Когда в Украине построят здание выше 200 метров
Автор: Оксана Гришина
Украина занимает 46 место в мире по числе высоток. Похвалиться мало чем можно: зданий и сооружений выше ста метров у нас всего 20. Из них лишь одна телекоммуникационная башня и одно здание выше 150 метров – высота здания на Кловском спуске, 7А составляет 163 метра. Остальные 19 высоток – от 100 до 150 метров.
Высота здания на Кловском спуске, 7А составляет 163 метра
Высотное строительство в современном мире – это высокотехнологичная индустрия, которая обеспечивает, в первую очередь, потребности мегаполисов в коммерческих и жилых сооружениях. В пятерку лидеров по числу высотных зданий входят США (4711), Китай (2669), Канада (1053), Австралия (938) и Россия (797). Больше всего зданий выше 300 метров в Китае (49), ОАЭ (23) и США (17). В Украине это направление в сооружении зданий пока даже не начало формироваться. Property Times попросил экспертов назвать причины низкого интереса к таким объектам и причины, при которых они могут появиться в нашей стране. Достаточно неожиданным стал тот факт, что устаревшее законодательство никто из них не назвал главной причиной, а лишь отражением существующей ситуации.
Названные факторы можно разделить на два больших блока: финансовый и ментальный.
США занимает лидирующую позицию по числу высотных зданий
Дорогое удовольствие
Директор архитектурного бюро «Архиматика» Александр Попов считает, что небоскребы – дорогие во всех смыслах объекты, и без экономического роста ожидать их появления в Украине не стоит. «Высотные здания появляются там, где высокая стоимость земли. Бизнес вкладывает большие деньги в реализацию, когда понимает, как эти деньги вернуть. У нас небоскребы стали проектировать, когда был экономический бум до 2008 года. Увы, из-за кризисов был отменен проект Victory Towers, а Sky Towers пока не достроен. Почему у нас сейчас не начинают строительство новых небоскребов? Причина не только в отставании нашего законодательства. Проблема в деньгах и градостроительной культуре», – уверен Александр Попов.
Для строительства небоскребов нужны «длинные недорогие деньги», добавляет руководитель направления «Строительство» Офиса эффективного регулирования Елена Шуляк. Экономическая ситуация в стране не способствует формированию финансовых механизмов для инвестирования в высотные проекты. Девелоперу значительно проще найти финансирование в пределах 50-70 млн долларов для постройки жилого комплекса на 250-300 квартир из нескольких 20 этажных зданий, чем единоразово найти инвестора в экспериментальное строительство высотного здания, который готов рискнуть минимум 500 миллионами. Типовой жилой комплекс можно строить поэтапно и поэтапно вводить в эксплуатацию и инвестировать. А «небоскреб» изначально строится как единое здание с единой инфраструктурой. И окупаемость проектов высотного строительства может растянуться на более длительный период, поясняет Шуляк.
По словам управляющего партнера Kiev Standard real estate boutique Олега Перегинца, разница в цене для 25 этажей и 40 может быть почти в два раза. «Такого рода объекты – это серьезная и сложная инженерия, что также влечет увеличение себестоимости строительства. Это невыгодно застройщику. Сроки строительства значительно длиннее: как минимум 3,5 года, то есть почти вдвое выше сроков для стандартных проектов. Такие сроки в сегодняшних экономических и политических условиях – дополнительный риск для девелопера. К тому же, в стране напрочь отсутствует проектное финансирование. А самостоятельно такой формат и объем застройщики не готовы выполнять», – перечисляет Олег Перегинец.
Среди финансовых причин – и высокая стоимость стройматериалов и спецтехники. «Завозить специальные краны, монтажные конструкции и материалы для штучного строительства невыгодно, – говорит директор по развитию АИММ-ГРУПП Максим Мятко. – Все осознают, что не только построить, но и содержать высотное зданий существенно дороже. Каждая инженерная система требует квалифицированного и своевременного обслуживания, ввиду некой эксклюзивности такой сервис также растет в цене. Обычная подача воды на верхние этажи требует установки промежуточного насосного оборудования, которое помогает поднимать жидкости на сотни метров. Также повышаются затраты на обслуживание скоростных лифтов. В итоге, обслуживание 1 кв. метра небоскреба обойдется 2-3 раза дороже».
Дефицит специалистов, техники и технологий
Не строятся небоскребы – нет специалистов с опытом и соответствующей техники и технологий. И наоборот: нет технологий и спецов, поэтому никто не решается строить небоскребы. Такой вот замкнутый круг.
Самый высокий башенный кран, который был задействован в Украине, высотой 200 метров. Он находиться в Запорожье и занят на строительстве мостов. «Для возведения высотных зданий используются краны с абсолютно другим принципом – они или строят «вокруг себя» и постепенно «подымаются по этажам», или крепятся к внешней стороне здания и постепенно наращиваются – так строилась знаменитая «Бурдж-Халифа». Кроме техники и технологий, нужны высококлассные специалисты, которые готовы к выполнению высотных робот, нужны механизмы и устройства», - перечисляет «тормозящие» факторы Елена Шуляк.
При строительстве башни «Бурдж-Халифа» кран крепился к снешней стороне здания
Максим Мятко обращает внимание на самый острый вопрос – пожарной защиты. Даже у столичных спасателей недостаточно расчетов, которые способны справиться с пожаром на зданиях до 100 метров, что уж говорить о зданиях в 200, 300 метров. «В таких зданиях проектирование систем противопожарной безопасности кардинально меняется. Дополнительные меры пожаробезопасности, пожаротушения, аварийные алгоритмы работы лифтов, а также усиленные конструкции ведут к существенному удорожанию строительства. Также, дополнительные инженерные системы «съедают» полезную площадь, что также не устраивает инвесторов», – пояснил Максим Мятко.
Устаревшая законодательная база
Эксперты сходятся во мнении, что сдерживающим фактором выступает отсталая, устаревшая, а в большинстве случаев – напрочь отсутствующая система строительных норм и стандартов для высотного строительства.
Как ни трудно это представить, но до сих пор в Украине действуют нормы середины прошлого века. Из-за отсутствия регламентированных требований/норм проектирования и строительства зданий свыше 25 этажей возникает необходимость разработки и согласования каждого проекта как экспериментального. «Если, пройдя экспертизу, вы решите внести в проект изменения, то весь путь предстоит пройти с самого начала. А поскольку нет норм и опыта – даже просто составить смету возведения высотного здания практически невозможно», – предупреждает Елена Шуляк.
Статус «экспериментального» создает большое поле для коррупции, считает Олег Перегинец, ведь значительное отхождение от норм определяет необходимость разрабатывать специальные условия и их согласование.
Хотя в последние годы, руководители профильного министерства совместно с гражданскими институтами, строительными экспертами и общественными активистами принялись за ревизию строительных норм, ограничений и оптимизации самой структуры, но реальных подвижек пока не видно. «Именно приведение отечественного строительного законодательства к современным требованиям придаст ускорения и развития отрасли», – утверждает Максим Мятко.
Александр Попов, в отличие от коллег, не считает ни дефицит технологий, ни устаревшее законодательство тормозящими факторами. И приводит пример, когда при проектировании в Victory Towers в 2007-2008 годах, «Архиматика» обращалась за помощью к немецкой фирме Werner Sobek, у которых есть опыт проектирования и строительства высотных зданий по всему миру. «В рамках нашего совместного контракта они поделились технологиями. Строители и монтажники точно так же кооперируется с теми, кто знает и умеет», – говорит Александр Попов.
Архитектор подчеркивает, что критикуемый рынком порядок экспериментального строительства для зданий выше 25 этажей предусматривает формирование инженерной концепции, индивидуально для каждого конкретного объекта, в котором указывается и рассчитывается все необходимые мероприятия. «Это делается, опять-таки, на основании международного опыта. Производители материалов подстроятся под такой большой заказ, ничего сверхъестественного нет. У нас есть телевышка, собранная из металлоконструкций, рассчитанных на ветер и другие сложные нагрузки. Или Родина Мать: этот монумент - конструкция такого же уровня сложности, что для высотного здания. Так что база у нас есть, а если ее окажется недостаточно, то это повод поучиться», – резюмирует Александр Попов.
Где и кому нужны небоскребы
Да, этот вопрос тоже открыт. Где нужны небоскребы и нужны ли они вообще?
Сдерживающим фактором выступает отсутствие концепций застройки городов в Украине, которые предусматривают высотное строительство. Наши генпланы – там, где они приняты – просто не дают возможность строить небоскребы.
В тех локациях, которые могли бы быть востребованы потенциальным покупателям, существует дефицит площадок под высотное строительство. При этом, подчеркивает Олег Перегинец, высотное строительство, особенно в районах, для которых такого рода объекты были бы интересны (центр, Печерск), вызывает бурю негативных эмоций у общественности, вследствие чего риски застройщика повышаются.
Если мы собираемся строить в Киеве небоскребы, то крайне необходима общественная дискуссия, чтобы прояснить, желает ли городская община видеть высотные здания, если да, то где и какие именно, считает Александр Попов. «Надо или не надо – должны принимать решение горожане, а градостроители могут лишь предлагать решения, варианты. Можно и не строить вообще высотки. Есть успешные города и без небоскребов: ну нельзя строить выше Капитолия в Вашингтоне, а город прекрасно живет и функционирует, и является центром самой продвинутой экономики в мире. А есть Лондон, город уж точно не с меньшей историей и плотностью ценной застройки, чем Киев. При этом сейчас в Лондоне возводится порядка 400 небоскребов в центре города. Потому что так сложилось, что бизнес и коммерция вытеснили из центра города жилье. И вечером он «мертвый» – с работы ушли, бары закрылись, окна темны… живые улицы - это улицы, где живут люди. Чтобы оживить свой центр, не нашли другого способа, как на оставшихся участках строить высотные жилые здания», – поясняет Александр Попов. Городская община пошла на компромисс, и после обсуждения и профессионального исследования небоскребы в Лондоне растут.
«Пока мы не научимся слышать горожан и профессионалов – я не вижу условий для появления небоскребов в Украине», – резюмирует Александр Попов.
Олег Перегинец оценивает перспективы высотного строительства в Украине на нынешнем этапе как туманные. «Единственным оптимальным вариантом может стать развитие выделенной территории по инициативе городских властей под высотное строительство, как единой концепции микрорайона (СИТИ) с небоскребами бизнес-центров, апартаментов, многофункциональных комплексов. Такую перспективу в скором времени ожидать не стоит», – говорит эксперт.
