Property Times Інтерв'ю

Про доступну іпотеку, іноземних інвесторів в будівельній галузі та генплан як показник здорового суспільства в інтерв’ю Property Times розказав заступник міністра розвитку громад та територій із питань євроінтеграції* Юліан Чаплінський.

— Пане Юліане, ваше ставлення до обіцянок уряду щодо доступної іпотеки?

— Досвід молодих європейських країн, таких як Естонія, Латвія, Польща тощо, свідчить про те, що, коли банківська система наповнюється грошима і держава забезпечує стабільність, відповідно, тоді держава може собі дозволити низькі іпотечні ставки. Це призводить до величезного вибуху житлового будівництва.

У нас Львів і Київ багато побудували за останні 10 років, але це відбулося практично без іпотечного кредитування за рахунок того, що люди, не довіряючи банкам, інвестували в нерухомість, вважаючи, що вона буде зростати в ціні, або, як мінімум, вони збережуть свої інвестиції.

У той же час, якщо міста не мають затвердженого генплану або концепції інтегрованого розвитку, то їм загрожує хаотична забудова. Бо забудовники будуть старатись урвати будь-який шматок землі і побудувати там житло. І, власне, завдання міст збудувати таку концепцію, щоб забудови були гармонійними.

— Якими мають бути іпотечні ставки, аби відбувся вибух житлового будівництва?

— Я думаю, що все, що буде нижче 10%, буде мати попит. Я не дуже вірю в 2–4%, які є в Європі, бо ми не маємо таких запасів міцності банків. Але ми можемо до того рухатись.

— Розкажіть, будь ласка, які зараз є реальні іноземні інвестиції в українську нерухомість і чи є вони взагалі?

— Найбільш неочікуваним інвестиційним проектом в Україні стали інвестиції канадської компанії Brookfield у львівський IT-парк. Розміром близько 120 тис. кв. м.

Це було неочікувано, оскільки українські інвестори, наприклад, не дуже поспішають вкладати гроші в офісну нерухомість, бо житлова дає набагато швидший прибуток.

Brookfield побачили стабільний зріст ІТ-сфери на 12% щорічно у Львові, відповідно вони побачили, що на офіси буде попит.

Що стосується заводів та іншої промислової нерухомості, то зараз голови областей та ОТГ вже самі шукають інвесторів і пропонують їм будь-які умови, аби тільки вони зайшли на їхню територію. Я думаю, що років 10–15 тому сільські голови такими категоріями взагалі не мислили. Це були повноваження виключно губернаторів, керівників областей, але зараз виявилось, що багато голів ОТГ навчились і з німецькими донорами працювати, і з банками, і гранти можуть самі шукати.

— Що ж заважає іноземним інвесторам?

— Я бачив реакцію іноземців. І вони всі відмічають, що їм не потрібні няньки, їм потрібна впевненість у судах і в правових органах.

— Ви підтримуєте цю точку зору?

— Я думаю, що так. Мусять бути гарантії держави для будь-якого інвестора.

— А щодо житлового будівництва? Сюди приходять іноземні інвестори?

— Насправді інвестори готові заходити в цю галузь, єдине, що їх стримує, це питання землі. Ніхто з них не розуміє, що таке оренда землі. У нас був випадок у Львові, коли голландська компанія СТР купила по $8 за метр квадратний землю, а мера Львова звинуватили в тому, що він не так оцінив землю. І відповідно інвестор вийшов з України, хоча мав побудувати індустріальний парк на 15 тис. кв. м.

Люди не розуміють, що купівля землі не означає, що її виріжуть, як шмат торта, і вивезуть до Німеччини, наприклад. В будь-якому випадку інвестор платить земельний податок, він мусить з нею щось робити. Люди забувають, що саме земельний податок регулює те, щоб не було ненаситних «скупщиків». Мені здається, що в питанні із землею відбулась глобальна помилка в комунікації.

Насправді, поки що не вірю, що іноземні інвестори зайдуть в житлову нерухомість. Я бачив спроби турецьких та польських інвесторів зайти в житло. Але наші девелопери за рахунок того, що знають корупційні складові на всіх стадіях, більш активні.

— Давайте поговоримо про Концепцію просторового розвитку та генплан міста?

— У випадку коли немає генплану, то ми поставили технічно вище зонінги і детальні плани, але кожен міністр, який приходив, вносив свої ідеї і пропозиції в цьому питання, через що з’являлись дірки, в які пролазили недобросовісні забудовники. Тому ми підписали Лейпигську хартію, що стосується сталого урбанізму. Вона дає можливість звичайним людям брати участь в плануванні свого міста, і для того не треба мати спеціальну освіту. Генплан і зонінги навіть не всі архітектори вміють читати. А звичайний мешканець і поготів.

Концепція просторового розвитку вміщує в собі все: і правила поводження з історичними пам’ятками, зелені зони і таке інше. Вона лягає на проектування генплану чи зонінгу, як правила, принципи, які вимагає суспільство.

Тому всіх заспокою: формальні види планування залишаються. Ми підготували методологію і протестували її на 80 ОТГ, які вже зробили інтегровані концепції розвитку територій. Це поглиблює соціальну складову і розуміння місцевих мешканців того, що є цінним в тому просторі, в якому вони живуть.

Це як соціальний договір між владою і мешканцями, який при зміні влади перепогоджується, бо чиновники мають його сповідувати.

І якщо всі — від прибиральниці до головного архітектора — будуть розуміти, в якому місті вони хочуть жити, то вони будуть вимагати дотримування цих правил від влади і забудовників. А інакше житимуть в хаотичній забудові.

— Інтегрована концепція розвитку міста — це для людей, архітекторів, чиновників чи забудовників?

— Це для синергії. Всі мають сповідувати одну інтегровану концепцію. Щоб люди розуміли, коли депутати голосують за виділення грошей для відновлення річки чи зеленої зони, то це робиться, бо так всі вирішили і так треба.

— Для цього потрібен високий рівень громадянської свідомості…

— Якщо її не почати формувати, то вона і не з’явиться.

— Як ця концепція пов’язується з Генпланом?

— Вона виявляє проблемні точки на тлі міста, які потребують детального планування. А генплан повинен на ці точки звернути увагу і на них спиратись. Генпланісти мислять категоріями такими, як евакуація з міста, транспортні розв’язки тощо. Вони не мислять категоріями комфортного проживання.

Генплан має виконувати завдання інтегрованої концепції. Спочатку концепція, а потім — генплан.

Є багато міст, які можуть обходитись взагалі без генплану, якщо є інтегровані концепції. Треба дуже чітко зрозуміти, де є точка болю, що людям потрібно, вирішити це і далі рухатись.

— У Києві багато «точок болю»…

— У Києві взагалі треба було б почати з плану сталої мобільності. Зрозуміти, де люди мають пересісти на громадський транспорт, де має бути метро. Чим більше інфраструктури для автомобілів, тим більше автомобілів там з’являється. Ці всі транспортні розв’язки вбивають для киян пішохідний простір. Почати треба з транспортної моделі. Як тільки ми це зробимо, то зрозуміємо, де будувати житло. Бо план сталої мобільності — це ні що інше, як пошук і обговорення.

— Наразі все навпаки.

— Так, зараз забудовники купують землю, де хочуть будувати, за величезні гроші. Потім давлять на органи місцевого самоврядування, аби поміняти цільове призначення, мер це все подає як неймовірний успіх в інвестиційній привабливості міста, і нікого не цікавить, як там будуть жити люди.

Зрозумійте, будівництво мусить бути, його в Україні мало, десь втричі менше ніж в Польщі, наприклад, але будувати «термітники» на Лівому березі — це не є розвиток галузі, це крах. Це крок до хворого суспільства, яке буде вибирати маргиналів до влади, бо люди, які живуть в дискомфорті, схильні до вибору до влади маргиналів. Європейська модель концепції міст забезпечує не лише розвиток територій. А й розвиток суспільства і відносини всередині нього. 

— А чи потрібен зонінг, розподіл на промислові, житлові зони, тощо?

— У нас вже є посібник з Концепції просторового розвитку. Його розробники, урбаністи переважно концентруються на тому, щоб втілити цінності чистої води, чистого повітря, довкілля тощо. І коли люди задумуються над тим, як їм цього домогтись в своєму місті, то питання зонінгу відпадають самі собою.

— А як Ви ставитесь до багатофункціональних комплексів, в яких є все і офіси і житло і дитячі майданчики?

— Є різні концепції житла. Чим модель ближча до квартальної забудови з активним першим поверхом, де є всі функції, тим комфортніше середовище. Якщо ми живемо у висотках, а на першому поверсі є супермаркет, місце для дітей, спортивний майданчик, але все це заставлено автомобілями, то це не життя і щастя воно нікому не дасть.

Я не проти БФК однозначно, тому що це велика перевага і зручність, та коли люди живуть лише виїжджаючи на роботу і з роботи, то це дуже примітивний сценарій. У людини має бути бажання прогулятись, пройтись. І, як на мене, це є дуже хороший діалог з містом.

Зараз вже є спроби поєднати дві будівлі одним таким собі мостом і віддати людям зону відпочинку, це є перші вісточки хорошої міської архітектури.

Але нерухомість — це не лише про один житловий комплекс або квартал, це про райони і міста. І тому потрібна інтегрована концепція розвитку.

— Так чи інакше ми торкаємось питання генплану Києва. Як на Вашу думку, чи буде він затверджений найближчим часом?

— В мене є уявлення про те, що Генплан Києва найближчим часом не приймуть, бо буде багато претензій, він недосконалий, просто замалювати промислові зони житлом — це не є стратегічний документ і виділяти на це кошти, я вважаю, не правильним.

Мені здається, що генплан Києва — це страшна робота. Треба біля 5 років обговорювати його порайонно, шукати варіанти розвитку районів, робити каркас підприємств і грошових потоків, на які можна сперти розвиток, віднайти больові точки і тільки тоді це все зшивати в єдиний генплан.

Те, що є зараз, це радянська система. Найбільша жертва для мене в Києві, наприклад, це Набережне шосе. Це нонсенс взагалі, коли ти маєш таку річку, такі краєвиди, але людей туди не пускаєш. Пішоходи туди не можуть потрапити. Зараз в Дніпрі більше Дніпра ніж в Києві. Бо там є набережна, облаштована і пішохідна. Київ треба робити більш пішохідним. Треба розробити транспортні хаби, біля них будувати офіси і поруч — житло. Треба робити генплан для людей і тоді все буде добре.

Спілкувалась Яна Довгань
* Посада вказана на момент спілкування