Чи можна купити житло дистанційно: які етапи угоди досі потребують присутності покупця
Через війну частина покупців житла в Україні не може бути присутня особисто на фінальному етапі угоди, і це є проблемою. Йдеться насамперед про військовослужбовців, які перебувають на службі, та українців, що тимчасово живуть за кордоном і не завжди можуть приїхати в Україну саме в момент оформлення угоди. І хоча значна частина взаємодії покупця з девелопером, банком та іншими учасниками ринку може відбуватися дистанційно, повністю перевести купівлю житла в онлайн наразі неможливо.
Property Times звернувся до девелоперів з проханням прокоментувати, наскільки гостро стоїть ця проблема та як вимога обов'язкової присутності покупця для завершення угоди з нерухомістю впливає на ринок. Одні девелопери не вважають це суттєвим фактором для продажів, інші говорять про регулярні відкладені угоди.
Питання полягає не лише в тому, чи можна поставити електронний підпис замість особистого підписання документів. Для повністю дистанційної купівлі потрібно об'єднати в один процес ідентифікацію, нотаріальні дії, платежі, банківські операції та державну реєстрацію. Детальніше читайте у матеріалі Property Times.
Наскільки гострою є проблема дистанційної купівлі
Оцінки девелоперів щодо кількості угод, які відкладаються через неможливість особистої присутності, відрізняються. В Alliance Novobud, зокрема, не вважають, що сьогодні ця вимога створює значний обсяг втрачених продажів. За словами Marketing & Communications Advisor компанії Ірини Міхальової, покупці зазвичай розуміють умови оформлення угоди ще до її фінального етапу.
«Наразі ми не відчуваємо суттєвих проблем з укладенням таких угод і не можемо говорити про значну кількість втрачених або «заморожених» продажів саме через вимогу особистої присутності. Необхідність нотаріального посвідчення та особистого підписання документів є чинною законодавчою вимогою, передбаченою статтею 209 Цивільного кодексу України. Вона поширюється, зокрема, на договори купівлі-продажу квартир, нежитлових приміщень та майбутніх об'єктів нерухомості», — коментує Ірина Міхальова.
За її словами, більшість клієнтів враховує цю вимогу під час планування придбання. Водночас для військовослужбовців і громадян, які тимчасово перебувають за кордоном, необхідність особистої присутності може ускладнювати процес та впливати на строки його завершення.
В «Інтергал-Буд» з цією проблемою стикаються частіше. «Наш досвід останніх років показує, що для первинного ринку це не поодинокі випадки. Військовослужбовці, що на фронті, та українці, які тимчасово живуть за кордоном, є потенційними покупцями, але фізично не завжди можуть приїхати (а тим паче з-за кордону — в Україну) саме в той момент, коли необхідно завершити угоду, — пояснює комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд» Олена Рижова. — Це стосується і ситуацій, коли один із подружжя купує квартиру, оскільки для укладення угоди необхідна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя. Відповідно, навіть за наявності коштів, квартири та реальної готовності придбати житло процес може зупинитися на фінальному етапі».
Експертка додає, що в компанії бувають випадки, коли клієнт не відмовляється від купівлі, але змушений відкладати її саме через неможливість особисто підписати документи: «У нашій практиці ми доволі часто стикаємося з ситуаціями, коли необхідність особистої присутності ускладнює або відкладає чи затягує прийняття рішення про купівлю. Клієнт зберігає намір придбати житло, але змушений чекати і відкладати підписання угоди. Долю таких відкладених або скасованих угод в нашій компанії через неможливість особисто бути присутнім при підписанні ми оцінюємо на рівні 17–20%. Це доволі великий показник, особливо в умовах, коли більшість інших етапів взаємодії з клієнтом уже можна перевести в онлайн».
На думку Олени Рижової, наслідки такої ситуації виходять за межі окремого продажу. Якщо покупець готовий інвестувати кошти, але не може завершити операцію, ці гроші не надходять у будівельний сектор у запланований момент.
«Кожна нездійсненна угода означає, що кошти не надходять у будівельний сектор у той момент, коли покупець уже готовий інвестувати. Далі простий ланцюг — гроші не отримують девелопер та банк, далі підрядники, виробники будматеріалів, меблів і так далі», — пояснює експертка.
У Greenville також говорять про випадки, коли відсутність покупця фізично затягує продаж. Керівниця департаменту продажів київського офісу Greenville Сусанна Караханян зазначає, що іноді між першим зверненням клієнта та фактичною купівлею минає кілька місяців.
«Ця проблема актуальна не лише для нашої компанії, а в цілому для ринку нерухомості. Ми неодноразово стикалися з такими випадками. Угоди, таким чином, розтягувалися в часі: наприклад, людина звернулася до нас, а придбати житло змогла лише через півроку, коли приїхала в Україну. Ми виходимо з цієї ситуації через оформлення довіреності, яка дозволяє третій особі (найчастіше це родич) представляти інтереси покупця. Таких угод у Greenville в середньому до 15–20%. На 5-й рік війни більшість вже звикла до цього, є певний алгоритм, за яким здійснюється продаж», — розповідає Сусанна Караханян.
Тобто неможливість особистої присутності клієнта безпосередньо впливає на строки або призводить до відкладення угоди. Попри те що ринок адаптувався та використовує альтернативні механізми, зокрема довіреності, вони не замінюють повноцінного дистанційного процесу.
Які етапи купівлі житла неможливо пройти онлайн
Питання дистанційної купівлі не зводиться лише до моменту підписання договору. Щоб покупка справді відбувалася без фізичної присутності клієнта, необхідно перевести в єдиний цифровий процес кілька послідовних процедур.
В Alliance Novobud звертають увагу насамперед на юридичну частину операції. Ірина Міхальова зазначає, що на сьогодні повністю дистанційно не можна пройти ключові етапи придбання нерухомості: «Йдеться про укладення та нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, державну реєстрацію права власності, а також оформлення іпотеки».
За її словами, причина полягає не лише у формальній необхідності підпису. Нотаріус має ідентифікувати сторони, перевірити документи та встановити їхнє волевиявлення.
Property Times звернувся до юристів з проханням деталізувати, які саме операції можна пройти дистанційно. За словами юристки Юридичної фірми «РеТерра» Катерини Сичової, попри те, що без особистої присутності можна пройти значну частину шляху покупця, все ж таки весь процес завершити дистанційно неможливо.
«Сьогодні дистанційно можна обрати квартиру, провести переговори, передати копії документів, здійснити безготівкові розрахунки, підписати договори, для яких чинне законодавство не вимагає нотаріального посвідчення, тощо. Водночас широке поняття «онлайн-продаж нерухомості» може охоплювати різні за змістом процедури. Вирішальне значення має те, які саме права набуває покупець та які юридичні дії ще необхідні для оформлення права власності. Тому можливість дистанційної взаємодії із забудовником як продавцем, цифровізацію державних реєстрів не слід наразі ототожнювати з можливістю завершити всі етапи придбання житла онлайн», — пояснює Катерина Сичова.
Юристка наводить конкретні законодавчі підстави, чому нотаріальне посвідчення залишається обов'язковим на кількох етапах угоди, а не лише на фінальному підписанні договору купівлі-продажу: «Відомо, що договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню, а право власності виникає з моменту державної реєстрації — це випливає зі статей 657 і 334 Цивільного кодексу України. Крім того, згідно зі статтями 635 і 657 Цивільного кодексу України попередній договір купівлі-продажу квартири також потребує нотаріального посвідчення. Для відчуження майбутнього об'єкта нерухомості в межах правового режиму Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» нотаріальну форму передбачає частина четверта статті 11 цього Закону. За статтями 43-45 Закону України «Про нотаріат» не допускається вчинення нотаріальної дії у разі відсутності осіб — її учасників або їх уповноважених представників».
Але є й винятки, коли особистий візит на завершальному етапі не обов'язковий, Катерина Сичова пояснює: «Повторний особистий візит після введення будинку в експлуатацію потрібний не завжди: для об'єктів із зареєстрованим спеціальним майновим правом стаття 27-3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає автоматичну реєстрацію права власності за встановлених законом умов».
Чому наявних цифрових інструментів недостатньо
Україна вже має значну частину технологічної інфраструктури, яка потенційно може стати основою для цифрової угоди.
«В Україні вже існують необхідні елементи цифрової інфраструктури, наприклад, електронний підпис, державні реєстри, цифрові та банківські сервіси. Тому, на мою думку, потрібно забезпечити їх взаємодію та законодавчо врегулювати можливість проведення нотаріальних дій дистанційно, особливо надійну відеоідентифікацію та підтвердження рішення сторін, — пояснює Олена Рижова. — Саме відсутність єдиного процесу купівлі змушує клієнта проходити окремі етапи з фізичною присутністю».
На думку юристки Катерини Сичової, перехід до повноцінної дистанційної купівлі — це питання часу.
«Це невідворотний і доцільний напрям розвитку, особливо для громадян, які захищають нашу державу та відповідно перебувають у зоні бойових дій, проживають за кордоном або мають обмежені можливості пересування. Водночас це вимагає первинної правової визначеності, чітких правил гри та зрозумілих гарантій ще до початку впровадження будь-яких цифрових рішень. І у цьому контексті варто згадати й масштабну цифровізацію нотаріальної діяльності, зокрема поетапне впровадження системи е-Нотаріату, — зазначає Катерина Сичова. — Дистанційна модель повинна забезпечувати перевірку прав продавця й обтяжень, захист від підміни особи та примусу, безпечні розрахунки, надійне зберігання документів і можливість відновлення порушених прав. Тому я підтримую поетапне впровадження таких реформ за умови перевірки дотримання прав людини на кожному етапі, збереження нотаріального контролю та можливості особистого звернення до нотаріуса. До створення такого механізму можливість підписати окремий договір онлайн не дає достатніх підстав стверджувати, що весь процес придбання нерухомості, включно з необхідними нотаріальними діями, вже можна пройти дистанційно».
По суті дискусія про цифровізацію купівлі нерухомості впирається у питання довіри до цифрової ідентифікації та юридичної сили дистанційної нотаріальної дії. Технічна можливість провести відеодзвінок або поставити електронний підпис сама по собі не гарантує, що процедура відповідатиме всім вимогам до операції з нерухомістю.
Досвід інших країн
Приклади цифровізації операцій з нерухомістю вже існують в інших країнах, зокрема у Казахстані та Естонії, де цифрові інструменти використовуються для різних частин процесу.
«У Казахстані працює формат цифрової іпотеки, який дозволяє велику частину процесу проходити онлайн — від подання заявки та взаємодії з банком до оформлення документів», — зазначає Олена Рижова.
Завдяки цифровізації шлях від подання заявки до отримання позики скоротився від 30–60 днів до однієї доби. Позитивний ефект від переходу на дистанційне оформлення відзначають і банки. Так, з моменту повного переходу на цифрову іпотеку 2023 року портфель Freedom Bank щорічно приростає на 30-40%, пише «Курсив».
В Естонії цифровізація стосується ширшого спектра нотаріальних операцій.
«В Естонії вже давно працює система e-Notary, через яку частину нотаріальних операцій можна проводити дистанційно. Наприклад, для операцій із нерухомістю покупець і продавець/забудовник можуть пройти процедуру через відеозв'язок, використовуючи цифрову ідентифікацію та електронний підпис. Система дозволяє обрати нотаріуса, отримати проєкт договору, провести дистанційну ідентифікацію та підтвердити операцію електронним підписом», — розповідає Олена Рижова.
Просто перенести іноземні моделі на український ринок недоцільно, вважають експерти. Варто використати окремі технологічні і організаційні рішення з урахуванням українського законодавства та інфраструктури.
«Практика інших країн може бути корисною для України, однак її неможливо автоматично перенести без урахування національного законодавства, стану державних реєстрів і безпекової ситуації», — зазначає Ірина Міхальова.
Експертка вважає, що передумовою такого переходу має стати чітке визначення всіх процедур на рівні законодавства.
«На нашу думку, повноцінне впровадження такого сервісу доцільно розглядати після завершення війни та стабілізації безпекової ситуації. Першочерговим завданням держави має стати створення чіткої законодавчої бази, яка визначатиме механізми дистанційної ідентифікації, нотаріального посвідчення, державної реєстрації прав та оформлення іпотеки. Водночас необхідно забезпечити технічну готовність і належний рівень кіберзахисту державних реєстрів. Лише за таких умов цифровий формат зможе бути не тільки зручним, а й юридично надійним для всіх учасників угоди», — впевнена представниця Alliance Novobud.
В «Інтергал-Буд» також вважають, що ключовим завданням є не окремий сервіс, а створення єдиної екосистеми, в якій різні учасники угоди працюють в одному цифровому контурі.
«Але для цього на першому етапі від держави потрібні законодавче врегулювання дистанційних нотаріальних дій, чіткі правила цифрової ідентифікації та юридичного підтвердження згоди сторін, а також технічна інтеграція відповідних реєстрів і сервісів», — коментує Олена Рижова.
«Першим кроком від держави має бути створення єдиного юридичного й технічного контуру угоди: банк — ідентифікація громадянина — нотаріус — реєстр прав — платежі — податки — повідомлення власнику. Ці ланки мають обмінюватися структурованими даними, а не змушувати людину щоразу подавати ті самі документи в різні системи. Від держави у випадку запровадження такої системи потрібно чекати законодавчої визначеності, створення єдиного стандарту цифрової ідентифікації, інтеграції реєстрів, заздалегідь закладеного захисту (не після першої кібератаки чи збоїв в роботі) і надзвичайно важливого механізму «останнього слова» людини, щоб унеможливити сценарій, коли зловмисник викрадає доступ до цифрового акаунту, щоб непомітно провести операцію», — деталізує Сусанна Караханян.
Які ризики виникають при переході в онлайн
Ще одна причина, через яку цифровізація операцій з нерухомістю потребує окремого підходу, — висока ціна помилки. Йдеться про операції з активами значної вартості, а отже, потенційні наслідки викрадення цифрової ідентичності, підміни документів або несанкціонованої зміни інформації в реєстрі можуть бути суттєвими.
Серед основних ризиків шахрайство, незаконне використання засобів ідентифікації, тиск на одну зі сторін, кібератаки на державні реєстри та несанкціонований доступ до персональних даних.
«Існують високі ризики кіберзлочинності — якщо все дозволити робити онлайн без фізичної присутності, це відкриває ціле вікно можливостей для злочинців та шахраїв. Механізмів для врегулювання цього зараз майже немає. Отже, фізична верифікація залишається найбільш надійним інструментом і захистом від рейдерства», — наголошує Сусанна Караханян.
Щоб знизити ризики цифровізації, на думку Ірини Міхальової, процес має супроводжуватися не спрощенням контролю, а створенням додаткових рівнів захисту: «Тому впровадження дистанційного формату має відбуватися паралельно зі створенням надійної системи багаторівневої ідентифікації, захищеного відеозв'язку, фіксації нотаріальних дій, резервування даних та посилення захисту державних реєстрів. Зручність процедури не повинна знижувати рівень юридичної безпеки угоди та захисту права власності».
У Greenville до переліку потенційних загроз додають можливі технічні помилки та автоматизацію. Сусанна Караханян вважає, що майбутня система повинна передбачати кілька незалежних механізмів підтвердження критичних дій.
«Щоб зручність не обернулася загрозами, потрібно, на мою думку, впровадити наступні кроки: багаторівнева ідентифікація (кваліфікований електронний підпис + перевірка документа + біометричне підтвердження + незалежне підтвердження критичної дії); принцип двох підтверджень для незворотних дій, а не в один клік; автоматичний період уповільнення для нетипових дій чи незвичної поведінки; незалежний канал сповіщення клієнта у випадку позаштатних ситуацій; резервний режим роботи під час кібератаки або недоступності реєстру. Дистанційність повинна означати не відмову від нотаріального контролю, а його цифрову трансформацію», — коментує Сусанна Караханян.
Експерти розглядають дистанційний формат не як відмову від існуючих гарантій, а як необхідність перенести їх у цифрове середовище. Замість фізичної присутності мають з'явитися інші способи підтвердження особи, волевиявлення та незмінності проведених операцій.
Дистанційна угода як наступний етап цифровізації ринку
Тож проблема дистанційної купівлі житла сьогодні полягає не стільки у відсутності окремих цифрових інструментів, скільки у відсутності єдиного механізму, який дозволив би об'єднати їх у юридично завершену операцію. Частина шляху покупця вже може проходити онлайн, однак на ключових етапах залишаються вимоги до нотаріального оформлення, ідентифікації та фізичної присутності або представництва за довіреністю.
Для девелоперів це означає різний за масштабом, але реальний вплив на процес продажу, адже угоди відкладаються або затягуються у часі через неможливість клієнта бути фізично присутнім для здійснення нотаріальних дій. Тому можна говорити, що попит на дистанційний формат вже сформувався, насамперед з боку покупців, які через обставини не можуть бути присутніми особисто. При цьому повна цифровізація не має призвести до автоматичного скасування контролю за операціями. Навпаки, девелопери наголошують, що для переходу в онлайн потрібно створити нову систему підтверджень — від цифрової ідентифікації та відеофіксації до захисту реєстрів і механізмів підтвердження незворотних дій.
Фото: istockphoto/Shutthiphong Chandaeng
