Property Times Новини

Згідно з останнім дослідженням ринку офісної нерухомості Києва від CBRE Ukraine, незважаючи на військові дії та тривалий економічний спад, офісний ринок у 2023 році продемонстрував стійкість та адаптивність. Більшість компаній призупинили скорочення персоналу та шукали шляхи оптимізації витрат на нерухомість через переукладання договорів оренди або модернізації чи оптимізації офісних приміщень шляхом переїзду. Про це йдеться на сайті CBRE Ukraine.

Попит з боку орендарів продемонстрував ознаки зміцнення: річний показник валового поглинання сягнув приблизно 91 000 кв.м, що в чотири рази більше порівняно з 2022 роком, але все ще залишається на 32% нижче довоєнного рівня 2021 року. За типом угод переважали угоди з переїзду (55%) та переукладання існуючих договорів (17%), тоді як розширення офісних площ відбувалося порівняно нечасто (6%).

Розподіл попиту за сферами бізнесу відображає, що сектор ІТ та телекомунікацій продовжує домінувати у структурі попиту (51%), хоча темпи їх розвитку сповільнилися через зменшення фізичної присутності працівників в офісах. Разом з цим, на ринку спостерігалася відсутність співставного попиту на нові офіси з боку компаній традиційних галузей, таких як фармацевтика, бізнес- та фінансові послуги чи агросектор. Публічний сектор (державні та неприбуткові організації) залишається активним і, як очікується, збереже свій попит протягом 2024 року. Додатково, потенційне зростання попиту може виникнути від компаній військово-промислового сегменту, хоча їхнє поточне представлення в структурі є незначним.

У порівнянні з традиційними переїздами, пов’язаними з війною або скороченнями офісних площ, на ринку спостерігається нова тенденція. Міжнародні компанії залишаються у своїх поточних офісах, уникаючи переїзду через додаткові витрати та задля збереження стабільності налагоджених робочих процесів. У деяких випадках такі компанії можуть використовувати свої офіси номінально, продовжувати платити орендну плату та пов’язані витрати навіть при низькому фактичному використанні приміщень працівниками — від 15% до 50%. У більшості таких випадків, навіть при бажанні змінити офіс з міркувань покращення якості, сценарій переїзду, що вимагає значних капітальних витрат, не може фінансово конкурувати з варіантом збереження офісу.

У 2023 році на ринок було введено лише невелику офісну будівлю Unit. City B4, таким чином, загальний обсяг конкурентних офісних площ у Києві залишився майже незмінним з початку року і склав близько 2,22 млн кв.м. Девелоперська активність в офісному сегменті сповільнилася, і наразі на стадії будівництва перебуває відносно невеликий обсяг проєктів. Очікується, що до кінця 2024 року буде введено в експлуатацію приблизно 51 000 кв.м офісних площ, що перебувають на завершальній стадії будівництва. Нові офісні будівлі будуть переважно невеликими та середніми об’єктами класу В, за винятком БЦ Heritage класу А. Однак, затримки з введенням в експлуатацію залишаються ймовірними.

У 2023 році середня вакантність залишалася стабільною зі зниженням лише на 1%, досягнувши 25% до кінця року. Хоча і незначне, проте таке зниження свідчить про позитивну динаміку на ринку. Основна частина вакантних приміщень була зосереджена в новозбудованих об’єктах, в яких залишається низький рівень заповненості, а також у будівлях нижчої якості, що, як правило, розташовувались за межами ЦДР. На тлі сприятливих орендних умов компанії мають можливість переїжджати з офісів нижчої якості в кращі об’єкти класу В та, А за нижчими орендними ставками.

Ефективна прайм орендна ставка стабілізувалась на рівні $20/кв.м/місяць (без ПДВ та ОРЕХ), знизившись на 5% з початку року. Рівень прайм орендної ставки демонструє найвищу досяжну орендну ставку в об’єктах класу, А, проте, варто зазначити, що кількість угод з такою вартістю залишається низькою. Верхня межа запитуваних орендних ставок в класі, А в середньому знизилася на 7%, коливаючись від $18 до $24/кв.м/місяць, тоді як в офісах класу В — на 11%, з діапазоном від $8 до $16/кв.м/місяць. Зменшення розриву між заявленими та ефективними ставками в класі, А свідчить про більш реалістичний підхід орендодавців до ціноутворення. З огляду на тривалий період військових дій, практикується фіксація найбільш вигідних умов оренди до закінчення військового стану з можливістю їх перегляду та коригування до післявоєнного ринкового рівня.

Незважаючи на тривалий період військових дій, на ринку офісної нерухомості спостерігаються перші ознаки зростання активності. Це зумовлено зниженням економічної волатильності та більш стабільними бізнес-прогнозами на 2024 рік. CBRE Ukraine очікує на подальше помірне відновлення попиту з боку орендарів протягом 2024. Орендна активність буде підтримуватись компаніями, які користуватимуться можливістю переїхати у якісніші будівлі в більш привабливих локаціях за вигідними орендними умови. Проте, основною тенденцією залишиться бажання орендарів залишатися в існуючих офісах для мінімізації витрат на переїзд, особливо для тих, хто вже мав досвід переїзду у 2019–2021 роках. Вакантність у якісних бізнес-центрах, ймовірно, може знижуватись завдяки привабливий орендним умовам, особливо на облаштовані офіси, оскільки лише невеликий відсоток орендарів буде готовий модернізувати свої офіси.

Раніше ми опублікували матеріал про підсумки року на ринку  офісної нерухомості,