Житло є, доступу немає: чому українцям складно дозволити собі власний дім

Сергій Комнатний,

експерт у сфері житлової політики України, доктор юридичних наук

Міжнародні дослідження показують, що житлова доступність стала проблемою навіть для заможних країн. Україна переживає її в умовах війни, руйнувань і втрати майна. Але гострота кризи залежить також від того, які житлові рішення держава пропонує людям із різними доходами.

Програма може мати низьку процентну ставку, зрозумілі правила та державне фінансування, але залишатися недосяжною для сім’ї, яка не має першого внеску або не може щомісяця віддавати значну частину доходу. Саме цей розрив між умовами підтримки й можливостями людей показує дослідження «Житло на паузі», проведене SunFlower Sociology на замовлення Active Group і Politarena. Міжнародні дані допомагають побачити, які бар’єри є спільними, а які в Україні посилюються війною.

Що насправді показують українські цифри

42,8% опитаних оцінюють загальний бюджет купівлі для сім’ї, подібної до своєї, у межах до 25 тисяч доларів. Ця сума охоплює всі можливі джерела, включно з кредитом і допомогою близьких. Вона не означає, що люди вже мають такі заощадження.

Щомісячний платіж до 4 тисяч гривень називають посильним 34% респондентів, від 4 до 10 тисяч — 30,5%. Ще 12,7% вважають будь-який платіж непосильним. Разом це 77,2% відповідей. Водночас ілюстративний кредит у 1,99 млн гривень на 20 років за постійної ставки 3% потребує приблизно 11 тисяч гривень на місяць, без страхування та інших витрат [1].

Тут проходить межа фінансової доступності: навіть пільговий платіж за таким кредитом перевищує суму, яку приблизно три чверті опитаних назвали посильною для подібної сім’ї. Це не встановлена частка українців, виключених із єОселі: менша сума кредиту, більший внесок або додаткова допомога змінюють результат. Але висновок для політики очевидний — зниження ставки не усуває всіх обмежень сімейного бюджету.

У чинних умовах єОселі ставки 3% або 7% діють протягом перших десяти років, після чого підвищуються до 6% або 10%. Отже, розрахунок із постійними 3% є спрощеною ілюстрацією, а сім’я має оцінювати навантаження на весь строк договору [2].

Багатші країни також не забезпечили доступну купівлю для всіх

Ipsos Housing Monitor 2025 ставить орендарям у різних країнах однакове запитання: чи вірять вони, що коли-небудь зможуть дозволити собі купити житло. Частка тих, хто не вірить у таку можливість, становить 70% у Німеччині, 69% в Австралії, 61% у Канаді та Польщі, 60% у Великій Британії, 58% у США, 52% у Франції та 47% у Швеції [3].

Ці цифри не можна механічно поставити поруч з українськими 77,2% і скласти рейтинг. Ipsos запитує орендарів про власну майбутню купівлю, українське дослідження — про посильні платежі для подібних сімей. Проте обидва підходи виявляють розрив між житловими потребами та ресурсами.

Показовою є Польща: 68% опитаних задоволені нинішніми житловими умовами, але 35% турбуються про спроможність сплачувати оренду чи іпотеку. Високі ціни на нерухомість 68% називають одним із головних житлових викликів [4]. Людина може бути задоволеною житлом, у якому живе сьогодні, і водночас не мати можливості поліпшити умови або придбати власність.

Британська ONS вимірює інший аспект: співвідношення медіанної ціни житла та річного заробітку працівника на повній зайнятості. У 2025 році воно становило 7,6 в Англії та 6,0 в Уельсі. В Англії типовий будинок чи квартира коштували 300 тисяч фунтів за медіанного річного заробітку 39,3 тисячі [5]. Це співвідношення з індивідуальним заробітком до оподаткування, а не з доходом сім’ї. Для України аналогічний показник слід розраховувати окремо, за узгодженими даними про ціни й заробітки.

Житлова нерівність починається ще до звернення в банк

Ключова перевага багатьох покупців — можливість використати вже накопичений капітал. У США, за дослідженням National Association of REALTORS® за 2025 рік, 54% повторних покупців використали кошти від продажу попереднього житла. Серед покупців першого житла 22% отримали подарунки або позики від родичів чи друзів. Частка покупців першого житла серед усіх покупців скоротилася до 21%, а їхній медіанний вік сягнув 40 років [6].

Канадське дослідження CMHC за 2025 рік показує, що покупці першого житла в середньому накопичували внесок 3,7 року. Подарунки або спадщину використали 41%, а 65% повідомили, що заплатили максимальну суму, яку могли собі дозволити [7]. Ці результати описують людей, які вже здійснили купівлю; вони не враховують досвід усіх тих, хто так і не зміг вийти на ринок.

В українському опитуванні 44,6% називають продаж іншої нерухомості, а 32,5% — позики у близьких серед способів фінансування для подібних сімей [1]. Це уявлення про практики фінансування, а не статистика завершених угод. Проте вони вказують на той самий механізм: доступ до житла залежить від майна й ресурсів родини.

Для України цей бар’єр особливо болючий. Квартира на окупованій території або зруйнований будинок можуть існувати в реєстрі прав, але не забезпечувати проживання, дохід чи кошти для першого внеску. Оцінювання житлових можливостей має враховувати придатність і фактичну доступність майна. Інакше люди з формальним статусом власника можуть залишатися без реального житлового рішення.

Війна посилила дефіцит і змінила географію потреб

За спільною оцінкою RDNA5 уряду України, Світового банку, Європейської комісії та ООН, станом на кінець 2025 року 14% житлового фонду було пошкоджено або зруйновано, що зачепило понад три мільйони домогосподарств. Потреби відновлення житлового сектору оцінено майже у 90 млрд доларів [8].

Втрата придатного житла означає втрату частини пропозиції. Переміщення населення водночас створює додаткові потреби в інших громадах. Звідси важливий аналітичний висновок: наявність дешевої квартири в одному регіоні не вирішує потреби сім’ї, для якої там немає достатньої безпеки, роботи чи послуг.

Оцінювати доступність лише за ціною квадратного метра недостатньо. Потрібно враховувати ремонт, транспорт, енерговитрати та утримання будинку. Дешевша купівля може обернутися дорогим проживанням. Для сімей із невеликими доходами це ризик втратити фінансову стійкість уже після отримання житла.

Де українська підтримка потребує переосмислення

«єОселя» виконує важливу функцію: знижує вартість кредиту для людей, які можуть його обслуговувати. Критичне питання — наскільки ця підтримка охоплює тих, чиї ресурси не дозволяють придбати житло навіть за пільгових умов.

У грудневому Звіті про фінансову стабільність за 2025 рік НБУ визнав вагому роль програми в умовах війни, але вказав на обмеження її масштабування та фінансової моделі. Регулятор також оцінив, що за тодішньої ринкової ставки близько 18% для придбання квартири площею 60 м² із прийнятним борговим навантаженням сім’ї був потрібен чистий дохід щонайменше 80 тисяч гривень на місяць [9]. Це оцінка на дату звіту, проте вона виразно показує величину розриву між ринковим кредитуванням і доходами населення.

Для житлової політики з цього випливають три проблеми

Перша — ризик оцінювати успіх лише кількістю кредитів. Потрібно бачити також, які групи отримали допомогу, наскільки вона змінила їхні житлові умови та хто залишився поза підтримкою.

Друга — недостатність інструментів для сімей, які не можуть купити житло. Якщо головне рішення передбачає кредитоспроможність і накопичення, людям із нестабільним або низьким доходом необхідна доступна оренда, соціальне житло чи адресна допомога.

Третя — ризик підтримувати попит без відповідного збільшення пропозиції. Якщо додаткові кошти спрямовуються на обмежену кількість придатних помешкань, частина підтримки може перейти у вищі ціни. Це економічний ризик, а не доведений висновок про вплив конкретної української програми. Його потрібно перевіряти за регіональними даними та враховувати під час бюджетних рішень.

Європейський досвід: середній показник не описує всіх

Eurostat вимірює частку населення, яке живе в домогосподарствах із житловими витратами понад 40% наявного доходу, з урахуванням житлових допомог. У 2025 році ця частка становила 7,7% у ЄС, 26,4% у Греції, 23,4% у Данії та 11,2% у Німеччині [10; 11].

Це навантаження за нинішнім місцем проживання, а не ймовірність купити нову квартиру. Воно може бути невеликим для власника без кредиту й значним для орендаря з низьким доходом. Тому його не можна порівнювати з українськими 77,2%.

OECD встановлює, що майже в усіх країнах із доступними даними малозабезпечені орендарі субсидованого житла рідше витрачають понад 40% доходу на житло, ніж орендарі приватного ринку [12]. Це підтримує аргумент на користь розвитку доступного орендного фонду, хоча ефективність конкретної моделі залежить від фінансування, відбору мешканців та управління.

Якою має бути підтримка, що змінює можливості людей

По-перше, допомогу потрібно підбирати до конкретного фінансового бар’єру. Сім’ї зі стабільним доходом і нестачею накопичень може допомогти перший внесок. Сім’ї, яка не потягне щомісячний платіж, потрібне рішення з нижчою постійною вартістю проживання.

По-друге, доступна довгострокова оренда має отримати стале фінансування та професійне управління. У її економіці потрібно передбачати утримання, ремонти й резерви. Якщо всю капітальну вартість перекласти на орендну плату, заявлена доступність може зникнути.

По-третє, підтримку громадян варто поєднувати зі створенням придатного житлового фонду. Будівництво, відновлення й переобладнання невикористовуваних приміщень слід порівнювати за повною вартістю, строками, розташуванням і майбутніми витратами мешканців.

По-четверте, потрібна регулярна оцінка результатів: житлові витрати до доходу, ціна житла до заробітків, можливість накопичити внесок та залишок коштів після оплати житла. Дані мають показувати становище орендарів, покупців першого житла, ВПО, малозабезпечених сімей і власників непридатного майна.

Міжнародні порівняння показують, що доступність житла потребує постійної уваги навіть у заможних країнах. Для України війна робить це завдання ще складнішим і нагальнішим. Критерій успіху має бути зрозумілим: людина отримала безпечне, придатне житло, може його утримувати й після обов’язкових платежів має кошти на нормальне життя. Саме за таким результатом слід оцінювати державні програми та інвестиції.

Джерела

[1] Active Group. «Житло на паузі», жовтень 2026:

[2] Дія. Офіційні умови єОселі:

[3] Ipsos Housing Monitor 2025, сторінка 39 PDF:

[4] Ipsos Polska. Długa droga do własnego domu, 2025:

[5] ONS. Housing affordability in England and Wales: 2025:

[6] NAR. 2025 Profile of Home Buyers and Sellers — ключові результати:

[7] CMHC. 2025 Mortgage Consumer Survey:

[8] World Bank. RDNA5, 23 лютого 2026:

[9] НБУ. Звіт про фінансову стабільність, грудень 2025, с. 19:

[10] Eurostat. Key figures on European living conditions, 2026, с. 29:

[11] Destatis. Housing cost overburden, 2025:

[12] OECD. Society at a Glance 2024, Affordable housing: