Варшаві прогнозують 10 років зростання: що рухатиме ринок нерухомості

Property Times з посиланням на Property Forum повідомляє, що історія зростання Варшави ще далека від завершення. Учасники заключної панелі конференції Future of Real Estate 2026, яку модерувала Александра Маццині, зазначили, що місто входить у новий етап розвитку, рушіями якого є технології, людський капітал, інвестиції в інфраструктуру та розвиток масштабних багатофункціональних районів. Попри виклики, пов'язані з плануванням, регулюванням і сталим розвитком, довгострокові перспективи Варшави учасники оцінили позитивно.

Варшава залишається одним із найпривабливіших міст для інвесторів

Пол Кушмєж, генеральний директор Master Management Group, вважає, що штучний інтелект значно більше змінить операційну діяльність у сфері нерухомості, ніж сам процес девелопменту. На його думку, надмірна залежність від алгоритмів може призвести до шаблонних архітектурних рішень. Він також звернув увагу на поширення багатофункціональних проєктів, які поєднують торговельну, розважальну та житлову складові.

Говорячи про інвестиції, Кушмєж зазначив, що Варшава посідає високі позиції в європейських інвестиційних рейтингах, а великі міжнародні пенсійні фонди дедалі активніше розглядають місто як напрямок для вкладень на тлі поступового зниження занепокоєння через війну. На його думку, Варшава лише на початку десятирічного циклу зростання, який підтримують кваліфіковані кадри, попит з боку бізнесу та дедалі вагоміші позиції міста. Водночас він наголосив на необхідності спрощення процедур екологічного погодження проєктів.

Правий берег Вісли розглядають як новий центр розвитку

Марцін Бєнік, Associate Partner та директор з операційної діяльності і розвитку White Star Real Estate, зазначив, що Варшава поступово перетворюється на більш зрілий та складний ринок. За його словами, інвестори та міська влада дедалі частіше мислять категоріями масштабних багатофункціональних районів із довгостроковою перспективою, а не окремих будівель.

Він назвав район Прага та правий берег Вісли одним із ключових напрямків розвитку. Покращення транспортної інфраструктури, зокрема розширення метро, а також наявність земельних ділянок біля річки створюють умови для розвитку офісної та житлової нерухомості. Водночас Бєнік застеріг, що тривалі та непослідовні екологічні процедури і процеси планування можуть затримувати реалізацію проєктів на роки. Він закликав до створення чіткіших генеральних планів та конструктивнішого діалогу між містом і девелоперами. Попри це, експерт переконаний, що Варшава має значний потенціал для проєктів розвитку вже сформованих міських територій, здатних змінювати цілі райони міста.

Варшава як ворота до Центральної та Східної Європи

Єжи Бродзіковський, генеральний директор CIC Warsaw, розглянув розвиток Варшави в контексті ширшого економічного зростання Польщі з 1980-х років. На його думку, відносно молодий ринок дає країні можливість уникати помилок старіших західних моделей і одразу створювати більш ефективні рішення.

Він наголосив, що попит на нерухомість залишатиметься високим, однак майбутній розвиток має ґрунтуватися на створенні більш інклюзивних і взаємопов'язаних районів відповідно до концепції «15-хвилинного міста». Як приклад він знову навів район Прага. Також Бродзіковський зазначив, що міжнародні делегації все частіше розглядають Варшаву як ворота до Центральної та Східної Європи, а технології та європейські інновації стають важливими напрямками для інвестицій. Він позитивно оцінив стратегію розвитку міста до 2040 року та більш відкритий підхід до підприємництва, водночас закликав до продовження діалогу між державним і приватним секторами.

Штучний інтелект впливатиме на всі сегменти нерухомості

Мацей Марковський, генеральний директор SquarePlan, висловив думку, що штучний інтелект впливатиме на всі складові створеного людиною середовища — від персоналізованого користувацького досвіду та організації офісних просторів до оптимізації транспортних потоків і самого процесу проєктування.

На його думку, сильна математична та технічна освіта в Польщі формує значний кадровий потенціал у сфері технологій, що вже сьогодні приваблює міжнародних інвесторів і сприяє впровадженню рішень на основі штучного інтелекту в комерційній нерухомості. Оцінюючи перспективи житлового та офісного сегментів, Марковський припустив, що дистанційна робота та штучний інтелект змінять моделі використання нерухомості, але не усунуть потребу у фізичних просторах. Він також звернув увагу на те, що Варшава все ще залишається менш забудованою порівняно з багатьма західноєвропейськими столицями та водночас стикається з демографічними змінами, зокрема старінням населення і зростанням попиту на оренду житла.

Окремо Марковський вказав на структурні прогалини на ринку капіталу, зокрема відсутність фондів REIT, а також застеріг Варшаву від самозаспокоєння, характерного для деяких глобальних мегаполісів, де високі бар'єри просто сприймаються як даність.

Роздрібна торгівля та дата-центри формують нові тренди розвитку

Домінік Уге, керівник напрямку Investor Relationship Management у Kaufland International, представив погляд з боку роздрібної торгівлі та логістики. Він наголосив, що продуктові формати мають розвиватися там, де живуть і пересуваються люди, тому більшість магазинів Kaufland розташовані у житлових районах або або на територіях нового освоєння (early in greenfield expansion zones).

За його словами, компанія поступово рухається у напрямку багатофункціональних проєктів, які поєднують торговельні площі з іншими функціями, хоча окремо розташовані торговельні об'єкти й надалі залишаються привабливими з операційної точки зору.

Говорячи про кліматичні цілі та регулювання, Уге зазначив, що Schwarz Group прагне досягти нульового рівня викидів до 2050 року та інвестує у нові технології. Серед таких проєктів — участь у створенні інноваційного парку штучного інтелекту та розвиток великих дата-центрів, покликаних посилити цифровий суверенітет Європи. Він також відзначив роботу компанії у сферах переробки відходів, циркулярних матеріалів та пакування, наголосивши, що тісніша співпраця між Німеччиною, Польщею та іншими країнами ЄС буде важливою для забезпечення доступної та сталої продовольчої торгівлі й стійкого міського розвитку.

Фото: Propery Forum