренции. Ну, напишем мы в Антимонопольный Комитет. В связи з тем, что для них это незначительный объект, они стараются такие иски детально не рассматривать. Либо письмо где-то теряется, либо дают формальный ответ, что «мы рассмотрели, нарушения есть, будем работать». И на этом все заканчивается.

- Есть еще недобросовестная борьба в поисковых системах… 

 - И заказные публикации на форумах. Все это тоже трудно пресечь. Бытует мнение: если ты оправдываешься, значит, виноват. Мы стараемся не ввязываться в такие процессы, но четко их отслеживаем.

- Боритесь игнорированием?

- Не то чтобы игнорированием. Мы всегда открыты для наших клиентов и стараемся постоянно с ними коммуницировать, поддерживать диалог, оперативно реагировать на любые их запросы, быстро доносить важную для них информацию. Мы «за» конструктивную критику, потому что любая жалоба от клиента – это своего рода «подарок» для компании, это возможность стать лучше. Но практики дискутировать на площадках, тем более если жалобы и дискуссии беспочвенны и носят заказной характер, у нас нет.

В решении проблем города отсутствует комплексность

- По первому образованию вы юрист. Как вы оцениваете последние законодательные изменения на рынке?

- Существенные изменения у нас начались с 2011 года, и я их отслеживаю постоянно. Законы у нас неплохие, проблемы с их реализацией.

Недавно приняты изменения в закон, которые предусматривают отмену категорий сложности. Для крупных застройщиков, у которых масштабные проекты, ничего не меняется, но эти изменения устраняют недобросовестную конкуренцию. Раньше многие объекты четвертой-пятой категории относили к третьей, они не проходили экспертизу проекта, что уменьшало затраты на них – это было не очень хорошо. Сегодня, надеюсь, все будут в одинаковых условиях. Не будет вопросов у покупателей к состоянию проекта, поскольку он должен пройти все стадии, в том числе, и экспертизу. Я говорю сейчас о больших проектах, а не о домах до 1300 квадратных метров.

Мы принимали участие в процессе реформирования системы регистрации имущественных прав. И со специалистами из Грузии общались, и с министерством юстиции, и с депутатскими комитетами – давали свои предложения, старались показать, как мы видим этот рынок, почему он должен быть прозрачен для всех. Что-то учли, что-то не учли, но в процессе видно сдвиг. За три года мы увидели облегчение и улучшения.

Я вижу позитивные тенденции не только на законодательном уровне. В прошлом году Кабмин ликвидировал отдельные устаревшие строительные нормы, что позволяет уйти от чрезмерного бюрократизма в согласовательном процессе.

Но еще много моментов, которые нужно урегулировать. Ввели мораторий на отвод земли без ДПТ - и рынок встал. Застройщикам не осталось ничего другого, как самостоятельно, за свои средства, выступать инвесторами в разработке ДПТ, поскольку заказчиком в любом случае выступает город и департамент архитектуры. Да, это помощь городу, но нет комплексности в решении проблемы. Ни для кого не секрет, что каждый застройщик пытается разработать ДПТ под себя. И тут начинаются конфликты: с инвесторами, другими застройщиками, которых тоже интересует территория, с общественностью…

- Которая всегда протестует?

- Да, всегда протестует. Тут вопрос даже не в том, обосновано или нет. Есть отдельные субъекты, которые видны в разных районах Киева. Сегодня они протестуют на Дарнице, завтра – на Святошино, послезавтра – уже на Троещине. Возникает вопрос: у нас что, сто человек - это общественность, которую видит весь город Киев – и все, остальные не считаются?

- Вам приходилось разрабатывать ДПТ?

- Принимали участие в разработке ДПТ территории, где строится наш проект «Святобор». Не мы разработчики, но мы отслеживали, как это делается, и сопровождали процесс. Он тяжелый, и больше зависит не от нас или от разработчика, а от власти, которая в дальнейшем и должна утвердить этот план и потом принять его в работу.

- Еще один резонансный вопрос - незаконные стройки Войцеховского. Как вы видите возможные варианты разрешения ситуации?

- Скорее всего, все так и останется – большинство его проектов никто не снесет. Здания готовы на 80%, у города даже денег не хватит, чтобы их снести.

- А достроить?

- Тут вопрос не достройки – Войцеховский и его компании сами бы достроили. Проблема в инженерных коммуникациях: когда вместо реконструкции 9-этажного здания строится 20-этажное с намного большим количеством квартир, они требуют куда больше ресурсов. Проблема еще и в том, что Киевэнерго не является коммунальным предприятием. А город не готов вкладывать деньги в достройку сетей.

Многие сравнивают стройки Войцеховского с «Элита-Центром», хотя это совсем другой масштаб. У «Элита-Центра» было 3-4 объекта, а тут 40. И посмотрите, как город решает вопрос с «Элита-Центром». До сих пор много людей в очередях на получение жилья, объекты не достраиваются – никто не хочет за них браться, поскольку средств, которые можно получить от продажи оставшихся квартир, не хватит, чтобы полностью закончить проект.

И еще один вопрос. Если стройки Войцеховского незаконны, то как можно их достроить? Если можно изменить их статус и сделать их законными, так делайте это с Войцеховским. Лишь город, если захочет, сможет решить этот вопрос. Но город не всегда в этом заинтересован.

- В основе позиционирования строек Войцеховского было утверждение «мы не даем взятки, поэтому власть нас притесняет». Ситуация с коррупцией как-то изменилась в последние годы? Или все тоже осталось на том же уровне?

- Видны сдвиги и в этом направлении. Если раньше коррупция была связана с оформлением права собственности, то сейчас это ушло в небытие.

Сегодня по-прежнему тормозятся или не решаются многие вопросы, связанные с получением разрешительной документации или с вводом объектов в эксплуатацию. Мы не можем себе позволить начинать проект без наличия надлежащих документов или завершать его строительство без прохождения установленной процедуры, прибегая к помощи менее законных схем. Мы ведём свою деятельность с надлежащими документами. Когда у нас были проблемы с общественностью, мы им показывали, что у нас все в порядке, у нас есть все документы – и все равно наша проблема никак не решалась. Все законно, все нормально, но не решались.

- Есть перспектива изменений?

- Мы всегда верим в светлое будущее. Процесс идет, но он слишком тяжелый.  Остаются, к примеру, проблемы с долевым участием. Есть новый порядок, но в органах власти нет понимания, как он будет действовать. С одной стороны, уменьшается размер долевого участия, и они должны его уменьшить. С другой стороны, они боятся правоохранительных органов, которые могут обвинить их в разворовывании государственного имущества за счет уменьшения долевого участия.

Как по мне, закон есть закон. И если ты исполняешь этот закон, то кто бы к тебе не пришел, ты всегда можешь его предъявить.

- Лев Парцхаладзе говорит об отмене долевого участия. Вы верите, что такое будет?

- Есть законопроект, за который, по моей информации, трижды уже должны были голосовать в Верховной Раде. Но когда его вносили в повестку дня, на голосование не хватало времени.

Для застройщиков это идея хорошая. Система долевого участия, которая существует сегодня, не решает тех социальных проблем, на решение которых направлена. При этом застройщик платит дважды. Ему по техусловиям говорят, что он должен сделать социальную инфраструктуру, либо коммуникации подвести, и при этом он должен еще заплатить дополнительно деньги в качестве долевого участия. Говорят, что построенную инфраструктуру могут зачесть в долевое участие. Но когда доходит до процедуры зачета, оказывается, что в законе написано одно, Киевсовет трактует по-другому, а реализуется еще иначе.

- Какие еще сложности есть сегодня в девелопменте?

- Они связаны больше с разрешительными процедурами. В вопросе отвода земли есть изменения, но нельзя говорить, что он полностью решен. Мы много говорили об опыте Прибалтийских стран, Грузии – там давно объединены все кадастры: у них нет отдельно земельного кадастра, отдельно градостроительного кадастра – есть единый, открытый для всех кадастр. Там видно не только то, что ты можешь строить, но и какие ресурсы, инженерные сети заложены для того, чтобы это сделать. Ты приходишь на площадку и имеешь все технические условия. Ты можешь прямо завтра начинать строить. У нас такого пока нет. Разные вопросы приходится согласовывать с городом, с государством, с ГАСКом, с энергокомпаниями, часть из которых сегодня относятся к частному бизнесу. Эта разновекторность мешает спрогнозировать весь процесс.

- В чьем ведение решение этой проблемы?

- Только в законодательстве. Наша проблема в том, что разные сферы регулируются отдельно друг от друга– ситуация не рассматривается комплексно. Например, долевое участие. Законопроект предусматривает отмену статьи 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». А какие дальнейшие действия? Пропишите процедуру для уменьшения конфликтных ситуаций при дальнейшем решении этого вопроса. У нас у всех есть действующие договора о долевом участии. 

- Отсутствие рынка земли – это проблема?

- Как правило, застройщики не выкупают земельные участки в собственность. Это дорого, и не знаешь, что потом делать с земельным участком после завершения строительства. Есть коммунальная земля, которую они берут в аренду на время строительства дома. Дом построен и вопрос земли (её отведение) уже переходит в плоскость обслуживающей организации, которая выбирает для себя наилучший способ получения земельного участка.

Есть тут, правда, казусы дальнейшего обслуживания дома. Предполагается, что обслуживающая организация имеет право получить земельный участок «в постоянное пользование». Но эта норма противоречит другой нормой Земельного Кодекса, согласно которой «в постоянное пользование» земельный участок может получить только предприятие, которое находится в государственной или коммунальной собственности. То есть, если мы создали свой частный ЖЕК, то по одной норме он, вроде бы, может в постоянное пользование взять участок, но ему отказывают под предлогом другой нормы.

- Какой ваш прогноз цен на 2017 год?

- Стоимость жилья будет расти. Мы ожидаем незначительный рост – до 4% в долларовом выражении, в гривневом – в пределах 25%-30%.