Руслан Верля, HERZ Україна: Бракує не обладнання, а людей, грошей і прогнозованості 

Український будівельний ринок у 2026 році працює в умовах, які ще кілька років тому здавалися б надзвичайними. Після рекордного для воєнного часу 2025 року обсяги будівництва за січень–серпень скоротилися майже на 10%, а ціни в галузі за рік зросли на 23%. Попит змістився на захід і в центр країни, а замовники дедалі частіше питають, скільки годин будинок протримається без світла, тепла та води.

Про те, як війна змінила вимоги до інженерних систем, чи може зелена сертифікація відкрити двері до міжнародного фінансування та яким буде будівництво через 5–10 років, Property Times розпитав CEO HERZ Україна Руслана Верлю. 

PT: Охарактеризуйте, будь ласка, стан українського ринку інженерних систем для будівництва? Які зміни за останні два роки найбільше вплинули на попит і структуру ринку?

Р. В.: 2025 рік був рекордним для воєнного часу: за даними Держстату, обсяг виконаних будівельних робіт сягнув 258,2 млрд грн, що на 11,3% більше, ніж у 2024 році. Мінрозвитку констатувало, що за обсягом галузь перевищила рівень 2021 року.

2026 рік виглядає інакше. За січень–серпень обсяг робіт знизився на 9,9% до 156,5 млрд грн: житлове будівництво — мінус 3,8%, нежитлове — мінус 6,3%, інженерні споруди — мінус 13,7%. Основні причини — тривалі знеструмлення та погодні умови на початку року, а згодом — скорочення державного фінансування інфраструктури і зниження інвестицій через воєнні ризики. Додатковий тиск — вартість: ціни в будівництві за рік (червень 2026 року до червня 2025 року) зросли на 23,1%.

Настрої учасників ринку обережні. Індикатор ділової впевненості в будівництві на II квартал 2026 року — мінус 25,7%, оцінка поточного обсягу замовлень — мінус 41,5%.

Найбільше на попит і структуру ринку вплинули три речі:

Енергетична безпека. Систематичні удари по енергосистемі взимку 2025/26 зробили автономність будівлі вимогою замовника, а не опцією.

Географічний зсув. Попит змістився на захід і в центр країни, де нижчі безпекові ризики.

Масштаб руйнувань. За оцінкою RDNA5, потреби у відновленні на 2026–2035 роки становлять 588 млрд доларів; житло — найбільша категорія прямих збитків (близько 31%).

РТ: Які сегменти будівництва зараз формують основний попит — житлове будівництво, комерційна нерухомість, промислові та інфраструктурні об’єкти? Чи змінилася ця структура порівняно з довоєнним періодом?

Р. В.: Драйвером 2025 року було нежитлове будівництво: промисловість, склади та логістика; житло тримається на заході та у великих містах. За підсумками 2025 року нежитлове будівництво зросло на 27,4%, тоді як житлове — лише на 3,6%. Введення промислових площ у січні–вересні 2025 року зросло на 23%, і, що важливо, це переважно нове будівництво, а не релокація, як у 2022–2023 роках.

Житло не зникло, але сконцентрувалося. У I кварталі 2026 року введено майже 30 тис. квартир; лідерами є Львівська, Одеська, Івано-Франківська, Закарпатська і Тернопільська області. За сім місяців 2026 року продажі стартували у 140 нових ЖК (+11% р/р), іпотечний портфель банків на 1 червня 2026 року — 50 млрд грн (+35% за рік).

Порівняно з довоєнним періодом структура змінилася принципово: тоді попит формували житло і комерційна нерухомість великих міст, сьогодні — виробничі й логістичні об'єкти, відновлення соціальної інфраструктури та житло в західних регіонах. Для інженерних систем це означає більше промислового опалення, вентиляції та технологічних систем, менше «типових» квартирних рішень і більше автономних систем. 

РТ:  Які проблеми сьогодні найчастіше виникають у забудовників і генпідрядників під час реалізації інженерних систем? Чого найбільше бракує ринку — фахівців, обладнання, фінансування, прогнозованості поставок?

Р. В.: Найбільший дефіцит сьогодні — це людські, фінансові ресурси та прогнозованість, а не обладнання. Європейське обладнання в Україні є, конкуренція залишається сильною, а проблема полягає в тому, щоб вчасно і кваліфіковано його змонтувати та запустити.

Кадри. За експертними оцінками, на початку 2026 року в будівництві було відкрито понад 150 тис. вакансій; найгостріше бракує електриків, сантехніків, зварювальників. Зарплатні очікування суттєво зросли. Для інженерних систем це критично: неправильно налаштована система опалення чи вентиляції «з'їдає» всю економію від якісного обладнання.

Вартість і фінансування. Будівництво за рік подорожчало в середньому на 23,1%, а державне фінансування інфраструктурних програм скоротилося. Державні програми підтримки енергоефективності теж працюють з перервами: «ГрінДІМ» призупинили у квітні 2026 року, «Енергодім» і «ВідновиДІМ» — з 22 квітня 2026 року на час адаптації до вимог Ukraine Facility.

Енергоживлення майданчиків. Держстат прямо називає тривалі знеструмлення одним із чинників падіння обсягів робіт на початку 2026 року.

Логістика. Ризики для складів і транспортної інфраструктури змушують дистриб'юторів тримати запаси ближче до клієнта і диверсифікувати склади. З 1 серпня 2026 року тарифи на вантажні перевезення зросли в середньому на 30%. Ми в HERZ перебудували логістику саме під цю реальність, розосередили склади і перейшли на частіші поставки меншими партіями.

Від постачальника сьогодні очікують не лише товар, а й технічну підтримку: підбір обладнання, гідравлічні розрахунки, навчання монтажників. І саме в цих процесах — наша сильна сторона та суттєва перевага.

РТ: Наскільки війна змінила вимоги до інженерних систем будівель? Чи стали замовники більше уваги приділяти енергоефективності, автономності та можливості експлуатації будівлі в умовах перебоїв з електроенергією?

Р. В.: Головна зміна — інженерні системи в будівлі мають працювати, навіть коли централізовані мережі не працюють. Уже другу зиму поспіль атаки перейшли до концентрованих ударів по великих містах, зокрема по підстанціях операторів розподілу. Після цього замовники питають не лише «скільки коштує кіловат-година», а й «скільки годин будинок протримається без зовнішнього живлення, тепла та водопостачання».

Це вже відображено в регулюванні і державних програмах:

Нові ДБН з електроустановок. ДБН В.2.5-23:2025, чинні з 1 січня 2026 року, враховують сонячні панелі, генератори та зарядні станції у проєктуванні мереж житлових і громадських будівель.

Державна підтримка автономності. Оновлена у лютому 2026 року програма «ГрінДІМ» компенсувала ОСББ до 70% вартості сонячних станцій, накопичувачів і теплових насосів та до 50% — генераторів.

Укриття. Мінвідновлення готує Зміну № 2 до ДБН «Житлові будинки», яка серед іншого переглядає вимоги до ліфтів зі з'єднанням житлових поверхів з підземною частиною будинку, де розміщено укриття.

Для систем опалення і водопостачання з цього випливає кілька практичних вимог. Перше — мінімальне електроспоживання, щоб систему можна було підтримувати її роботу від резервного джерела. Друге — точне гідравлічне балансування і погодозалежне регулювання, бо кожен кіловат від генератора чи акумулятора дорогий. Третє — гнучкість джерел: можливість поєднати централізоване тепло, тепловий насос, котел і сонячну генерацію в одній системі. Енергоефективність і автономність перестали бути двома різними темами: чим менше будівля споживає, тим довше вона автономна.

РТ: Чи готові українські девелопери сьогодні інвестувати більше на етапі будівництва, якщо це дозволяє зменшити експлуатаційні витрати в майбутньому? Наскільки змінилося це співвідношення «початкові витрати — вартість експлуатації»?

Р. В.: Якщо девелопер продає квартири, експлуатаційні витрати лягають на мешканців, і інвестиція окуповується лише через вищу ціну продажу. Якщо ж власник сам експлуатує об'єкт — склад, завод, бізнес-центр чи лікарню,  розрахунок вартості життєвого циклу вже стає нормою.

Оцінки здорожчання енергоефективного будівництва різняться. Для рівня NZEB галузеві джерела наводять від 5–15% до близько 30% додаткових інвестицій порівняно з чинними мінімальними вимогами. Автори вищої оцінки прямо зазначали, що за тарифами 2024 року такий підхід ще не окуповувався і що окупність настає за зростання тарифів.

Що змістило баланс за останні два роки:

Вартість енергії перестала бути єдиним критерієм. Будівля, яка працює під час блекауту, має ринкову перевагу незалежно від тарифу.

Покупець став уважнішим. Енергетичний сертифікат обов'язковий для нових будівель класів наслідків СС2 і СС3 ще з 2019 року, тож клас енергоефективності можна порівняти між проєктами.

Фінансування. Міжнародні фінансові інститути включають енергоефективність у свої програми (детальніше у відповіді 9).

Моя оцінка як практика: у сегменті комфорт+ та в комерційній нерухомості співвідношення помітно змінилося на користь якісних інженерних систем. В економсегменті рішення досі ухвалюють за ціною квадратного метра, і тут без державних стимулів чи вимог норм ситуація не зміниться. 

РТ:  Які технологічні рішення, які ще кілька років тому були радше преміальними або нішевими, сьогодні поступово стають стандартом для українських будівель?

Р. В.: Те, що забезпечує автономність, керованість і облік. Кілька рішень за останні роки перейшли з «опції» у базову комплектацію:

Автономні джерела й накопичення енергії: сонячні станції, акумулятори, генератори. Держава прямо фінансувала їх для ОСББ через «ГрінДІМ».

Теплові насоси, особливо в гібридних схемах з котлом чи централізованим теплом. «ГрінДІМ» встановлював окремі технічні вимоги до теплових насосів, і для ОСББ це стало орієнтиром при виборі обладнання.

Механічна вентиляція з рекуперацією тепла. Вимоги NZEB (наказ Мінрозвитку № 168) окремо встановлюють показники повітропроникності оболонки та інженерних систем, а герметична будівля без керованої вентиляції не працює.

Автоматизація і точне регулювання опалення. Чинні норми вимагають, щоб клас енергоефективності технічного оснащення, автоматизації та управління інженерними системами був не нижчим за клас самої будівлі; мінімальний клас для нового будівництва — «C».

Облік тепла і води. Закон № 2119-VIII запровадив обов'язковий комерційний облік теплової енергії та водопостачання, для частини будівель кінцевий строк оснащення перенесено на 24 місяці після завершення воєнного стану.

Для нас як виробника арматури для систем опалення, холодопостачання та водопостачання показовим є те, що гідравлічне балансування і термостатичне регулювання перестали сприймати як «дрібниці». Без них жоден тепловий насос чи система обліку не дає розрахункового ефекту.

РТ: Наскільки сьогодні зелена сертифікація (BREEAM, LEED, EDGE  та інші стандарти) є реальною вимогою ринку, а не лише іміджевим інструментом? Чи готові українські девелопери закладати такі вимоги вже на етапі проєктування?

Р. В.: Для масового житла це поки імідж; для об'єктів з іноземним капіталом, фінансуванням МФО чи міжнародними орендарями це вже робоча вимога. Кількість сертифікованих будівель в Україні досі обчислюється десятками. За даними КПІ (публікація 2024 року), в Україні було шість проєктів із сертифікатом LEED і ще десять зареєстрованих, за BREEAM — шість сертифікатів для нового будівництва і вісім для існуючих будівель.

Показово, хто саме сертифікується. ТРЦ Forum Lviv і супермаркет «Сільпо» Re Cycling отримали BREEAM, під час будівництва за кредитні кошти ЄБРР. Перший корпус індустріального парку M10 Lviv (Dragon Capital) отримав EDGE. Головний офіс ПроКредит Банку в Києві став першою в Україні будівлею з EDGE Advanced. Тобто сертифікація з'являється там, де є інституційний інвестор або міжнародна фінансова установа.

На етапі проєктування сертифікацію сьогодні закладають переважно у складських, промислових і офісних проєктах під західних орендарів. Найдоступнішим інструментом для українського ринку бачу EDGE від IFC: він фокусується на вимірюваній економії енергії, води та матеріалів та є дешевшим у застосуванні, ніж LEED чи BREEAM.

РТ:  Як ви оцінюєте перспективи NZEB в Україні? Наскільки наш ринок уже готовий переходити від окремих енергоефективних рішень до комплексної концепції NZEB?

Р. В.: Правова база для NZEB уже є, але сам стандарт поки добровільний. Наказ Мінрозвитку № 168 від 6 лютого 2025 року «Деякі питання запровадження вимог до будівель з близьким до нульового рівнем споживання енергії» набрав чинності 1 квітня 2025 року. Він встановлює вимоги до класу енергоефективності, споживання первинної енергії з невідновлюваних джерел, частки відновлюваної енергії, теплотехніки огороджувальних конструкцій, повітропроникності та інженерних систем. Водночас Мінрозвитку прямо наголосило: це поки не обов'язок, а можливість.

Курс на обов'язковість задано стратегічними документами. Ще урядові документи 2020 року (Концепція політики у сфері енергоефективності будівель і план збільшення кількості NZEB) передбачали готовність перейти на NZEB для бюджетних будівель з 2025 року і для решти — з 2027 року. Довгострокова стратегія термомодернізації будівель до 2050 року (грудень 2023) орієнтує на повний перехід нового будівництва на NZEB з 2030 року. У вересні 2026 року уряд звітував про виконання індикатора 10.16 Плану України в межах Ukraine Facility: затверджено нові стандарти для NZEB, оновлено вимоги екодизайну та енергомаркування.

Європейський контекст жорсткіший. Оновлена Директива ЄС 2024/1275 (EPBD) вимагає будівель з нульовими викидами для нових державних будівель з 2028 року і для всіх нових з 2030 року. Єврокомісія у 2026 році відзначила прогрес України щодо директиви 2018 року, але зазначила, що для перенесення директиви 2024 року потрібно значно більше роботи.

Чи готовий ринок до комплексного NZEB? Технологічно так: усі компоненти доступні. Організаційно, на мою думку, не зовсім. Обов'язковий мінімум для нових будівель досі — клас «C», а NZEB вимагає інтегрованого проєктування, енергомоделювання і кваліфікованого монтажу та налагодження — саме того, чого найбільше бракує.

РТ: Чи справді сьогодні проєкт із підтвердженими показниками енергоефективності та зеленою сертифікацією має більше можливостей для залучення донорського фінансування та інвестицій? Наскільки такі критерії вже впливають на рішення міжнародних партнерів і фінансових установ?

Р. В.: Так, енергоефективність уже є умовою значної частини програм міжнародних фінансових установ, але єдиного «зеленого» стандарту допуску немає. Приклади:

• Проєкт ЄІБ Ukraine Recovery III (загальна вартість 291 млн євро, схвалено 21 березня 2024 року) фінансує швидке відновлення пошкоджених багатоквартирних будинків саме із заходами енергоефективності.
• ЄІБ та уряд у 2026 році готують портфель проєктів під гарантії Ukraine Facility приблизно на 600 млн євро, серед напрямів — енергоефективність багатоквартирних будинків.
• Програми Фонду енергоефективності призупинено з квітня 2026 року саме для адаптації до вимог Ukraine Facility, тобто критерії донора безпосередньо формують умови державної підтримки.
• ЄБРР у березні 2026 року погодив кредит до 35 млн доларів девелоперу «Столиця Груп» на житловий комплекс у Києві з гарантією ЄС в межах Ukraine Investment Framework — приклад того, що МФО готові фінансувати приватне житло.

Водночас підтверджених даних, що кожен донор вимагає саме NZEB чи міжнародного сертифіката, я не бачив. Аналітичний центр BPIE рекомендує донорам орієнтуватися на NZEB як на еталон, але це рекомендація, а не правило.

РТ: Чи може зелена сертифікація стати для українських проєктів своєрідним «вхідним квитком» до міжнародного фінансування під час відбудови? Що українським девелоперам варто робити вже зараз, щоб відповідати цим вимогам?

Квитком є не сертифікат як такий, а здатність довести показники цифрами. Міжнародний банк оцінює проєкт за вимірюваною економією енергії, викидами і прозорістю документації, а сертифікат дає лише стандартизовану змогу це засвідчити.

Що девелоперам варто робити вже зараз:

1. Проєктувати під вимоги NZEB (наказ № 168), навіть поки вони добровільні: до 2030 року вони, найімовірніше, стануть обов'язковими, а будівля переживе цей перехід.
2. Робити енергомоделювання на стадії концепції, а не на стадії енергосертифіката перед введенням в експлуатацію.
3. Обирати обладнання з повною європейською документацією, декларацією характеристик за Законом № 850-IX, який адаптував Регламент ЄС № 305/2011. Україна вже готує перехід на новий Регламент ЄС 2024/3110 з цифровим паспортом будівельної продукції.
4. Закладати моніторинг і облік споживання, щоб підтвердити фактичну економію після введення в експлуатацію.
5. Розглянути EDGE як найменш затратний шлях до міжнародно визнаного сертифіката для житла і складів.

РТ: Які інженерні рішення, на вашу думку, матимуть найбільший попит під час масштабного відновлення України? Чи зміниться сам підхід до проєктування нових будівель?

Р. В.: Найбільший попит буде на рішення, що відновлюють тепло і воду стійкіше, ніж було до війни. Масштаб видно з RDNA5: на 2026–2035 роки потреби у відновленні житла оцінено майже у 90 млрд доларів, енергетики — майже у 91 млрд доларів. Відновлення енергосистеми і мереж теплопостачання станом на кінець 2025 року оцінено у 90,6 млрд доларів. Теплопостачання на 2026 рік потребувало 1,6 млрд доларів, але профінансовано менше 1% — це сфера з найбільшим розривом.

Звідси мій прогноз щодо найбільш затребуваних рішень:

Модернізація централізованого теплопостачання: індивідуальні теплові пункти з погодозалежним регулюванням, гідравлічне балансування внутрішньобудинкових систем,  облік. 

Децентралізовані та гібридні джерела: теплові насоси, котли на біомасі, когенерація, сонячна генерація з накопиченням, особливо для лікарень, шкіл, адмінбудівель, автоматизовані котли, що працюють на відновлюваних джерелах енергії (деревні пелети, тріска, дрова).

Комплексна термомодернізація пошкоджених багатоквартирних будинків — саме під неї спрямовані програми ЄІБ.

Інженерія укриттів: вентиляція, водопостачання, водовідведення, опалення та електроживлення захисних споруд у складі житлових і громадських будівель.

Підхід до проєктування вже змінюється. Принцип «build back better» («відбудовувати краще, ніж було») закладено в програми донорів, зокрема GIZ в Україні. Будівлю проєктують як систему, що має пережити відключення, а не лише відповідати нормі теплозахисту.

РТ: Якщо дивитися на українське будівництво через 5–10 років, яким воно буде? Які рішення, що сьогодні здаються новими, стануть звичайною практикою?

Р. В.: Мій прогноз: NZEB стане обов'язковим мінімумом, а будівля — не лише споживачем, а й виробником та накопичувачем енергії. Це прогноз, але він спирається на вже ухвалені орієнтири: Стратегія термомодернізації орієнтує на повний перехід нового будівництва на NZEB з 2030 року, а євроінтеграція вимагатиме перенесення EPBD 2024 з її будівлями з нульовими викидами.

Що, на мою думку, стане звичайною практикою:

Енергомоделювання і BIM на стадії концепції: без них складно або навіть взагалі неможливо підтвердити клас NZEB.

Низькотемпературне опалення з тепловими насосами як базове рішення для нових будинків поза зоною якісного централізованого тепла.

Сонячна генерація і накопичувачі на кожній новій будівлі — EPBD вже вимагає проєктувати нові будівлі з оптимізацією потенціалу сонячної генерації.

Цифровий паспорт будівельної продукції за Регламентом ЄС 2024/3110, який Україна готується впровадити.

Поквартирний облік і віддалений моніторинг інженерних систем як норма експлуатації, а не опція.

Оцінка вуглецевого сліду будівлі за життєвий цикл — у ЄС це вже частина EPBD для нових будівель.

Головне, чого бракуватиме, — не технологій, а людей, здатних правильно спроєктувати, змонтувати і налагодити ці системи. Тому ринок виграють ті, хто інвестує в навчання інженерів і монтажників. Компанія HERZ упродовж 30 років інвестує значні кошти в Академію HERZ в Україні, навчання та підтримку молодих фахівців, інженерів, монтажників, проєктувальників, запровадила разом із EduP програму перекваліфікації дорослого населення зокрема ветеранів і жінок.

Джерела:
Офіційні та первинні: Держстат через Інтерфакс, січень–серпень 2026 · Мінрозвитку: вимоги NZEB · Наказ № 168 (Будстандарт) · КМУ: індикатор 10.16 Ukraine Facility · КМУ: RDNA5 · Фонд енергоефективності: «ГрінДІМ» · Держенергоефективності: комерційний облік · Мінвідновлення: зміни ДБН · Мінекономіки: індустріальні парки · ЄІБ в Україні, URC 2026 · ЄБРР: проєкт 55569 · Єврокомісія: EPBD 2024/1275

Аналітичні та галузеві: GMK Center · Minprom · Fixygen · Green Deal Ukraina: зима 2025/26 · КПІ ІЕЕ: зелена сертифікація · Економічна правда: строки EPBD · BPIE: критерії відбудови · BRDO: Регламент 2024/3110