Законодательные изменения на строительном рынке: итоги 2017 года

24.01.2018
  1799

Автор: Ирина Настыч

2017 год для рынка недвижимости ознаменовался серьезными изменениями в законодательной сфере. Были приняты законы, направленные на дерегуляцию рынка и упрощение ведения бизнеса. Профильные юристы считают, что новшества 2017 года как раз и способствовали продвижению Украины в рейтинге «Ведение бизнеса» (Doing Business) с 140-й на 35-ю позицию по показателю «Получение разрешения на строительство».

Property Times вместе с профессионалами рынка проанализировал основные законодательные инициативы, которые были приняты в прошлом году.

Отмена категорий сложности

Основным законодательным изменением на рынке недвижимости в 2017 году эксперты называют Закон №1817-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно усовершенствования градостроительной деятельности». Документ упразднил существовавшие категории сложности строительства, заменив их классами последствий, также отменил декларативный принцип ведения строительных работ.

Закон вызвал оживленную дискуссию среди участников рынка, поскольку кардинально менял разрешительную систему. Наиболее остро обсуждался вопрос об обязательной экспертизе проектов строительства, которые ранее относились к III категории сложности. «Возникли опасения, что объекты строительства, которые начали строиться до вступления изменений в силу, не смогут быть введены в эксплуатацию, так как их экспертиза не проводилась», – комментирует Олег Мильченко, старший юрист DLA Piper в Украине.

«Кроме того, ожидалось негативное влияние закона на застройщиков «среднего» уровня, которые преимущественно работали с объектами 3-й категории сложности, особенно на их добросовестную часть, которая не практиковала занижение категории», – подчеркивает Олег Бойчук, адвокат, партнер ЕПАП Украина.

19 июля 2017 года Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины издала письмо, в котором разъяснила, что объекты III категории сложности могут быть введены в эксплуатацию после отмены категорий сложности без обязательного проведения экспертизы проектной документации. Экспертиза требуется лишь в том случае, если в проект вносились изменения в ходе строительства.

«Своевременное и подробное разъяснение новых положений законодательства о регулировании градостроительной деятельности позволило избежать правовых коллизий, которые бы привели к задержкам сроков сдачи объектов в эксплуатацию, и в целом положительно отразилось на строительной отрасли», – считает Олег Мильченко.

Чтобы  в полной мере оценить влияние этого закона на рынок в долгосрочной перспективе, нужно больше времени.  «В частности, чтобы понять, насколько он помог побороть проблему занижения категории сложности и не повлек за собой увеличение стоимости строительства», – поясняет Олег Бойчук.

Онлайн-регистрации

В рамках дерегуляции строительного рынка в марте 2017 года была введена электронная регистрация деклараций о готовности объектов к эксплуатации. Такая услуга распространяется только на объекты класса последствий СС1. Заявители теперь могут подать е-декларацию в любое время через веб-портал Госархстройинспекции или через сайт Единого государственного портала электронных услуг. «Онлайн-регистрация декларации позволит сэкономить время на приемку законченных объектов строительства и минимизирует риски возможных злоупотреблений при этом», – считает Лина Немченко, партнер, МЮФ Baker McKenzie.

Еще одно упрощение коснулось регистрации права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения – Минюст запустил услугу по онлайн-регистрации прав аренды на них.

Для этого заявителю достаточно через персональный кабинет на сайте Минюста подать заявление и скан-копию заключенного договора аренды с наложением собственной электронной цифровой подписи.

«Нововведение направлено на улучшение условий ведения бизнеса и на усиление защиты прав землевладельцев и землепользователей, – комментирует Андрей Гребенкин, старший юрист, МЮФ Baker McKenzie. – Это позволит оптимизировать работу государственных регистраторов, особенно с учетом того, что площадь земель сельхозназначения в Украине составляет около 70% всей территории».

Отмена получения техусловий от службы по чрезвычайным ситуациям

С мая 2017 года отменено требование о получении технических условий от Государственной службы Украины по чрезвычайным ситуациям для проектирования объектов строительства. «Это позволяет оптимизировать расходы и время при проектировании, а также способствует дерегуляции хозяйственной деятельности в строительстве», – считает Андрей Гребенкин.

Долевое участие

С 1 января 2017 вступил в силу Порядок привлечения, расчета размера и использования средств долевого участия заказчиков в развитии инфраструктуры города Киева, утвержденный решением Киевского городского совета от 15.11.2016 г. №411/1415. Это было одно из наиболее ожидаемых изменений, поскольку предыдущий вариант документа имел массу недостатков.

Рынок положительно отреагировал на уменьшение размера долевого участия. «Дополнительным эффектом нового порядка стал существенный рост позиций Украины в рейтинге Doing Business за счет уменьшения стоимости строительства. Как известно, рейтинг формируется на основе актуальных практик и процедур в Киеве, – комментирует Олег Бойчук. – Ирония в том, что в следующем году Украина имеет все шансы снова упасть в рейтинге, если Киев не продлит льготные условия долевого участия, либо законодатель не решится его полностью отменить». Законопроект об отмене долевого участия уже в парламенте, и его принятие в текущем году может стать долгожданным сигналом для всех участников строительного рынка и инвесторов в целом, считает эксперт.

Порядок предоставления земли

Весной 2017 года Решением № 241/2463 Киевсовет утвердил новый порядок приобретения прав на землю из земель коммунальной собственности в городе Киеве.

«Это важнейший процедурный документ для столицы, который во многом определяет функционирование самого дорогого земельного рынка в стране, и тем самым косвенно влияет на процессы строительства и инвестирования в объекты недвижимости», – считает Олег Бойчук.

«Новый порядок устранил ряд бюрократических препятствий для получения коммунальной земли в Киеве в аренду, уменьшил количество требуемых от потенциальных арендаторов документов и сократил сроки рассмотрения заявлений на передачу земли в аренду. Устранение процедурных препятствий и сокращение сроков положительно отразится на строительной активности в столице», – комментирует Олег Мильченко.

Аренда государственного имущества иностранными лицами

В сентябре 2017 года Фонд государственного имущества Украины внес изменения в перечень документов, которые подаются для аренды государственного имущества.

«Ранее профильный закон позволял иностранцам участвовать в аренде государственного имущества, однако формально такого арендатора могли не допустить к процедуре аренды из-за невозможности подать документы, которые могут получить только украинские компании и физические лица. Внесенные изменения помогли решить эту старую проблему, – объясняет Олег Мильченко. – Такие изменения чрезвычайно важны, так как расширяют возможности иностранных инвесторов в Украине. И положительные примеры уже есть, в частности, в сфере портовой инфраструктуры».

Сертификация энергоэффективности зданий

В июне 2017 года Верховная Рада Украины приняла Закон Украины «Об энергетической эффективности зданий». Согласно закону, наличие сертификата энергоэффективности станет одним из условий ввода вновь построенного здания в эксплуатацию.

Эксперты отмечают, что для реализации всех требований закона необходимо еще подготовить базу подзаконных актов. «Можно предположить, что после вступления в силу всех положений принятого закона, себестоимость строительных проектов увеличится, поскольку нужно будет следовать классам энергоэффективности и проходить обязательную сертификацию», – прогнозирует Олег Мильченко.

Однако в перспективе дополнительные затраты должны будут окупиться за счет снижения эксплуатационных расходов и сокращения потребления энергоресурсов.

Действительность незарегистрированных обременений

2017 года оказался богатым и на судебную практику в сфере вещных прав на недвижимое имущество. «В начале 2017 года Верховный Суд Украины в постановлении по делу № 6-2552цс16 разъяснил, что обременение права пользования и распоряжения недвижимым имуществом, которое установлено судом, является обязательным для собственника имущества вне зависимости от того зарегистрировано ли такое обременение в Реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», – комментирует Олег Мильченко.

По мнению эксперта, такая позиция суда создала опасность для инвесторов в объекты недвижимости в Украине, поскольку достоверно подтвердить отсутствие обременений, которые не были зарегистрированы в установленном законом порядке, невозможно.

Перспективные законопроекты

В 2018 году также ожидаются некоторые изменения в законодательной сфере. В частности, может быть принят Закон №6403 «О внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», который станет продолжением реформы децентрализации строительных отношений.

«Важным для рынка жилья может стать проект закона №7084 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, – добавляет Олег Бойчук. – Закон призван частично снизить риски инвестирования в жилую недвижимость, а также попутно усовершенствовать некоторые другие вопросы, например, идентификацию объектов строительства».


Читать другие статьи

04.07.2017
Смогут ли новые законы сделать рынок более понятным и прозрачным
подробнее