Property Times Урбаністика

Автор: Оксана Гришина

В Україні дозволили зводити хмарочоси до 150 метрів. З 1 січня 2020 року вступили у дію ДБН В.2.2-41:2019 «Висотні будівлі». Чи можна це вважати перемогою, яка стимулюватиме стрімкий ріст міст вгору? За яких умов девелоперам можуть буті цікавими проєкти хмарочосів в Україні.

Що змінилось?

Насправді, майже нічого. По-перше, норми для житлової забудови залишились ті самі, що у минулій редакції ДБН В.2.2-24, а саме 100 метрів, а 150 метрів стосується лише громадської забудови. По-друге, питання громадських будівель від 100 до 150 м по факту ще не врегульовано, оскільки ДБН посилається на неіснуючий ДСТУ ХХХХ:202Х «Пожежна безпека. Проектування висотних громадських будівель з умовною висотою від 100 м до 150 м».

За умови, якщо ДСТУ розроблять та приймуть у найближчий час, він вступить у дію за три місяці, ще півроку піде на проектування згідно нових норм. У найкращій ситуації будівництво згідно новому ДБН може розпочатись за 9 місяців. А до цього, як і раніш, експериментальне проєктування з узгодженням індивідуальних програм, що значно подовжує строк реалізації (та збільшує вартість).

Найвищі споруди України

Статус найвищої (385 метрів) споруди в України та єдиної з металевим конструктивом вже 46 років утримує Київська телевежа. Рівень у 100 метрів у будівлях був досягнутий ще у 1986 році, тепер це Міністерство інфраструктури (106 метрів). Найвищим на сьогодні є Кловський, 7а (162,6 м). Більше за все було прийнято в експлуатацію висоток у 2008 році — у Києві БЦ «Парус» (136 м), ЖК «Срибнокільська» (128 м), в Одесі — Ark Palace I (108 м). У 2012 карта висоток поповнилась двома об’єктами — Gulliver (141,2 м) та 101 Tower (116,1 м), у 2013 — PecherSky (105,3 м). Зараз на стадії реалізації лише один проєкт, що анонсує висоту більш ніж 100 метрів: A136 (115 м) (дані наведені за аналітикою www.skyscrapercenter.com).

«Українські девелопери мали шанс досягти відмітки у 200 метрів на двох проєктах: Sky Tower (209,6) та Mirax Plaza (там анонсувалось від 170 до 230 метрів). Не судилося. Вони були розраховані під 200 метрів, наші проєктувальники та будівельники вже готові для реалізації висотних проєктів», — підкреслює Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution.

«Наші технології дозволяють й тепер будувати висотки. Питання лише у дозвільній документації: раніше не можна було будувати вище 100, тепер 150 метрів. І 150 — краще ніж сто», — говорить Артур Мхітарян, засновник девелоперської компанії TARYAN Group. Він підкреслює, що експерти компанії брали участь у розробці ДБН В.2.2-41:2019. «Як тільки Мінрегіон покличе нас розробляти норми для будівель 200 метрів — ми готові включатися у роботу», — підкреслює Мхітарян.

Вертикальні міста

«Висотні проекти — мрія кожного девелопера, з точки зору його професійного росту. Вищою лігою, найскладнішими об’єктами у всьому світі вважаються мости, підземні споруди та висотне будівництво. Вони суттєво головоломніші за «звичайні» з точки зору технології та техніки, проектування та контролю за якістю. Вони складніші та дорожчі, але людина має мріяти», — підкреслює засновник KAN Ігор Ніконов. Чи потрібні та де мають з’явитись хмарочоси — питання до влади та громади. «Має бути бачення місцевої влади щодо питання хмарочосів. Є концепція Парижа з відокремленим районом висоток Дефанс. Є Лондон, де значна територія виділена поруч з історичною забудовою», — наводить приклади Ніконов.

«Висотне будівництво є вершиною інженерної думки та технологій. Весь світ рухається у напрямку розвитку технологій, тож зміни у ДБН В.2.2-41:2019 демонструють, що будівельна галузь в Україні розвивається у зв’язці зі світовими трендами. Але рішення про доцільність висотних будівель мають прийматись на локальному рівні за допомогою зонінгу і за участю місцевої громади», — вважає Андрій Вавриш, CEO SAGA Development.

За оцінкою Ніконова, не завжди участь представників місцевої громади є конструктивною. В Україні деколи фактор «активістів» є стримуючим. «Для них висотність є синонімом жадібності», — констатує Ніконов.

При цьому в реальності все навпаки: висотність — фактор ризику, адже вартість проекту у рази більша за звичайний, а окупність довша. «Висотне будівництво — показник інвестиційної привабливості країни. Про що каже хмарочос? Є розумна людина, яка прорахувала, що саме зараз, саме тут будувати вигідно, що саме сюди у майбутньому піде потік інвестицій. Що у цій країні є люди, що вміють не тільки мріяти, але мають ресурс та достатню кваліфікацію для втілення мрії», — говорить Ніконов.

Щодо вибору локацій для висотних домінант міста, засновник KAN вважає, що першим кроком має стати створення департаментом містобудування 3D-моделі центральної частині міста, з вибором ключових видових точок — з мостів, набережної, схилів тощо. «Коли видові точки обрані та прораховані, блакитні лінії проведені та затверджені головним архітектором міста — лише тоді час шукати місця для висоток. Якщо вони не накладаються на ту ж Лавру та Софію, не спотворюють композицію міста — чому ні? Наш ландшафт — наша перевага. Висотна будівля на Печерських пагорбах це одне, а внизу на Хрещатику — зовсім по-іншому сприймається. Стратегічно важливо обирати місця для архітектурних домінант лише після вибору ключових точок та створення 3D-моделі. Центр міста має «працювати» віками, приносити захоплення, тут ми не маємо права на помилку», — підкреслює Ігор Ніконов.

Аналогічний підхід має бути і на інших потенційно привабливих локаціях. «Я вважаю, що на сьогодні на лівому березі для таких об’єктів достатньо площадок, особлива увага має приділятися локаціям біля Дніпра. На правому березі також є можливість розмістити висотні об’єкти — наприклад, вздовж проспекту Перемоги ближче до Святошино. Хороше місце для бізнес-сіті, обов’язкового атрибуту столиці — Теличка. Цей майданчик має хороші видові характеристики, до того ж має заморожену станцію метро», — перераховує Ніконов.

«Більш логічний та перспективний шлях — забудовувати великі простори, наприклад, ту ж Теличку, але вірогідніше з’являться точкові проєкти у центрі», — вважає Рижиков. Підготувати під забудову 200 га Телички, за його оцінкою, обійдеться місту 200–300 млн доларів. Інвестиції, які можна залучити у створення бізнес-сіті — 20–50 млрд доларів. «Для світу такі суми — незначні, але має бути бажання прийняти їх з нашого боку», — говорить Рижиков.

Артур Мхітарян вважає що найперспективнішою є центральна частина столиці. «У нас вже склалась зона висотного будівництва — БЦ Gulliver, Парус. Ми робимо ставку на житло, тому для нас цікавий Печерськ — там вища ціна житла. Якщо ж казати про висотні проєкти на околицях міста — вони нерентабельні», — говорить Мхітарян.

Скільки коштує побудувати хмарочос?

Висотні будівлі, як правило, істотно дорожче багатоповерхових або підвищеної поверховості. «Крім більш дорогого рішення підземної частини, посилення основи і більш високих витрат на несучі конструкції, на їх подорожчання впливає ще цілий ряд факторів, що відбиваються на об'ємно-планувальному рішенні», — пояснює Сергій Богославський, президент UDP.

У числі таких факторів:

• часткова втрата корисних площ висотних будівель (з відповідним подорожчанням) через розміщення в їх обсязі горизонтальних несучих конструкцій (ростверків, консолей), що займають простір окремих поверхів;
• витрати на рівні 20–30% кубатури будівлі на розміщення вертикального транспорту та його обслуговування (ліфтові холи, ліфтові шахти, машинні відділення та ін.);
• пристрій технічних поверхів для розміщення інженерного обладнання;
• пристрої горизонтальних пожежних відсіків.

За оцінкою Андрія Рижикова, інвестиції у каркас будівлі висотою 150 метрів — від 200 млн доларів. «Супер-фасади, інженерія — сума виростає удвічі-тричі, в залежності від амбіцій девелопера. Це в рази більше ніж «звичайний» проєкт БЦ або ЖК, але не космос. Такі суми в Україні зараз інвестуються у створення ТРЦ, наприклад», — говорить Рижиков. Але при цьому строк окупності інвестицій значно виростає, від звичних 5 до 15, а інколи 50 років. «У нас дефіцит БЦ класу А, обсяг річного поглинання нині — на рівні 100–150 тис. кв. м, і це ніяк не впливає на ставки. Маловірогідно, що додавання такої ж площі, але у одному БЦ-хмарочосі, якось значно вплине на орендні ставки», — коментує Рижиков. Але чекати 15 років для девелопера на повернення інвестицій — занадто довго. «Професійний девелопер має побудувати, наповнити орендарями, а через 5 років продати хмарочос пенсійному фонду, для якого окупність 50 років — це норма».

Що стосується житлової нерухомості, то запит на апартаменти на висоті 150 метрів вже є. Але з точки зору економіки, поки це ще менш цікаво для девелоперів, ніж офіси. «Ми прораховували: 73 метри, 24 поверхи — найбільш економічно доцільна висота. 100 метрів — вже дає стрибок вартості будівництва на 15–12%. Який сенс? Ціна майже та сама, для 24 чи 31 поверху. Тим більш, що є норми по щільності людей на ділянці, тож дві будівлі по 24 поверхи чи одна по 50 — число квартир однакове, а собівартість вища», — каже Ніконов.

Для втілення проектів не обійтись без спеціалістів-іноземців з досвідом висотного будівництва. «Як би я брався за висотку, то залучав би міжнародних проектувальників. Це складний інженерний об’єкт, у нас ніхто в повній мірі не готовий до таких викликів. З іншого боку, іноземці без наших спеціалістів теж не збудують висотку, адже київські ґрунти дуже особливі. Але для базового розрахунку, ергономіки, пожарної безпеки — треба звертатися до тих, у кого є досвід реалізованих проектів», — говорить засновник KAN Development.

Чи потрібен архітектурний конкурс? Експерти вважають що ні. «Місто має зафіксувати чіткі вимоги, але нав`язувати девелоперу архітектора неможливо», — каже Ніконов.

Харизматичний інвестор — необхідна умова

Експерти підкреслюють: проєкт хмарочосу може з’явитись лише завдяки харизматичному інвестору. «Драйвером розвитку торгівельної нерухомості став Вагіф Алієв. Такого штибу девелопер, який має сміливість та ресурс масштабно мріяти, потрібен і вертикальним містам. Це може бути і український замовник, що має доступ до дешевих іноземних фінансових ресурсів. Тобто у кращому випадку це буде партнерський проєкт», — коментує Рижиков. Роль драйвера можуть взяти на себе і самі міста. «Місто може підготувати землю та на умовах 20% долі у проєкті звати інвесторів», — наводить приклади Рижиков.

Економічно сьогодні жодне місце-мільйонник самостійно не може «потягнути»  такий проєкт. Але зацікавленість є і у Харкова, і у Львова, і у Дніпра з Одесою. Для кожного з них хмарочос може стати стартом економічного стрибка.

«Хмарочос — індикатор віри у майбутнє. Крутий проект викликає бажання зробити щось ще краще, воно «заводить» девелоперів, інвесторів. Але поки я не бачу ані політика, ані управлінця, який в змозі це питання рухати. Люди навіть психологічно не готові зв'язуватися з високоповерхівками, тому що крім головного болю нічого не отримають», — говорить Ніконов. В замовниках такого проекту він бачить «харизматичну особистість, яка бажає реалізувати свої амбіції».

На жаль, ми досі не бачимо віри у майбутнє та зацікавленості «олігархів» увійти в історію країни створенням такого вау-проєкту. Наприклад, вітчизняні виробники металу хизуються використанням своєї продукції у знакових світових проєктах. З металу ArcelorMittal будували Бурдж Халі́фа (828 м), SCM — Vessel (Hudson Yard). Але про інвестиції в аналогічні проєкти в Україні поки новин немає, на відміну від новини про інвестицію SCM Holdings Limited у 200 млн евро у віллу Les Cedres у Франції (та сама «стартова» інвестиція у створення 150 метрового БЦ).

У будь якому випадку стартовий проєкт має бути вау-аргументом, чому Україна розпочинає активне висотне будівництво.

Нагадаємо, раніше ми досліджували, коли в Україні зведуть будівлю вище 200 метрів.