Property Times Думка

Кожна гривня, проінвестована в будівництво, дає пожвавлення в багатьох інших галузях, адже за різними даними коефіцієнт мультиплікації в будівництві може досягати 11. Тому державна підтримка будівельного сектора дасть позитивний економічний ефект для країни.

Яких саме заходів має вжити держава на підтримку українського будівельного ринку, дізнавався Property Times. 

Марта Орленко,

керівник фінансового та юридичного відділів Nhood Україна

Потрібно визнати, що український інвестор швидше ризикуватиме своїми коштами та активами, ніж іноземний, але забезпечення конкуренції — є умовою успішного розвитку бізнесу, тому сприяння іноземним інвестиціям поряд з прагненням вступити до ЄС для України є життєво необхідним.

Тому, держава повинна розробити ряд заходів, спрямованих, на підтримку національних забудовників, підрядників, виробників і стимулювання іноземних інвестицій, зокрема шляхом:

- розробки стратегії щодо спрощення процедури зміни цільового призначення земельних ділянок державної і комунальної власності, на яких знаходиться застарілий житловий фонд або об'єкти комерційного призначення, що потребують відбудови. Радянські підходи до категоризації видів цільового призначення земельних ділянок уже давно не відповідають реаліям сьогодення, а очікувати декілька сесій органів місцевого самоврядування без гарантії такої зміни для інвестора означає лише створення перешкод реалізації його планів, на які і так впливає війна. Для цього потрібно провести  інвентаризацію земель і об'єктів, які на них знаходяться, щоб визначити їх поточний стан, а потім залучити бізнес до публічного обговорення Плану Маршалла для України в деталях, а не загальних концепціях з урахуванням потенціалу до приватизації;

- забезпечення прозорості тендерних процесів і реалізації коштів, що спрямовуються державою на відбудову. Наразі, міжнародні компанії надають перевагу роботі напряму з USAID та ЄБРР, побоюючись переслідувань зі сторони правоохоронних органів щодо реалізації бюджетних коштів, в той час, як в державах постіндустріальної економіки працювати з державою — означає створювати собі позитивне реноме та репутацію;

- легалізація ВЕФА контрактів в Україні (за прикладом Франції — Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) — це тип контракту між майбутнім власником і девелопером щодо поділу ризиків і відповідальності при будівництві чи реконструкції об'єктів. Зокрема, про такий варіант ділових взаємовідносин взагалі немає обговорень в Україні (хоча аналоги фактично існують), що на мою думку, свідчить також і про те, що органи державної влади не достатньо вивчають еталони європейських найкращих практик домовленостей в будівництві;

- детальне вивчення успішного кейсу Польщі дозволяє зробити висновок: створення спеціальних економічних зон, зменшення податкового тиску, виділення земель з інших фондів для створення промислових технопарків дозволяє налагодити високотехнологічне виробництво та знайти партнерів у таких галузях як ІТ, виробництво товарів масового споживання, фінанси тощо. Саме це і очікують інвестори — стабільність держави як партнера навіть попри нестабільне середовище. І це виклик, який має взяти на себе держава, щоб стати в очах інвесторів партнером, а не суб'єктом, який створює перешкоди і ставить умови у вигляді визначення правил гри в безкомпромісному варіанті.

Ольга Гавура,

співзасновниця проєктно-будівельної компанії «Севен Сі Ай» та школи управління будівельними проєктами PRO PM

Вистояти в умовах війни сьогодні є справжнім викликом для будь-якого бізнесу. Але, насамперед, у перелік видів професійної діяльності з відзнакою підвищеного ризику потрапляє будівельна сфера. Чому страждає саме цей бізнес? Ось декілька найголовніших причин.

По-перше, 95% штату будівельних компаній складають чоловіки. Відповідно процес мобілізації позбавляє або значно ускладнює можливості реалізовувати проєкти.

По-друге, через неймовірні військові ризики відбувається зменшення приватних інвестицій в об’єкти нерухомості.

Водночас шукаючи альтернативні джерела фінансового забезпечення, можна говорити про інвестування з боку держави, як наприклад у різноманітних програмах відбудови України. Але виявляється, що реалізовувати такі проєкти дуже небезпечно, оскільки одразу після підписання останнього акту діяльності компанія стикається з низкою численних перевірок органів контролю.

Крім того, більшість проєктів із відбудови реалізуються без отримання авансу, що в умовах критичного скорочення у будівельних компаній обсягу вільних оборотних коштів, суттєво ускладнює можливості для участі в тендерах на виконання такого типу проєктів.

Інший аспект — це блокування кордону, через яке строки поставки певних груп будівельних матеріалів відкладаються на невизначений термін.

Звісно, це лише частина проблемних зон, з якими наразі зустрічається український будівельний бізнес. Але навіть вирішення цих питань значно б допомогло компаніям вистояти. Суттєво ситуація може покращитись тільки завдяки змінам організаційних процесів на рівні закону. Отже, які саме дії з боку держави було б доцільно запровадити?

• Передбачити можливість бронювання робочих спеціалістів, які виконують проєкти з відбудови України в рамках міжнародної технічної підтримки або за рахунок бюджетних коштів.
• Проводити роботу із західними партнерами відповідно страхування будівельних об’єктів від військових ризиків. Позитивний досвід у наданні гарантій іноземним інвесторам ми вже бачимо у співпраці з Австрією та Польщею. Рух у цьому напрямку може в рази збільшити потік інвестицій із-за кордону у будівництво в Україні.
• Сьогодні більшість українських будівельних компаній, що мають високу культуру організації робіт, якісно та вчасно реалізують проєкти, віддають перевагу програмам міжнародної технічної підтримки за участю благодійних фондів та донорів, бо вони не загрожують їх стабільності та репутації компанії у майбутньому, порівняно із проєктами відбудови, які забезпечує власна держава. Чому так відбувається?

Як зазначалось вище, участь у державних проєктах пов’язана із надмірним контролем. Питання не в тому, що відбуваються перевірки, питання в тому, в який спосіб вони здійснюються і які наслідки це має для компанії. Наприклад, часто без попередження органи контролю приходять з постановою на обшук, яка після цього закріплюється за компанією в реєстрі судових рішень. Наявність будь-яких таких документів в інформації про компанію дуже негативно сприймається з боку іноземних партнерів. Вони знаходять співпрацю з такими компаніями дуже ризикованою У той час компанії, які відповідають вимогам іноземних партнерів, могли б на високому рівні виконати проєкт і за бюджетні кошти. А в такий спосіб держава по факту одразу виключає з переліку учасників в цікавих гравців будівельного ринку.  

Отже, який вихід? Спрощення процедури перевірок або певне відтермінування їх проведення. Це стане гарною мотивацією для системних будівельних бізнесів брати участь у проєктах відбудови, які фінансуються державою.

Розробити та впровадити програму пільгового кредитування або надання банківських гарантій для компаній, які беруть участь в реалізації проєктів із відбудови України.

Анна Лаєвська,

комерційна директорка «Інтергал-Буд»

Будівельна галузь вкрай чутлива до наслідків війни. Девелоперам доводиться вирішувати низку важких завдань. Першочергово — поповнювати кадровий ресурс, який вимивається внаслідок мобілізації. Ми вже відчуваємо дефіцит робочих рук, який лише посилюється. Владнати це виключно шляхом заміщення вакантних посад жінками не вдасться. Як наслідок — можливе зниження темпів будівельних робіт. А це призведе до браку пропозиції на первинному ринку. 

Держава могла б долучити будівельну галузь до переліку критичних, аби забудовники змогли бронювати своїх працівників, тим самим забезпечуючи безперервність та стабільність робіт на об'єктах.

Ще одне складне завдання — залучення покупців. Наявний платоспроможний попит здебільшого сформований державними програмами «єОселя» та «єВідновлення». Обидві наразі насичують угодами вторинний ринок. Якщо говорити про пільгову іпотеку, то понад 70% угод в рамках «єОселя» — це купівля житла на вторинці. Такий нерівномірний розподіл гальмує будівельний сектор. 

Зараз точаться розмови щодо зміни фокуса «єОселя» на сектор первинної нерухомості. Такий крок став би логічним та правильним. Адже підтримка будівельної галузі — це підтримка економіки країни. Будівництво насичує грошима безліч суміжних галузей, формує робочі місця, забезпечує надходження чималих податків до держбюджету. Мультиплікативний ефект девелопменту важко переоцінити.    

Окремо слід бодай розглянути можливість впровадження проєктного кредитування для забудовників. Такі програми практично відсутні. І це на тлі, коли залучити кошти інвесторів у проєкти низького етапу готовності вкрай важко. Програми кредитування могли б допомогти профінансувати будівельні роботи без використання коштів фізичних осіб. Тоді у продаж виходитимуть готові або майже готові об'єкти, на які зараз найбільший попит у покупців первинки.