Ольга Єрошенко,

співзасновниця і керуюча партнерка Українського клубу нерухомості (URE Club), президентка та засновниця БО «Благодійний фонд «Житло для ВПО», видавчиня профільних видань про нерухомість Property Times і 3m2

9 вересня 2026 року Європейська Комісія представила пропозицію Акта про доступне житло (Affordable Housing Act) — проєкт регламенту ЄС — та окрему Рекомендацію для національних, регіональних і місцевих органів влади. Мета ініціативи: допомогти державам-членам справлятися з проблемою доступності та наявності житла, передусім у регіонах із найбільшим тиском на ринок.

Показовою є цифра, якою Комісія обґрунтовує терміновість кроку: за даними Євробарометра, 51% європейців, які живуть у містах, вважають житлове питання невідкладною і гострою проблемою. Тобто йдеться не про нішеву соціальну тему, а про один із головних викликів, які Євросоюз визнає на найвищому політичному рівні. Пакет документів, а саме власне пропозиція регламенту, Рекомендація та оцінка впливу, ще пройде звичну законодавчу процедуру, тож деталі остаточного тексту ми побачимо пізніше. Але сам факт появи окремого профільного Акта на рівні ЄС — це важливий сигнал, і саме на ньому хочу зупинитися детальніше.

Доступне житло як питання державної відповідальності

Перше, що варто винести з цієї новини: Євросоюз офіційно закріплює поняття доступного житла як предмет цілеспрямованої державної політики, а не побічний ефект роботи ринку. Це принципова різниця. Коли доступне житло існує лише як категорія в статистиці чи гасло в передвиборчих програмах, відповідальність за нього розмита між усіма і нікому конкретно. Коли ж воно стає предметом окремого регламенту й рекомендацій для органів влади різних рівнів, а саме з'являються суб'єкти відповідальності, механізми звітності й, зрештою, інструменти, якими держава та муніципалітети можуть свідомо впливати на пропозицію такого житла.

Для України це надзвичайно актуально саме зараз. У нас питання доступного й соціального житла традиційно існувало на маргінесі житлової політики, а з 2022 року воно різко загострилося через масштабне переміщення населення. Досвід роботи з відбудовою та передачею соціального житла для ВПО показує: без чіткого визначення того, що таке доступне житло, без закріпленої відповідальності держави й громад за його створення та без окремих інституцій, які цим системно займаються, ми щоразу вирішуватимемо проблему точково: проєкт за проєктом, донор за донором, замість того, щоб мати послідовну політику. Європейський крок — це нагадування, що доступне житло варто розглядати як інфраструктуру, за яку держава відповідає так само, як за дороги чи школи.

Найкращі світові практики варто акумулювати й адаптувати під наші умови

Друге — це можливість, яку відкриває сама поява такого пакета документів на рівні ЄС: у найближчі місяці й роки з'явиться значний масив напрацювань, як то регуляторних підходів, механізмів фінансування, моделей операторів соціального й доступного житла, які варто уважно вивчати. Європейські країни мають дуже різний досвід: від муніципальних житлових компаній до державно-приватного партнерства та інструментів пільгового фінансування забудови. Жодна з цих моделей не переноситься на український ґрунт автоматично, але систематизація й розуміння логіки, яка стоїть за кожною з них, це саме та робота, яку варто робити вже зараз, паралельно з європейським законодавчим процесом, а не після його завершення.

Україна перебуває в унікальній ситуації: ми одночасно відбудовуємо житловий фонд, інтегруємося у європейський правовий простір і формуємо запит на масштабне доступне житло для ВПО та ветеранів. Це вікно можливостей, щоб не винаходити велосипед, а свідомо відібрати ті рішення, які довели ефективність в інших країнах, і адаптувати їх з урахуванням наших реалій війни, децентралізації та відновлення до національної системи доступного житла. Новий Акт ЄС — це не просто законодавча новина, а нагода звірити наш майбутній курс із тим, куди рухається Європа.