Property Times Житлова нерухомість

За даними ЛУН, у першому кварталі 2025 року в більшості міст України фіксується збільшення середньої вартості квадратного метра в будинках, які зводяться. Найсуттєвіше зростання цін на первинці було зафіксовано в Одесі +14%, а середня ціна досягла відмітки 46 100 грн/кв. м. Вінниця продемонструвала незначне подорожчання +1% — середня вартість квадрата склала 41 500 грн. В Дніпрі в першому півріччі спостерігалася від'ємна динаміка, квадрат втратив 2% і досягнув  показника 45 000 грн. 

Детальніше, що відбувалося на ринку первинки в цих містах Property Times дізнавався безпосередньо у девелоперів, які працюють в цих регіонах.

Одеса: стабільне відновлення

Одеський ринок демонструє найбільшу  динаміку серед досліджуваних міст. Юрій Мотуз, Executive Director Development Company ARTVILLE у складі Zezman Holding, підтверджує це: «Ринок одеської нерухомості у 2025 році дійсно демонструє ознаки стабільного відновлення. За даними LUN, у першому кварталі в регіоні введено близько 0,5 млн кв. м, що майже вдвічі більше, ніж за той же період минулого року. Одеса сьогодні входить у п’ятірку лідерів України за обсягами нового будівництва, і для нас це — підтвердження великого потенціалу міста».

З розвитком ринку змінюються і пріоритети покупців. «Люди все частіше шукають не квадратні метри, а якість простору, безпеку, автономність та ком'юніті. Ці фактори стають ключовими у виборі житла, — зазначає експерт.  — Для девелоперів це означає підвищену відповідальність: ми маємо не лише відповідати статистиці введеного житла, а й формувати нові стандарти життя у місті та області».

Юрій Мотуз виділяє кілька ключових трендів одеського ринку:

• Попит на комплексність. Люди дедалі частіше обирають не окремий будинок, а цілий житловий квартал із продуманою інфраструктурою: садочки, школи, спортивні, торгові й сервісні зони. Це стає вирішальним фактором покупки. 
• Енергоефективність та автономність. Після останніх викликів енергетичної безпеки покупці звертають увагу на сучасні інженерні рішення, генератори, сонячні панелі, системи резервного живлення. Це вже не бонус, а must-have. 
• Ком'юніті та соціальний вимір. Первинка більше не сприймається як «стіни й дах». Люди хочуть відчуття спільноти, знайомства із сусідами, середовища для спільних подій.
• Цифровізація ринку. Онлайн-сервіси, електронні документи, віртуальні тури, прозорість даних і навіть використання ШІ — це вже стандарт, який впливає на швидкість прийняття рішень покупцями.

Також експерт зазначає зростання ролі комерційної нерухомості в житлових проєктах. «Квартири й офіси дедалі частіше йдуть поруч — мешканці хочуть мати бізнес-сервіси поруч із домом», — пояснює Юрій Мотуз.

На думку експерта, майбутнє за тими проєктами, де враховані не лише економічні показники, а й цінності мешканців та якість міського середовища.

Дніпро: зважений підхід до якості

У Дніпрі ситуація дещо інша. Олексій Негода, керівник відділу маркетингу Alef Estate, зазначає: «У Дніпрі сьогодні чітко простежується тренд на більш зважений вибір житла. Покупці стали уважнішими до якості об'єктів, репутації девелопера та інфраструктури району. Якщо раніше важливим фактором була переважно ціна за квадратний метр, то зараз люди більше оцінюють комплексність проєкту, наявність укриття, енергоефективність та безпеку. Також ми бачимо, що популярності набувають квартири невеликої площі, але з продуманими плануваннями».

Олексій Негода виділяє ключові фактори, що впливають на попит: «Насамперед — безпекова ситуація. Для багатьох важливо, щоб будинок був обладнаний укриттям, мав автономні системи енергопостачання та водопостачання. Другий фактор — міграція: у Дніпро переїхало багато людей з інших регіонів, що підтримує попит. Третій — фінансовий: зараз рішення про купівлю приймаються більш обережно, часто на користь готових чи майже готових об'єктів, де ризики мінімальні».

Щодо цінової динаміки, експерт пояснює: «За останній рік ціни на квадратний метр у Дніпрі зросли несуттєво — приблизно на 10–15% у гривневому еквіваленті. Основне зростання пов'язане не стільки з попитом, скільки зі збільшенням собівартості будівництва — матеріали, логістика, робоча сила. Обсяги продажів стабілізувались: ми вже не бачимо різких коливань, як у перший рік повномасштабної війни. Сьогодні попит хоч і вибірковий, але досить сталий, особливо на якісні проєкти в центральних районах».

Прогнози на майбутнє також обережно оптимістичні: «Ми очікуємо поступове відновлення ринку. Найближчими роками покупці продовжать віддавати перевагу проєктам із високим рівнем готовності та надійним девелопером. У перспективі 1–2 років можна очікувати обережного пожвавлення інвестиційної активності, але з акцентом на безпеку та якість — і тут переможуть ті девелопери, які пропонують більше, ніж просто квадратні метри».

Вінниця: безпека та фінансова доступність

Вінницький ринок має свою специфіку. Роман Бочевар, CEO 121 Development, розповідає: «Я виділяю такі тренди, як безпека та автономність, широка інфраструктурна пропозиція та гнучкі фінансові моделі. Забудовники активно впроваджують укриття (підземні паркінги, підвали, бомбосховища). Також вінницькі девелопери орієнтуються на проєкти з автономністю — як енергетичною, так і інженерними системами».

Бочевар підкреслює важливість комплексного підходу: «Все більше створюється комплексних ЖК з продуманим сервісом, архітектурною концепцією, зонами для відпочинку — у рамках тренду «місто у місті». Ми орієнтуємося на такі рішення, надаючи перевагу не лише будівельній площі, а атмосфері проживання, що є актуальним трендом на сьогодні. Адже саме це є важливим фактором при виборі житла серед покупців».

Експерт також звертає увагу на фінансові аспекти: «Що стосується гнучких умов розтермінування — ми розуміємо, що зараз важливо мати свій простір, але не завжди легко зібрати велику суму одразу. Тому робимо покупку квартири доступнішою: перший внесок можна зменшити — щоб стартувати швидше, а термін розтермінування збільшити, щоб щомісячні платежі були комфортними. Ця тенденція стосується більшості пропозицій на ринку первинної нерухомості у Вінниці».

Важливою є зміна поведінки покупців: «Серед факторів, що впливають на ринок є помітною зміна поведінки покупців. «Готове зараз» перетягує увагу, адже краще продаються комплекси, де є секції з високим ступенем готовності або вже введені в експлуатацію черги. Попит концентрується у центрі міста, у районах Вишеньки, Слов'янки та вздовж Барського шосе — тут «живий» ринок, багато нових будинків і зручна інфраструктура. Покупці стали обережніші: ідуть до великих і відомих гравців із портфелем зданих об'єктів; дрібні, без завершених секцій програють у конверсії».

Щодо структури попиту, експерт зазначає: «У Вінниці найчастіше купують 1–2-кімнатні квартири. Трикімнатні — вузький сегмент, продаються повільніше, якщо не закрита потреба сім'ї. Для первинки це означає фокус на оптимальних плануваннях 38–65 м²».

Важливим фактором стає вплив оренди на первинний ринок: «Оренда тримається дорого і частина орендарів іде в покупку. У регіоні середня оренда 1-кімнатної — 12,6 тис. грн/міс. при одночасному скороченні пропозиції. Це підштовхує частину сімей розглядати купівлю у новобудові (особливо з розтермінуванням), бо «платити за своє» психологічно й фінансово виглядає вигідніше».

Щодо цінової динаміки у Вінниці, Роман Бочевар повідомляє: «За останній рік ціни в рамках конкретних проєктів зросли на 5-7%, в проєктах бізнес-класу ціна за новобудови за 1,5-2 роки до здачі сягає $1300-1350 за кв. м. Обсяги продажів не змінились, лише корелювались до зростання ціни. Другий рік поспіль (на відміну від 2022-2023 років, тоді ринок переважно керувався подіями на фронті) є чітко виражена сезонність, коли темпи продажів падають влітку і в період з кінця грудня по лютий, що сигналізує про адаптацію покупців новобудов до реалій життя під час війни».

Прогнози експерта оптимістичні: «Найближчі 2 роки ринок буде динамічним, із позитивною динамікою. Буде зростати як кількість нових проєктів комфорт і бізнес-класу, так і середня ціна продажу, на яку впливає інфляція, зростання собівартості, відсутність кваліфікованих робітників. Економ-клас за рахунок вищеперелічених факторів стає непередбачуваним і ризикованим для забудовника, плюс зменшився попит на такий сегмент житла. Покупець стає більш вибагливим, вибирає якісніші проєкти, а не просто кв. м, оцінює атмосферу, інфраструктуру, сучасність ЖК, і готовий платити за це додаткові кошти. Місце розташування проєкту і досвід забудовника продовжують грати важливу роль під час вибору житла».

Раніше ми писали: Первинний ринок житла у Західному регіоні: тренди, попит та прогнози від девелоперів

Фото: ЖК «КЕЛЬЦЕ» (121 Development), Вінницька обл.