Рынок торговой недвижимости Харькова: итоги 2020

23.12.2020

Для рынка коммерческой недвижимости Харькова 2020 год был непростым и ознаменовался разнонаправленными тенденциями в различных его сегментах. Такую ситуацию отмечают эксперты регионального рынка.

На рынке аренды заметно увеличилась вакантность, уменьшилось количество сделок, а арендные ставки, за исключением сегмента производственной и логистической недвижимости, в гривневом измерении остались на прежнем уровне либо снизились, отмечает Игорь Балака, генеральный директор ООО «Производственно-правовой фирмы «Крона».

При этом объем рынка продаж коммерческой недвижимости в Харькове в 2020 году, по предварительным оценкам экспертов, составил сумму свыше $61 млн.

По утверждению Виктории Рыльцевой, директора компании «ХАРЬКОВ КОНСАЛТИНГ ГРУПП», завершившиеся в текущем году операции включают сделки по продаже бизнес-центров и офисных зданий суммарной площадью свыше 46 тыс. кв. м, промышленных зданий под редевелопмент площадью 78 тыс. кв. м, супермаркетов — 7 900 кв. м, гостиниц — 2 500 кв. м. При определении суммы инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Харькова за 2020 год не учитывались сделки по продаже земельных участков и проектов, сделки с государственной и коммунальной собственностью, а также результаты торгов на площадках ProZorro и СЕТАМ.

Таким образом, вопреки ожиданиям кризиса и полной остановки рынка коммерческой недвижимости в 2020 году, прогнозируемыми весной в ситуации введения локдауна, жизнь в этом сегменте не останавливалась.

Владимир Чекалов, директор «Национальная Управляющая компания», отмечает, что наряду с прогнозируемыми тенденциями, появились абсолютно неожиданные тренды, спровоцированные влиянием пандемии и нехарактерные для всех предыдущих кризисов. Эти тренды не являются типичными для рынка недвижимости предыдущих периодов (т.е. до 2020 года не наблюдались на рынке как таковые):

  • рынок недвижимости не упал, как это было в период кризисов 2008 и 2014/15 годов, а наоборот — ситуация с пандемией подогрела интерес инвесторов к рынку;
  • собственники бизнесов перенаправляли часть доходов от операционного бизнеса не в его дальнейшее развитие и масштабирование, а на приобретение непрофильных объектов недвижимости. Были отмечены случаи сворачивания своего основного бизнеса и возникший денежный поток был перенаправлен в недвижимость, отмечает Игорь Балака;
  • часть компаний перешли от модели аренды к покупке помещений для собственного использования;
  • не произошло резкого увеличения нового предложения ликвидных объектов в продажу.

Объекты формата Street retail, супермаркеты, ТЦ площадью до 3000 кв. м, рынки

За период апрель-декабрь 2020 года количество предложений по аренде торговых помещений увеличилось на ~15-20%. Большинство вакантных помещений относятся к недостаточно ликвидным магазинам, которые освободили арендаторы, не имеющие запаса прочности для удержания помещения в период «жесткого» карантина, а также расположенных в районах, не имеющих хороших автомобильно-пешеходных трафиков.

Магазины в локациях с высокой интенсивностью пешеходных потоков по-прежнему имеют высокий спрос и в ряде таких помещений была произведена замена арендатора по принадлежности к другой товарной группе/услугам на более «устойчивых» (адаптированных к режиму карантина).

Арендные ставки на ликвидные помещения, расположенные в хороших локациях, площадью до 150 кв. м, остаются стабильными. Цены продажи на такие помещения также остаются на докарантинном уровне. Собственники не спешат давать значительный дисконт и сбрасывать активы в силу отсутствия альтернатив для инвестирования с более привлекательной ставкой доходности.

Среднерыночное падение стоимости аренды/продажи, менее ликвидных, торговых помещений оценивается на уровне 10-15%.

Абдурахман Шайхалов, CEO stepINVEST group, отмечает, что на рынке продажи торговых помещений наблюдается рост спроса на 25-30% в сравнении с предыдущим годом в сегменте «готового арендного бизнеса».

Под объектами «готового арендного бизнеса» (ГАБ) понимаются торговые объекты с заключенными договорами аренды и действующими арендаторами.

В июле запросы на покупку объектов данного формата характеризовались средней суммой до ~$150 тыс., а к концу года средняя сумма увеличилась до ~$200тыс.

Надо отметить, что в 2020 г. сформировались сегменты ГАБов в зависимости от суммы инвестиции. В нецентральных районах помещения стоимостью до $200 тыс. приносят валовую доходность 8-10% годовых, стоимостью $200–500 тыс. — 10,5-11,5% годовых, и свыше $500 тыс. — 11-12% годовых, поясняет Абдурахман Шайхалов.

При этом на центральных (самых востребованных) улицах Харькова валовая доходность составляет от 7% годовых.

В свою очередь, из-за увеличения спроса на ликвидные помещения с действующими арендаторами доходность покупаемых магазинов имеет тенденцию к снижению.

Ситуация с введением карантинных ограничений дала дополнительный толчок для развития отдельных товарных групп и услуг, которые оказались более устойчивыми к карантину:

- продуктовые магазины формата «у дома»;

- службы доставки;

- объекты e-commerce (интернет магазины);

- магазины по продаже товаров для животных;

- специализированные магазины по продаже пива и алкогольных напитков;

- магазины по продаже бытовых товаров национальных сетей в формате «у дома»;

- аптеки;

- медицинские лаборатории, клиники.

Преимущественно это связано с тем, что большинство из них продолжали работу в период «жесткого» карантина.

Динамичное развитие в регионе демонстрируют такие сети, как: Rozetka (6 магазинов, 6 мини-отделений), «Червоний маркет», Smile market, сеть магазинов разливного пива Hop Hey (Море пива), АТБ (4 новых супермаркета), «Новая почта», EVA, специализированные магазины фирменной торговли по продаже мяса и колбасных изделий, полуфабрикатов и пр.

Карантинные ограничения в наибольшей мере затронули такие сегменты:

- заведения общественного питания;

- развлекательный сегмент;

- фитнес-центры;

- туристические фирмы (в период: март-июнь 2020 г.);

- fashion-индустрия (магазины одежды и обуви);

- магазины товаров «секонд-хенд» и пр.

Практически все арендаторы, работающие с данными товарными группами/услугами, обратилась к собственникам помещений с предложением о временном пересмотре арендной платы, и фактически получили скидки на аренду от 20 до 100% на период «жесткого» карантина. В некоторых случаях скидка согласована и на более длительный период (до сентября–декабря 2020 года).

Часть арендаторов, которая оказалась неустойчивой к колебаниям рынка из-за сильной зависимости от ежедневного покупательского спроса и поставок из-за границы, расторгли договора аренды и закрыли точки продаж.

Некоторые собственники торговых помещений не пошли на уступки и расторгли договора аренды для того, чтобы не терять потенциальную прибыль от аренды и найти более устойчивых арендаторов.

Основными факторами, влияющими на ценообразование, по-прежнему остаются интенсивность пешеходного трафика и величина площади помещения.

Ценообразование (аренда):

- центральные улицы (Сумская, Пушкинская, пр. Науки): ~ 400-800 грн/кв. м;

- места повышенной интенсивности пешеходных трафиков (выходы из метро, транспортные узлы: ст. м. Героев Труда, пр. Гагарина, Алексеевка, Х. Гора и пр.): ~500-1000 грн/кв. м (в отдельных местах небольшой площадью:1200-1500 грн/кв. м);

- спальные районы, транспортные магистрали: ~200-400 грн/кв. м;

Ценообразование (продажа):

- центральные улицы (Сумская, Пушкинская, пр. Науки): ~$2200–3500/кв. м;  

- места повышенной интенсивности пешеходных трафиков (выходы из метро, транспортные узлы: ст.м. Героев Труда, пр. Гагарина, Алексеевка, Х. Гора и пр.): ~$1500-3500/м;

- спальные районы, транспортные магистрали: ~$500-1200/м;

ТЦ/ТРЦ

Сегмент профессиональной торговой недвижимости Харькова по объему квадратных метров среди крупных городов — второй в Украине, после Киева.

Совокупная площадь ТЦ/ТРЦ города без учета малых магазинов площадью до 3000 кв. м, отдельностоящих супермаркетов и гипермаркетов, рынков, объектов формата street retail в 2020 году составила 502 269 кв. м, отмечает Виктория Рыльцева.

Показатель насыщенности профессиональными ТЦ/ТРЦ в Харькове составляет 350 кв. м на 1000 жителей. По обеспеченности торговой площадью на 1000 чел. Харьков наименее насыщенный среди ключевых городов страны. Для сравнения: в Киеве данный показатель составляет 600 кв. м на 1000 жителей.

На конец 2020 года в Харькове функционирует:

  • 3 региональных ТРЦ («Даффи», «Караван», «Французский бульвар»);
  • 8 окружных ТЦ/ТРЦ («Украина», Sun Mall, «Класс», «Рост»);
  • 29 микрорайонных ТЦ;
  • 15 специализированных ТЦ;
  • и ни одного суперрегионального ТРЦ.

В текущем году в Харькове не открыли ни одного крупного ТЦ/ТРЦ. Основной девелопмент был сосредоточен в форматах «районный» и «окружной» ТЦ.

Владимир Чекалов, комментирует ситуацию по открытию объектов торговой недвижимости региона в 2020 году и планах развития на 2021 г.:

  • Сеть супермаркетов АТБ за 2020г открыла 4 новых супермаркета;
  • Сеть супермаркетов «Чудо-Маркет» за 2020г открыла: 2 новых супермаркета и планирует около 5-ти новых открытий на 2021г.
  • продолжается активное строительство ТОЦ «Класс» (на пр. Гагарина), открытие которого запланировано на конец 2021. В планах развития сети открытие еще одного торгового центра, в течение 3-4 лет;
  • Сеть супермаркетов «Рост» заканчивает реконструкцию нового ТЦ на «Круглом Рынке» (ул. Г.Труда);
  • завершается строительство микрорайонного торгового центра на 30-40 магазинов возле станции метро «Победа» (~2000 кв. м);
  • на этапе строительства находятся 2-а проекта торговых центров (микрорайонного формата) на 35-45 магазинов каждый, с якорным оператором в виде продуктового супермаркета. Оба ТЦ расположены на Салтовке: Г. Труда, пр. Юбилейный. Ориентировочная площадь каждого Объекта ~3 500-4 500 кв. м;
  • продолжается реконструкция (с полным сносом существующего строения) гипермаркета «Эпицентр» на ул. Архитекторов. Предварительно открытие объекта запланировано на конец 2021 г.;
  • в активной фазе девелопмента находится два ТРЦ форматом «суперрегиональный»:
  1. ТРЦ Nikolsky (GBA=105 000 кв. м, GLA=54 000 кв. м). Заявленный срок открытия — март 2021 года;
  2. ТРЦ Planeta Mall (ранее — «Магеллан»). GBA=110 000 кв. м, GLA=70 000 кв. м. Заявленный срок открытия: 4 квартал 2021 г.

В среднем, диапазон арендных ставок в 2020 г. удерживался на уровне 2019 г. (без учета временных скидок в период жесткого карантина) в профессиональных ТЦ/ТРЦ (по форматам) и находится в диапазоне:

- «Микрорайонный»: 150-500 грн/кв. м;

- «Окружной»: 200-1000 грн/кв. м;

- «Региональный»: 350-2000 грн/кв. м.


Читать другие статьи

23.01.2019
Property Times в итоговом материале собрал главные изменения и тренды, которые повлияли на рынок первичной недвижимости
подробнее
09.01.2019
Property Times обратился к экспертам с просьбой подвести краткие итоги рынка торговой недвижимости Киева за 2018 год
подробнее
01.10.2018
Property Times начинает серию публикаций, посвященных региональным рынкам недвижимости. Первым в нашу подборку попал Харьков
подробнее
15.08.2017
По данным компании JLL, на конец 1-го полугодия в столице насчитывается 33 профессиональных торговых центра общей площадью 960,8 кв. м
подробнее