Новобудови Вінниці, Дніпра, Одеси: девелопери про попит, ціни та довіру
Український ринок первинної нерухомості вже четвертий рік живе за новими правилами: географія попиту змістилася, поняття «готовності житла» набуло іншого змісту, а автономність і безпека стали такими ж вагомими аргументами продажу, як локація чи ціна.
Хоча абсолютним лідером за запуском нових проєктів стала Львівщина, регіони від Поділля до Чорного моря — зокрема Вінниця, Дніпро та Одеса — демонструють свій особливий характер відновлення та пристосування до воєнних реалій. Клієнти тут більше не чекають на повернення «довоєнних умов», а вчаться жити та купувати квартири в нових реаліях.
В коментарях для Property Times девелопери розповіли про особливості ринку первинки Дніпра, Одеси та Вінниці.
Що показує статистика
За даними Держстату, на які посилається ЛУН, до пікових показників 2021 року українському ринку новобудов ще далеко — тоді забудовники розпочали будівництво понад 144 тис. нових квартир, а здали майже 123,4 тис. Через повномасштабне вторгнення обсяги стартів скоротилися більш ніж утричі, найгірші показники були у 2024 році, коли почали будувати лише 40,9 тис. квартир у багатоповерхівках. Втім, називати ринок замороженим некоректно: девелопери просто змістили фокус на добудову вже розпочатих черг, тому протягом 2023–2025 років кількість зданих квартир стабільно перевищувала обсяги нових стартів. У 2024-му здали 82,8 тис. квартир — майже вдвічі більше за кількість закладених того ж року. А вже з 2025 року в статистиці з'явилася відновлювальна динаміка: забудовники розпочали будівництво 62,7 тис. квартир, що на 53% більше, ніж роком раніше, йдеться у щоквартальному звіті нерухомості від ЛУН.
Змінилася й географія активності: вона помітно змістилася на захід країни, натомість в прифронтових областях — Харківській, Запорізькій, Херсонській, Чернігівській та Сумській — з 2023 року майже не фіксувалося нових запусків. На цьому тлі центральні, центрально-східні та південні регіони формують проміжну картину — вони не є ані лідерами відновлення, як Львівщина чи Закарпаття, ані територіями, де ринок фактично зупинився.
Суттєво різниться й цінова динаміка первинки за регіонами. Рекордне подорожчання — на 78% за рік — зафіксували в Івано-Франківській області, але варто зауважити, що такий стрибок був обумовлений стартом продажів рекреаційної нерухомості, а не класичних житлових комплексів, пояснюють у ЛУН. В східних областях вартість квадрата залишається практично без змін. Центральний регіон демонструє неоднорідну динаміку: тут в безумовних лідерах Вінницька область, де фіксується річне зростання на рівні 21%, Дніпропетровська область посіла другу сходинку, додавиши 14% в ціні. На півдні через безпекові ризики ринок первинки розвивається лише в Одеській області, тут річне зростання досягло 8%.
Вінниця: раціональний попит та нові вимоги покупця
За словами Романа Бочевара, CEO компанії D121, останній рік для вінницького ринку можна описувати як рік подорожчання на тлі значно раціональнішого попиту. Покупець уже не поспішає: довше приймає рішення, більше порівнює й уважніше вивчає, хто саме будує і на якій стадії перебуває об'єкт. Перевагу, звісно, має готове житло або проєкти на високій стадії будівництва, але, як зазначає експерт, люди готові купувати і на старті, якщо довіряють девелоперу і бачать реальні темпи робіт та вже реалізовані проєкти в його портфелі.
Вінниця, фото: Lastovetskiy/istockphoto
Заміський формат на Вінниччині залишається затребуваним, особливо серед сімей, хоча про ажіотаж, характерний для перших років після пандемії чи другого року повномасштабної війни, говорити вже не доводиться. За словами Романа Бочевара, сьогоднішній попит прагматичніший: добре працюють формати, що поєднують близькість до міста, малоповерховість, природу і нормальну щоденну інфраструктуру. Для сімейного покупця такий формат перестав бути «втечею за місто» — тепер це повноцінна альтернатива квартирі в щільній міській забудові.
Головним стимулом ринку СЕО D121 називає незникому потребу людей у власному житлі, яка для багатьох українців перетворилася на питання довгострокової стабільності. Підтримують ринок і «єОселя», «єВідновлення», а також розтермінування від забудовників. Натомість головним стримувальним фактором залишається невизначеність — війна, мобілізація, нестабільність доходів змушують людей обережніше ставитися до великих фінансових зобов'язань. Блекаути, на думку девелопера, уже не так зупиняють покупця, як змінюють його вимоги.
«Резервне живлення, робота ліфтів, насосів, освітлення місць загального користування, автономність опалення, водопостачання та інтернету перетворилися з додаткової переваги на один із критеріїв якості житлового проєкту», — стверджує Роман Бочевар.
Портрет основного покупця в регіоні також змінюється. Це передусім людина, яка купує квартиру для себе чи родини — частка суто інвестиційних покупок помітно зменшилася. За географією — це жителі Вінниці й області, українці, які працюють за кордоном і купують житло для родини або на майбутнє, а також ті, хто переїхав до регіону після 2022 року. Окремо девелопер виділяє внутрішньо переміщених осіб — цей сегмент він уже не називає новим, радше зрілим: у Вінницькій області проживає понад 143 тисячі ВПО, і частина цих людей уже інтегрувалася — вони мають роботу, дітей у місцевих школах і довгострокові плани, а отже, поступово переходить від оренди до купівлі власного житла. Формується попит і серед військових, ветеранів та їхніх родин.
Частка угод через «єОселю» і «єВідновлення» на Вінниччині поступово зростає — регіон, за словами Бочевара, сьогодні один з досить активних за програмою пільгової іпотеки. Утім, визначальну роль на первинному ринку продовжують відігравати власні кошти покупців та розтермінування від забудовників.
Що ж до критеріїв вибору житла, тут CEO D121 ставить на перше місце не ціну, а довіру: «Після 2022 року покупець набагато прискіпливіше дивиться, хто будує, чи має девелопер введені в експлуатацію проєкти, чи продовжував він будівництво після початку повномасштабної війни, якими темпами рухається конкретний об'єкт. Тобто репутація зараз напряму конвертується у продажі».
Другим фактором він називає безпеку — укриття, підземний паркінг, зрозумілу логістику до безпечного простору, третім — автономність будинку. Лише після цього йдуть локація, планування, інфраструктура, благоустрій і ціна з умовами оплати. При цьому змінився і сам спосіб, яким покупець рахує вартість квартири: він дивиться не тільки на ціну метра, а й на те, що отримує за ці гроші протягом наступних п'яти-десяти років, дедалі частіше обираючи комплексну забудову з повноцінною інфраструктурою.
Девелопер дає стриманий прогноз на кінець 2026 року: кардинальних змін не очікує, а от передумов для здешевлення нового житла не бачить узагалі — собівартість будівництва, паливо й логістика продовжують «бити нові стелі», дорожчають матеріали й роботи, зберігається дефіцит кваліфікованих кадрів. Тому сильні проєкти, які реально будуються, зростатимуть у ціні щонайменше на рівень інфляції. 2027 рік, на його думку, значною мірою залежатиме від безпекової ситуації: якщо вона покращиться, на ринок повернуться покупці, які сьогодні відкладають рішення через невизначеність. Другим визначальним фактором стане доступність фінансування — розширення «єОселі», «єВідновлення» та житлових програм для військових, ветеранів і ВПО здатне суттєво підтримати первинний ринок. А третім, каже девелопер, буде сама пропозиція: «На мою думку, у найближчі роки ринок дедалі більше розділятиметься не просто на комфорт-, бізнес- чи преміум-клас, а на проєкти, яким покупець довіряє, і всі інші».
Дніпро: вибіркове відновлення попиту
У Дніпрі, за спостереженнями Олексія Негоди, керівника відділу маркетингу Alef Estate, ринок первинної нерухомості за останній рік демонструє поступове відновлення попиту, однак це відновлення дуже вибіркове. Покупець сьогодні значно довше приймає рішення, ретельніше аналізує ризики й порівнює вже не просто ціну квадратного метра, а загальну цінність об'єкта.
Дніпро, фото: igorbondarenko/istockphoto
Однією з ключових тенденцій експерт називає зростання вартості якісної нової нерухомості — на собівартість будівництва продовжують тиснути вартість матеріалів, логістика, енергоносії, дефіцит кваліфікованих кадрів і загальна економічна ситуація, тож суттєвого здешевлення якісної первинки в компанії не очікують. Водночас попит поступово повертається: частина клієнтів, які відклали покупку у перші роки повномасштабної війни, сьогодні вже готова приймати рішення, виходячи з реалій, а не з очікування повернення довоєнних умов.
Помітно змінилася і структура попиту за стадією готовності — покупці стали обережнішими щодо об'єктів на ранніх етапах будівництва й значно більше уваги приділяють фактичному темпу робіт, історії девелопера та зрозумілості майбутніх строків реалізації проєкту. Втім, у преміальному сегменті готовність, за словами Негоди, не є єдиним визначальним фактором: тут покупець готовий розглядати об'єкт на різних етапах, якщо довіряє девелоперу, концепції і бачить довгострокову цінність проєкту.
Трансформувався й попит на заміську нерухомість: покупця сьогодні цікавить уже не просто будинок за містом, а автономний формат життя — приватність, енергонезалежність, якісна інфраструктура та можливість комфортного проживання незалежно від зовнішніх факторів. Щоправда, цей сегмент залишається доволі вузьким і сильно залежним від безпекової ситуації.
Серед факторів, що стимулюють ринок, представник Alef Estate називає державні житлові програми, накопичений відкладений попит і потребу людей зберігати капітал у зрозумілих матеріальних активах. «єОселя» та «єВідновлення» створюють додатковий платоспроможний попит і дають частині клієнтів змогу реалізувати рішення про купівлю житла, яке без державної підтримки могло б бути відкладене. Окремим фактором експерт вважає й саму зміну психології покупця: якщо на початку повномасштабної війни рішення про придбання житла часто відкладалося на невизначений термін, то сьогодні люди поступово адаптували свої фінансові та життєві плани до нової реальності.
Серед стримувальних факторів — безпекова ситуація, невизначеність щодо тривалості війни, мобілізаційні процеси та загальна економічна нестабільність. А блекаути, як і в інших регіонах, суттєво змінили вимоги до самого продукту.
«Енергонезалежність сьогодні — це вже не додаткова перевага в презентації об'єкта, а одна з базових характеристик сучасного житлового комплексу. Наявність резервного живлення, автономності критичної інфраструктури, водопостачання та можливості повноцінної експлуатації будинку під час перебоїв безпосередньо впливає на рішення покупця», — коментує Олексій Негода.
Портрет покупця в Дніпрі, за його словами, складається з кількох груп: тих, хто купує житло для власного проживання і насамперед оцінює локацію, безпеку, якість будинку та інфраструктуру; інвесторів, для яких важливі репутація девелопера, ліквідність об'єкта, етап будівництва й перспективи розвитку району; а також покупців, які вже мають нерухомість і сьогодні фактично переходять у більш якісний продукт — цей сегмент, за спостереженнями Негоди, дедалі помітніший. Залишається важливим і сегмент внутрішньо переміщених осіб та покупців, що використовують державні житлові програми. За географією основним залишається Дніпро та область, але клієнтська база не обмежується містом — є попит з інших регіонів України та від українців за кордоном, які розглядають нерухомість в Україні як інвестицію або майбутнє житло.
Роль «єОселі» та «єВідновлення» суттєво відрізняється залежно від сегмента: у масовому та середньому вона значно вища, оскільки програми безпосередньо розширюють фінансові можливості покупців, тоді як у преміальному частка таких угод традиційно нижча — тут переважають власні кошти та інвестиційний капітал.
Основні критерії вибору корелюють з іншими регіонами:
«Перший рівень — безпека та надійність. Покупець хоче розуміти, наскільки будинок пристосований до сучасних умов експлуатації, що передбачено з точки зору укриття та критичної інфраструктури, як працюватиме будинок під час перебоїв електроенергії», — пояснює Олексій Негода.
Другим рівнем він називає репутацію девелопера — за нинішніх умов бренд забудовника перетворився фактично на один із факторів безпеки інвестиції: покупець аналізує реалізовані проєкти, темпи будівництва, виконання зобов'язань і фінансову спроможність компанії продовжувати роботу. Третій рівень — якість самого продукту: локація, архітектура, матеріали, благоустрій, інфраструктура, паркінг і концепція комплексу. І лише після цього йде ціна. Втім, як підкреслює експерт, це не означає, що ціна втратила значення — просто покупець став набагато раціональнішим і порівнює вже не вартість квадратного метра саму по собі, а співвідношення ціни та цінності.
До кінця 2026 року в Alef Estate очікують продовження поступового відновлення попиту, але не прогнозують різкого повернення ринку до довоєнних обсягів. Найімовірніше, ринок і надалі буде сегментованим: сильні проєкти в якісних локаціях від девелоперів із доведеною репутацією матимуть значно кращу динаміку, ніж об'єкти без чіткої концепції чи з високим рівнем реалізаційних ризиків. Фундаментальних передумов для суттєвого здешевлення якісної первинки в компанії не бачать — навпаки, ймовірнішим сценарієм вважають поступове зростання вартості, особливо в сегментах з обмеженою пропозицією.
А от 2027 рік, на думку експерта, може стати значно цікавішим для ринку — і визначальним фактором тут буде не стільки економічна ситуація сама по собі, скільки рівень безпекової визначеності:
«Якщо безпекова ситуація покращиться, ринок може отримати значний обсяг відкладеного попиту. Частина клієнтів сьогодні не відмовилася від купівлі нерухомості — вони просто очікують більшої визначеності».
Водночас навіть за позитивного сценарію ринок уже не повернеться до моделі, яка існувала до 2022 року, адже покупець став значно професійнішим і вимогливішим. Тому головною конкурентною перевагою девелопера найближчими роками буде не просто можливість запропонувати квадратний метр, а здатність забезпечити покупцю прогнозованість будівництва, якості, експлуатації та збереження вартості інвестиції.
Одеса: ставка на автономність
Якщо у Вінниці й Дніпрі ключовим словом останнього року стала довіра, то в Одесі — автономність, підкріплена реальною, а не декларативною інфраструктурою. У ZEZMAN Holdings головним трендом ринку новобудов міста називають масову декларацію формату «місто в місті»: практично кожен новий проєкт сьогодні обіцяє власну інфраструктуру та автономність, але, як зазначають у компанії, між декларацією і реально побудованим містечком проходять роки.
Одеса, фото: Dmytro Helevachuk/istockphoto
Другим помітним зсувом у ZEZMAN Holdings називають остаточний поділ попиту за критерієм готовності середовища: покупець навчився відрізняти інфраструктуру на рендері від тієї, що вже реально працює, і обирає саме другу.
Серед факторів, які стимулюють одеський ринок, у компанії називають державні програми, розстрочки від забудовників із платежем на рівні орендної ставки та бажання людей зафіксувати заощадження в матеріальному активі. Стримує ринок безпекова ситуація, але, за словами представників ZEZMAN Holdings, саме вона й переформатувала попит, показавши, що автономне містечко — один із найзатребуваніших продуктів на ринку.
Портрет основного покупця в Одесі складається з трьох груп: одеситів 30–50 років, які переходять з оренди у власне житло; покупців із Києва та інших великих міст, для яких Одеса — це «квартира біля моря» плюс актив; а також військовослужбовців та їхніх родин. Спільне для всіх сегментів, наголошують у ZEZMAN Holdings, — це те, що люди купують не квадратні метри, а середовище і спільноту.
Іпотечний інструмент на одеському ринку залишається доволі обмеженим: по ринку частка іпотечних угод сягає близько 3%, і майже вся вона припадає на «єОселю». За словами представників ZEZMAN Holdings, в Одеській області під нормативи програми підходить лише близько 4% пропозицій, тому основним інструментом доступності залишається розстрочка від забудовника, а держпрограми відіграють роль додаткового каналу.
Ієрархія критеріїв вибору житла в Одесі за останній рік, на думку представників компанії, стала значно чіткішою: на першому місці — безпека й автономність, тобто наявність укриттів і генераторів, про які питають ще до того, як озвучують ціну. На другому — фінансова модель входу: розмір внеску, умови розстрочки, прозорість договору. А третій пункт, вага якого росте найшвидше, — це «життя після ключів»: школа поруч, сервіс керуючої компанії, спільнота сусідів.
Перспективи до кінця 2026 та у 2027 році в компанії оцінюють зі стриманим оптимізмом: попит концентруватиметься в проєктах, де середовище вже існує, а не лише обіцяне. Ринок, на думку ZEZMAN Holdings, поділиться на два сегменти — той, що конкурує ціною, і той, що конкурує якістю життя: автономністю, інфраструктурою, спільнотою.
Ринок вчиться жити за новими правилами
Попри суттєву різницю між Вінницею, Дніпром та Одесою, у поведінці покупців і стратегіях девелоперів простежуються спільні тенденції. Ринок первинної нерухомості поступово відновлюється, але не повертається до довоєнної моделі. Покупці стали більш вимогливими, довше ухвалюють рішення й керуються при виборі більшою кількістю критеріїв.
На перший план вийшли довіра до девелопера, фактичний стан будівництва, безпека та автономність будинку. При цьому покупець оцінює не окрему квартиру, а весь продукт — від укриття та резервного живлення до інфраструктури, умов фінансування й перспективи збереження вартості житла.
Така тенденція зберігатиметься й надалі, навіть за умови покращення безпекової ситуації.
