Польський промисловий ринок демонструє зростання та стабільність у 2024 році

Польський ринок промислової та логістичної нерухомості продемонстрував стійкість у перших трьох кварталах 2024 року. Про це йдеться у статті Property Forum. За цей період було введено в експлуатацію 2,1 млн кв.м нових складських площ, що збільшило загальний фонд сектору до майже 34 млн кв.м (+9% порівняно з аналогічним періодом минулого року).

Наразі 1,9 млн кв.м перебуває на стадії будівництва (-22% р/р), що є другим найнижчим показником девелоперської активності з початку 2018 року. Незважаючи на труднощі, орендна активність залишалася стабільною на рівні 3,8 млн кв.м, а рівень вакантності склав 8,0% (+30 б.п. за рік) на кінець вересня 2024 року, повідомляє Axi Immo. 

Інвестиційний сектор: відновлення вартості угод у 3 кварталі

На інвестиційному ринку загальний обсяг угод у промисловому секторі сягнув 738 млн євро (-12% р/р), що становить 27% від загального обсягу інвестицій у Польщі. Однак у третьому кварталі спостерігалося значне покращення: загальна сума угод склала 445 млн євро, що становить 46% від загального обсягу. Ринок пожвавився, серед іншого, завдяки поверненню портфельних угод, таких як придбання трьох Diamond Parks американським інвестором Greykite у AIG/White Star та поглинання акцій DL Invest фондом Emira Property Fund. В рамках нової емісії Emira придбала 25% акцій у формі привілейованих акцій з опціоном на викуп частини операційних структур DL Invest Group.

Гжегож Хмеляк, керівник відділу оцінки та ринків капіталу AXI IMMO, прокоментував: «В останні місяці польський інвестиційний сектор комерційної нерухомості демонструє ознаки стабілізації та відновлення. Зокрема, сегмент складської нерухомості відновив динаміку після складного початку року. Зростаючий інтерес інвесторів до портфелів промислової та логістичної нерухомості проявляється у збільшенні кількості поточних угод. Найбільш привабливими залишаються повністю орендовані складські активи на усталених ключових ринках». 

Девелопмент та постачання складської нерухомості

Станом на кінець вересня 2024 року сучасний промисловий фонд Польщі сягнув 34 млн кв.м (+9% р/р). Девелоперська активність за перші три квартали склала 2,1 млн кв.м (-33% р/р), з яких 454 000 кв.м було здано лише у 3 кварталі. Найбільші обсяги нових площ було введено в експлуатацію в Дольношльонському, Мазовецькому та Лодзькому регіонах. Наразі на стадії будівництва перебуває 1,9 млн кв.м (-22% р/р), що є другим найнижчим показником з 2018 року. Обсяг нових проєктів також значно зменшився: з 1 по 3 квартал 2024 року було розпочато 1,2 млн кв. м (-49%). У регіональному розрізі найактивнішими з точки зору девелопменту були Дольношльонський (571 000 кв.м), Мазовецький (331 000 кв.м) та Шльонський (295 000 кв.м) воєводства. Активність девелоперів на менших ринках знизилась. 

Рівень вакантних площ: стабільність на ринку лізингу

Станом на вересень 2024 року рівень вакантності на промисловому ринку залишався стабільним на рівні 8,0% (-30 бп кв/кв, +20 бп р/р). Найвища доступність приміщень була зафіксована в Любуському, Сьвєнтокшиському та Люблінському регіонах - 20%, 16,1% та 12,9% відповідно. Серед ринків «великої п'ятірки» найвищий рівень вакантності у Лодзькому воєводстві - 11,2%, що відповідає 539 000 кв. м вільних площ. Середній рівень вакантності для п'яти найбільших ринків становив 7,9%, що близько до середнього показника по країні. 

Анна Гловач, керівник відділу промислової нерухомості AXI IMMO, зазначила: «Польський промисловий ринок входить у фазу стабілізації, що характеризується зниженням девелоперської активності та більшою увагою до проектів, орієнтованих на орендарів. Пропозиція пристосовується до фактичного попиту орендарів, що сприяє більш стійкому зростанню. Хоча обсяги оренди залишаються високими, значну частину угод складають переукладання договорів». 

Зросла потреба у складських площах

Валове поглинання виробничих і логістичних площ у Польщі склало 3,8 млн кв.м у 1-3 кварталах 2024 року (+2,5% порівняно з аналогічним періодом минулого року). У структурі оренди переважали нові угоди та розширення, на які припав 61% усіх угод. Найбільший попит на промислові приміщення в цей період був зафіксований у Мазовецькому, Дольношльонському та Лодзькому воєводствах. Основні угоди оренди в 3 кварталі 2024 року включали 

• CTPark Warsaw West (Wiskitki): 63 000 кв.м, торговельна нерухомість (нова угода);
• Prologis Park Лодзь: 41 500 кв.м, електроніка та побутова техніка (нова угода);
• Логістичний центр GLP в аеропорту Познань: 28 800 кв.м, FMCG (продовження).

Стабільні ціни з тенденцією до зростання

Базові орендні ставки залишалися стабільними з невеликою тенденцією до зростання в нових і запланованих до будівництва об'єктах, коливаючись від €3,7 до €5,5 за кв.м/місяць для об'єктів великої площі. Найнижчі ставки спостерігаються на об'єктах, які неодноразово здавалися в оренду. Ефективні орендні ставки приблизно на 20% нижчі за базові через високий рівень вакантності та довгострокові переговори про оренду. 

Перспективи польського промислового ринку

Рената Осецька, керуючий партнер AXI IMMO, підсумувала: «Незважаючи на зниження девелоперської активності та складні макроекономічні умови, польський ринок промислової та логістичної нерухомості у 2024 році демонструє стабільність. Інвестори та орендарі продовжують визнавати потенціал таких ключових регіонів, як Варшава, Лодзь, Верхня Сілезія та Нижня Сілезія, зберігаючи стабільні орендні ставки та пропонуючи перспективи подальшого зростання ринку. Ми очікуємо високу активність орендарів у 4 кварталі, який традиційно є найефективнішим кварталом року».