Property Times Світові ринки

Компанія Ober-Haus представила щорічний звіт про ринок нерухомості у столицях країн Балтії за 2023 рік, який підтверджує повільне, але стабільне зростання у Таллінні, Ризі та Вільнюсі. Огляд охоплює ринки офісної, торговельної, складської та житлової нерухомості, а також земельних ділянок у кожній зі столиць.

Повільне і стабільне зростання

Столиці країн Балтії зіткнулися з різними геополітичними викликами, пов'язаними з розташуванням між Росією та Білоруссю, а також з рекордно високою інфляцією в попередньому році. Попри похмурі прогнози на 2022 рік, найгірші прогнози не справдилися. «Ми повинні визнати, що у 2023 році ми не побачимо жодних рекордних цін або виняткової активності на ринках житлової та комерційної нерухомості. Схоже, що ми досягли періоду, коли ринок буде рухатися вперед, просто повільнішими темпами», — говорить генеральний директор Ober-Haus Real Estate Advisors Тармо Казе.

Усі три країни пережили рекордно високу інфляцію, надали значні обсяги двосторонньої допомоги Україні та прийняли значну кількість біженців. Протягом усього цього часу кожній країні вдавалося залишатися сильною з відносно низьким рівнем безробіття та зростанням заробітної плати, що коливається на рівні близько 10%. Тим часом вся Єврозона пережила перше за 11 років підвищення процентних ставок, що безпосередньо впливає на всі аспекти ринку нерухомості.

Перспективи країн Балтії

Попри прогнози безперервного зростання, у звіті підкреслюється, що у 2023 році не очікується буму відновлення, коли мова йде про новий девелопмент. «Цілком ймовірно, що учасники ринку нерухомості залишатимуться обережними, намагатимуться уникати кон'юнктурних інвестицій і прийматимуть рішення довше. Такі переважаючі настрої можуть призвести до зниження обсягів будівництва та певної загальної млявості ринкової активності», — говорить Казе.

Що стосується цін на нерухомість, то це зовсім інша історія. «Протягом року це також може призвести до негативних змін цін на деякі сегменти нерухомості», — продовжує Казе. Звіт має загалом позитивний прогноз на майбутнє, оскільки низький рівень заборгованості домогосподарств і зростання населення захищають столиці країн Балтії від більших негативних наслідків.

Огляд Литви

Попри зниження до 1,9% зростання ВВП у 2022 році (порівняно з 4,8% у 2021 році), прямі іноземні інвестиції склали 29,7 млрд євро в тому ж році. Це на 9,7% більше, ніж у 2021 році. Обсяг експорту литовських товарів також збільшився на 28,1% у 2022 році, проте лише 17% споживачів вірили, що їхня економічна ситуація покращиться в грудні минулого року.

Хоча країна є яскравим прикладом обережності як з боку інвесторів, так і з боку споживачів, нам ще належить побачити, чи відбудеться прогнозована рецесія у 2023 році. Інвестиції в комерційну нерухомість у 2022 році впали на 12%, проте це один з найкращих річних результатів в історії Литви.

У 2022 році десять нових проєктів принесли на ринок 75 000 кв. м офісних площ, збільшивши загальний обсяг на 8%. 2023 рік принесе ще близько 90 000 кв. м площ після рекордного попиту у 2021-2022 роках. Державний сектор стає важливим гравцем на ринку оренди, проте приватні компанії також створюють пропозицію для себе, інвестуючи в нові проєкти.

Роздрібна торгівля зросла на 17,8% у 2022 році, проте з урахуванням інфляції цей показник знижується до 0,8%. Попри відновлення після пандемії, орендодавці торговельних приміщень не змогли підвищити орендну плату, щоб покрити значно збільшені витрати на утримання. Девелопмент складської нерухомості стрімко зріс у 2022 році, оскільки транспортна діяльність досягла рекордних показників. У семи нових проєктах було введено в експлуатацію на 76% більше квадратних метрів, ніж у 2021 році.

На ринку житла рекордно високі ціни зберігалися до кінця 2022 року. Ціни зросли на 22%, досягнувши історичного максимуму. До кінця року ціни стабілізувалися, а у 2023 році ринок почав охолоджуватися. Звіт прогнозує тривалу стагнацію, оскільки споживачі залишаються обережними на тлі геополітичних та економічних викликів. Прогнози варіюються від зниження цін на квартири на 5% до незначного зростання протягом року. З іншого боку, ціни на земельні ділянки були напрочуд прохолодними після гарячого 2021 року.

Огляд Латвії

Після початкового позитивного прогнозу після пандемії Covid-19 Банк Латвії змінив прогноз і прогнозує неглибоку короткострокову рецесію. Прогнози зростання ВВП на 2022 рік були скориговані з 4,2% до лише 2,1%. Відновлення зростання ВВП до 4,2% тепер прогнозується лише на 2024 рік. Прогноз на 2023 рік — зниження зростання ВВП на 0,3%.

Роздрібний товарообіг зріс на 22% у 2022 році завдяки збільшенню робочої сили, зростанню доходів та заощадженням під час пандемії. Однак з урахуванням інфляції реальна чиста заробітна плата знизилася на 12,9%. Очікується, що рівень безробіття дещо зросте у 2023 році до 7,8% з 6,9% у 2022 році, але залишиться вищим за 7% протягом наступних двох років.

Хоча у другій половині 2022 року більше компаній шукали офісні приміщення, цього року було завершено лише один проєкт з будівництва офісних приміщень. Кількість вакансій зменшується, і звіт сигналізує про те, що офісні приміщення в Ризі зростуть на 20% протягом наступних двох років, щоб стабілізувати ціни на оренду. Оскільки гібридна модель роботи триває, компанії все частіше віддають перевагу меншим, енергоефективним і функціональним приміщенням.

Заходи безпеки під час пандемії суттєво вплинули на ринок торговельної нерухомості, тоді як інфляція та ціни на енергоносії мали менший негативний вплив. Загальна орендна торговельна площа в Ризі зросла до 848 200 кв. м у 2022 році. Кількість вакантних площ дещо збільшилася в тому ж році, проте ціни на оренду залишалися стабільними і суттєво не зросли. Зростання витрат на девелопмент та енергоносії негативно вплинуло і на промисловий ринок, однак очікується, що ця тенденція зміниться на протилежну. Клієнти прагнуть орендувати новіші, більш енергоефективні приміщення.

На ринку житлової нерухомості ми також спостерігали падіння протягом 2022 року. У другій половині року попит і ціни знизилися, проте загальне зростання цін на квартири склало 4,5%. На ринку землі спостерігалося більш значне падіння цін, особливо на великі земельні ділянки. Це значною мірою було пов'язано зі спекуляціями, що ціни на житло впадуть.

Огляд Естонії

Заощадження після пандемії забезпечили невелику подушку на тлі високої інфляції, але економіка все одно скоротилася на 1,3% у 2022 році. Хоча ціни на енергоносії залишатимуться високими, посилення монетарної політики та державних видатків сприятиме зниженню інфляції. Вищі відсоткові ставки за кредитами зменшать перегрів на ринку нерухомості, а загальні оцінки економічного зростання на 2023 рік становлять стабільні 0,4% на 2023 рік.

У 2022 році завершилося будівництво п'яти нових офісних проєктів, а також кількох багатофункціональних об'єктів. Ці проєкти додали на ринок 50 000 кв. м офісних площ. Очікується, що ця тенденція продовжиться, оскільки у 2023 році завершиться будівництво п'яти великих офісних будівель, а у 2024 році буде завершено ще десять проєктів. Рівень вакантних площ коливається на рівні 5-8%, але очікується, що він збільшиться у зв'язку з майбутніми звільненнями персоналу. Ціни на оренду суттєво не змінилися.

Попри зростання споживання у 2021 році, ця тенденція сповільнилася у 2022 році, і у 2022 році в Таллінні не було завершено жодного великого нового проєкту торговельної нерухомості. Того ж року ціни на оренду зросли на 5-20%. На промисловому ринку з'явилося вісім нових складських приміщень завдяки зростанню електронної комерції. Існує великий інтерес до приміщень поблизу міста, і орендні ставки на склади також зростають. У звіті прогнозується подальше зростання у 2023 році через інфляцію.

У 2022 році квартири в Таллінні різко зросли в ціні на 22,1%, встановивши новий рекорд. Це було зумовлено кількома факторами, зокрема інфляцією, низькими процентними ставками, зростанням доходів і попиту. Ринок оренди зазнав аналогічного зростання через кількість біженців від війни в Україні. Пропозиція зменшилася на 50%, а ціни зросли на 20%. З іншого боку, кількість угод із земельними ділянками під житлову забудову зменшилася на 70%. Попри це, ціни на земельні ділянки зросли в середньому на 50%.

Про авторів

Ober-Haus надає всі послуги у сфері нерухомості в Литві та Балтійському регіоні. Компанія відкрила свій перший офіс у Таллінні в 1994 році. Сьогодні вона має 20 представництв у найбільших містах Литви, Латвії та Естонії та понад 240 співробітників. Компанія надає послуги, що базуються на всебічному знанні місцевих ринків та більш ніж 20-річному досвіді роботи в секторі нерухомості. З повним текстом звіту можна ознайомитися тут.