Property Times Тренди

Питання сталого будівництва та екологічних стандартів набуває в Україні все більшої актуальності. Про це свідчать і зміни в підходах девелоперів, і поступове зростання попиту з боку інвесторів та покупців. Проте шлях до масового впровадження «зелених» практик залишається непростим — на ньому стоять і економічні бар'єри, і питання освіти, і відсутність системної державної підтримки.

Редакція Property Times розбиралася, як війна вплинула на розвиток зеленого будівництва, які саме технології українські девелопери вже впроваджують у своїх проєктах, що заважає ширшому використанню «зелених» рішень і які можливості відкриває відбудова країни для переходу до більш сталих підходів у галузі. 

Зелене будівництво — це більше, ніж енергоефективність

Ще кілька років тому енергоефективні технології сприймалися радше як дорогий експеримент, ніж як доцільне рішення. Олена Рибак, виконавча директорка iC consulenten Ukraine, пам'ятає, як змінювалося ставлення до цих інновацій: «Якщо порівнювати з тим, як це було років 5-7 тому, то на певні технології такі як сонячні електростанції, теплові насоси на потреби опалення та ГВП ще дивилися обережно, бо вони були дорогі в порівнянні. Сьогодні ринок змінився, терміни окупності зменшилися, але, що важливіше, враховується показник не просто сталості рішення, а стійкості об'єкта. Чи буде він працювати і забезпечувати користувачів теплом та електроенергією після масштабних пошкоджень енергетичної інфраструктури. Саме це в додаток до кращих термінів окупності створило умови, за яких нові технології вже стали базовим must have».

Війна прискорила те, що інакше відбувалося б роками. Те, що колись було приємним бонусом, перетворилося на життєву необхідність. 

Втім, важливо розуміти, що зелене будівництво — це набагато більше, ніж просто енергоефективність. Максим Заїка, керівник проєктів із зеленого будівництва DELTA Ukraine, пояснює: «В Україні часто прийнято ототожнювати поняття «стале» чи «зелене» будівництво з енергоефективністю. Хоча світовий рух зеленого будівництва і справді розпочався у 1990-х роках з наміру вирішити проблему надмірного споживання енергоресурсів, з часом він перетворився на цілий комплекс принципів. Енергоефективність і досі залишається однією із ключових, проте далеко не єдиною складовою цього комплексу. До інших, не менш важливих принципів, відносяться такі, як: збереження земельних ресурсів; доступність громадського транспорту; запобігання забрудненню довкілля — в тому числі під час будівництва; водоефективність; екологічність та низька енергоємність матеріалів; управління відходами — як під час будівництва, так і під час експлуатації; кліматична якість внутрішнього середовища будівлі; людське здоров'я та інші. 

Усі провідні світові системи зеленого будівництва — BREEAM, LEED, DGNB — охоплюють цей спектр питань, проте розставляють акценти на їхній значущості та методах вирішення по-різному. Такі відмінності зумовлені різницею в контексті країн, в яких вони розроблялись. Є також системи, які зосереджені лише на декількох питаннях. Наприклад система EDGE, розроблена Міжнародною фінансовою корпорацією (IFC) для країн, що розвиваються, розглядає лише питання енерго-, водо-, та енергоємності матеріалів, а системи WELL і Fitwel зосереджуються виключно на факторах впливу на людське здоров’я».

Сучасні забудовники дедалі частіше використовують різні «зелені»  технології у своїх проєктах. 

«У своїх проєктах Greenville Park та Greenville на Печерську ми впроваджуємо енергоефективні рішення (наприклад, навісні керамогранітні фасади), використовуємо сучасні теплоізоляційні матеріали, системи економії води та електроенергії. Також приділяємо увагу сортуванню й мінімізації будівельних відходів. Наразі наші об'єкти мають сертифікат енергоефективності класу "C", що відповідає чинним українським нормативам. Це базовий рівень, який ми плануємо поступово підвищувати до класів "B" та A», — розповідає Ярослав Острий, керівник проєкту Greenville на Печерську.

Раміль Мехтієв, CEO ENSO, розповідає: «Ми намагаємось працювати з сучасними технологіями, які роблять будівлі енергоефективними та комфортними для людей. Це і теплоізоляція, і системи вентиляції, і продумане використання води та матеріалів. Для нас важливо, щоб будинок був не лише красивим, а й економним у експлуатації та безпечним для довкілля. Наш комплекс Diadans у 2020 році пройшов міжнародну сертифікацію BREEAM, і це підтвердило правильність нашого підходу».

Іван Красюк, проєктний менеджер девелоперського проєкту від Standard One, розповідає про інновації, які планується впроваджувати в новому проєкті: «Цьогоріч влітку ми розпочали реалізацію проєкту на столичних Нивках. Для забезпечення будівлі теплом та гарячою водою тут  будуть використовуватись теплові насоси. І це вперше, коли подібна технологія буде застосована для багатоквартирного житлового будинку. Встановлення такого обладнання повністю усуне навантаження на наявні мережі теплопостачання міста. А це забезпечить не лише більшу екологічність, а й більшу автономність».

Міжнародна сертифікація: репутація чи необхідність?

Коли йдеться про міжнародні сертифікації на кшталт BREEAM чи LEED, думки експертів розходяться. Хтось бачить у них майбутнє галузі, хтось — просто дорогий інструмент для обраних проєктів.

Ірина Климась, фахівчиня з енергетичної політики громадської організації «Екодія», коментує: «Перспективи є, але точкові. Міжнародна сертифікація — це більше інструмент репутації, особливо для об'єктів, орієнтованих на іноземних інвесторів чи орендарів. Її доцільність залежить від типу проєкту, цільової аудиторії та доступу до фінансування. Для комерційної нерухомості — це вже конкурентна перевага, а для масового житла — надто дорого».

Максим Заїка ділиться досвідом: «Наша компанія надає послуги з сертифікації будівель за усіма основними стандартами — LEED, BREEAM (New Construction та In-Use), WELL, Fitwel, DGNB та EDGE. На сьогодні в нашому портфелі проєктів переважає сертифікація за системою LEED. Саме за цією системою ми сертифікуємо проєкт будівництва комплексу заводів з виробництва будівельних матеріалів компанії Kingspan у Львівській області, яка є найбільшою закордонною інвестицією в Україну з початку повномасштабного вторгнення. До наших інших клієнтів, які обрали цю систему сертифікації для свої проєктів, відносяться такі компанії, як UDP, KAN Development, Takeda, UKRSIBBANK, «Ковальська Нерухомість» та «Промприлад.Реновація».

Втім, інтерес до міжнародних стандартів справді зростає, хоч і не завжди вдається пройти саме ту сертифікацію, яку планували спочатку. Олена Рибак пояснює: «Актуальність міжнародних стандартів сертифікації зростає з кожним роком. Все більше клієнтів звертаються за аналізом щодо відповідності технічних рішень різним міжнародним стандартам і рівням сертифікації. BREEAM на певний час призупиняли сертифікацію в Україні з часу повномасштабного вторгнення, це своєю чергою створило можливості для інших систем. Ми, наприклад, вирішили сертифікувати один об'єкт — нове будівництво житла для переселенців, проєкт, що фінансується ЄС та впроваджується НЕФКО, за системою EDGE. Це сприятиме ресурсоефективності цього будинку, зробить його більш економічним в управлінні та обслуговуванні».

І саме система EDGE, за словами Максима Заїки, має найбільший потенціал для масового впровадження: «З огляду на досвід нашої компанії, в цілому український ринок поки не готовий до масового застосування складних систем сертифікації — таких, як LEED, BREEAM, DGNB чи WELL — оскільки вони висувають вимоги, які українські замовники, проєктувальники й генпідрядники часто не готові виконувати. Проте ми вбачаємо доволі хороший потенціал для застосування системи зеленої сертифікації EDGE, оскільки її вимоги простіші й, відповідно, вартість виконання такої сертифікації є значно дешевшою. Саме систему EDGE ми вбачаємо в якості бенчмарку для відбудови країни за принципом "build back better"».

Підживлювати  інтерес до сертифікації може безпосередньо ринок і запит споживача. Наразі попит  на  об’єкти, які пройшли міжнародну зелену сертифікацію, помірний, але певні зміни все ж таки відчуваються. Девелопери  вивчають ринок, міжнародний досвід  і настрої споживачів.  

Максим Заїка пояснює, що насправді рухає попитом: «Щодо попиту на сертифікацію об'єктів нерухомості, то у зв'язку з війною він звісно впав, проте повністю не зник. Здебільшого він присутній у сфері складської й логістичної нерухомості, оскільки це чи не єдиний сегмент ринку, який наразі активно розвивається. Іншим драйвером попиту є міжнародні фінансові інституції, які часто висувають відповідність принципам зеленого будівництва як обов'язкову вимогу для проєктів відбудови в Україні, які вони фінансують. Наприклад, ми працюємо з Європейським інвестиційним банком по проєктуванню реконструкції центрів технічної освіти в різних містах України, і однією з вимогою банку є відповідність цих проєктів вимогам сертифікації EDGE».

Раміль Мехтієв розповідає: «Ми вже маємо досвід проходження сертифікації й бачимо користь від нього. Звичайно, будемо розглядати подальші сертифікації, якщо це відповідає проєкту та очікуванням наших інвесторів і майбутніх мешканців. Тут важливо знайти баланс — щоб рішення було і правильним з погляду екології, і реалістичним у плані бюджет».

За спостереженням експерта попит на такі об’єкти зростає: «Інвестори все частіше запитують про зелені стандарти, бо розуміють їхню репутаційну і практичну цінність. Покупці ж звертають увагу на комфорт життя: якість повітря, економію на комунальних послугах, безпеку для дітей. Це ще не масове явище, але тренд очевидний».   

Станіслав Мануйло, технічний директор SENSAR Development, налаштований більш скептично: «Поки цей попит, на нашу думку, в межах статистичної помилки, через війну і необізнаність покупців. Для них це не є наразі цінністю та пріоритетом».

Виникає цікавий парадокс: люди справді хочуть економити, але часто не усвідомлюють, що саме енергоефективні рішення дають найбільшу економію в довгостроковій перспективі. Ярослав Острий зазначає, що поступово приходить це розуміння: «Інвестори та покупці дедалі більше цінують енергоефективність, екологічність, комфорт і довгострокову економію. По-перше, це дозволяє заощаджувати кошти: коли немає втрат тепла, платити будеш менше. Люди вже усвідомили, наскільки важливо купувати житло в будинках з енергоефективними рішеннями й наскільки це фінансово вигідно у довгостроковій перспективі. По-друге, такі новобудови мають більшу ліквідність на ринку нерухомості. Це стає важливим чинником конкурентоспроможності об'єктів».

Проблема не стільки в небажанні покупців, скільки в браку інформації. Ірина Климась вказує на системний збій, який заважає формуванню усвідомленого попиту: «Попит зростає, але дуже нерівномірно. Інвестори дедалі частіше запитують про енергоефективність, особливо в контексті експлуатаційних витрат. Покупці житла — поки що більше реагують на рахунки, ніж на сертифікати. Попри вимогу Закону України «Про рекламу» про те, що реклама будівель і об'єктів будівництва з метою їх продажу або оренди має містити інформацію про клас енергоефективності, зазначену в сертифікаті або проєктній документації, на маркетплейсах з продажу нерухомості майже відсутні дані про енергоефективність об'єктів, що порушує законодавство. Тому люди просто не задумуються про це при виборі житла. Публічність технічних характеристик житла — це перший крок до усвідомленого попиту».

Бар'єри на шляху до зеленого майбутнього

Редакція Property Times запитала девелоперів та експертів, що найбільше заважає масовому впровадженню зелених технологій, відповіді можна узагальнити: це дорого, мало фахівців, люди не розуміють. 

«Основні виклики — це висока вартість впровадження «зелених» технологій та недостатня інформованість ринку. Подолати їх можна завдяки державній підтримці, адаптації міжнародних стандартів до українських реалій та активній комунікаційній роботі серед інвесторів і кінцевих покупців, — вважає Ярослав Острий. — Сьогодні «зелені» технології залишаються предметом жвавої дискусії, навіть якщо елементарно загуглити це словосполучення. Можемо побачити низку аргументів як за, так і проти. Тому важливо доносити покупцям та інвесторам переваги, сильні сторони, переконувати у важливості таких технологій». 

Максим Заїка бачить корінь проблеми в іншому: «До масового впровадження «зелених» практик у будівництві призводять або широкий попит від кінцевих користувачів об'єктів нерухомості (орендарів чи покупців) або регуляторні вимоги зі сторони держави, або ж часто і те, і інше разом взяте. Ринок нерухомості України продовжує залишатись відносно нерозвинутим у порівнянні з ринками Європи чи США і, як наслідок, на ньому відсутній масовий попит на екологічність зі сторони тих, хто орендує чи купує нерухомість. Держава також не має широкого спектра «зелених» вимог, окрім енергоефективності. Але оскільки ми знаходимось на шляху вступу до Євросоюзу, який такі вимоги має, і вони є доволі строгими, то на нашу думку саме регуляторний чинник буде відігравати провідну роль у стимуляції розвитку зеленого будівництва в Україні».

Більшість звикла дивитися лише на вартість будівництва, а не на повний життєвий цикл об'єкта. «Ще важливо при розрахунку інвестиційних витрат не фокусуватися виключно на інвестиції на стадії будівництва, — коментує Олена Рибак. — Адже те, що може на першочерговому етапі збільшити CAPEX на 20-25% своєю чергою зменшить OPEX на 30-50%. В розрізі життєвого циклу об'єкта в 50 років це дуже велика економія, якою в наших реаліях ще часто нехтують, порівнюючи витрати на будівництво в розрізі застарілих українських нормативів».

Фахівчиня наводить ще один стримуючий фактор: «Зараз є складнощі частіше пов'язані із доступністю технології саме в Україні, питання кваліфікованого персоналу для їх установки та обслуговування. Над цим потрібно думати стратегічно і впроваджувати відповідні технічні освітні програми».

Іван Красюк додає ще один несподіваний чинник — викривлення ринку через непослідовну тарифну політику: «Наразі можемо говорити про теоретичну готовність ринку. На практиці ж попит на енергоощадні технології стримує викривлення тарифної політики. Вартість електроенергії за останні 3 роки підіймалась тричі: з 1,68 грн до 4,32 грн. Тобто, трикратне зростання електроенергії. Натомість вартість газу як була 8 грн/м³, так і залишилась. Така ціна не є економічно обгрунтованою, а субсидіюється державою. Як наслідок — маємо викривлення у розвитку енергозберігаючих технологій, таких як теплові насоси. Допоки газ залишається відносно дешевим для населення, попит на газові котельні перебуває на високому рівні. 

Сьогодні тариф на електроенергію можна вважати «реальним» та таким, що відповідає ринковим умовам. Натомість ціна на газ для населення вже понад три роки утримується «штучно» — без зростання під час воєнного стану. Водночас загальновідомо, що стримувати підвищення вартості газу довго не вдасться, і рано чи пізно відбудеться перегляд цінової політики на енергоресурси. У цей момент попит на «зелені» технології значно зростатиме, адже вони забезпечують не лише збереження довкілля, а й реальну економію коштів у процесі експлуатації будівель».

І тут ми підходимо до головного болю всіх, хто намагається будувати по-новому: відсутності державної підтримки. «Наразі запровадження подібних рішень лягає на плечі девелопера. І він мусить вирішувати, чи готовий запроваджувати «зелені» практики в процесі будівництва, інвестуючи величезні кошти. Власні, бо якихось державних програм, що здійснювали б підтримку цього напрямку в будівництві, наразі не існує. На відміну від країн Європи, — пояснює Іван Красюк. — Європейський Союз має кілька ключових директив і планів, які стимулюють впровадження енергоефективних технологій. А це дає свої відчутні результати. Наприклад, згідно зі звітом Міжнародного енергетичного агентства (МЕА) за 2022 рік, до 2030 року використання теплових насосів може скоротити попит на газ для опалення будівель у Європі щонайменше на 21 мільярд кубометрів. Це дозволить знизити залежність ЄС від імпорту викопного палива. В Європі на встановлення теплових насосів черга від 1 до 3 років. Чи актуально для України врешті “злізти з газової голки” – питання риторичне. Проте якоїсь чіткої державної політики у цьому напрямку ми наразі не спостерігаємо».

Відбудова як можливість

Експерти впевнені, що війна може стати каталізатором для зеленої трансформації будівельної галузі. Ірина Климась бачить у цьому не лише виклик, а й унікальний шанс: «Україна поступово інтегрує принципи сталої та зеленої відбудови, сформовані громадськими організаціями ще у 2022 році. Вони включають енергоефективність, екологічну безпеку, прозоре планування з участю громад, розвиток зеленої економіки та врахування кліматичних ризиків. Ці підходи вже застосовуються у шести ключових секторах — забудованого середовища, довкілля, економіки, енергетики, сільського господарства, транспорту — і узгоджуються з європейським курсом та міжнародними зобов'язаннями України. Енергоаудити, ІТП, теплові лічильники, та екологічні матеріали вже стали новою нормою».

І тут виникає ще одна несподівана можливість — використання самих наслідків війни як ресурсу для відбудови. «Станом на 5 липня 2025 року в Україні утворилося понад 6,4 млн тонн відходів від руйнувань, — розповідає Ірина Климась. — Вони становлять загрозу навколишньому середовищу та здоров'ю людини, тож потребують особливого поводження. Значна їх частина — це будівельне сміття. І це вже не просто екологічна проблема, а й потенційний ресурс. Якщо це сміття переробити, то можна вирішити одразу дві проблеми і отримати бетонні заповнювачі, цеглу, плитку, теплоізоляційні матеріали тощо, тобто саме те, чого бракує для відбудови. Це не лише зменшить дефіцит і залежність від імпорту, а й створить нові робочі місця. Тому такий підхід — це стратегія виживання, а не просто тренд. Але в Україні відсутнє системне законодавство, яке б регулювало циркулярну економіку, потрібні чіткі правила, стимули і стандарти, щоб масштабувати ті рішення, які вже працюють локально».

Читайте також: В основу відбудови мають бути закладені принципи енергоефективності та енергонезалежності

Український ринок нерухомості перебуває на перехідному етапі. Зелене будівництво поступово трансформується з опції для обраних проєктів у базову вимогу, продиктовану як економічною доцільністю, так і необхідністю забезпечити стійкість та автономність об'єктів. Війна прискорила те, що інакше тривало б десятиліття. Але для справді масового впровадження сталих практик потрібна комплексна робота — від оновлення законодавства та системи стимулів до освітніх програм та прозорої комунікації з кінцевими споживачами. І головне — зміна мислення: перестати рахувати лише те, скільки коштує побудувати, і почати рахувати, скільки коштує жити.

Раніше ми писали: Будівельне сміття: вирішення проблеми залежить від політичної волі та готовності впроваджувати реформи