Индустриальная недвижимость Украины: ставка на иностранных инвесторов

23.08.2017
  1547

Автор: Ирина Настыч

Промышленная недвижимость в Украине представлена тремя типами объектов: советское наследие, реконструированные и адаптированные здания и новые современные проекты.

Советские заводы в большинстве своем – это огромные площади с сомнительными перспективами. Современная промышленность выбрала свой путь развития, в котором практически не осталось места прошлому. Property Times разбирался, кто в Украине занимается строительством объектов индустриальной недвижимости, за чей счет и для каких целей они возводятся.

Кто строит

С начала 2015 года в Украине было открыто 18 индустриальных парков, 85 заводов, 54 электростанции, из которых большая часть работают от энергии солнца и ветра, 26 элеваторов и терминалов, и три газовых месторождения. Еще 46 заводов находится в процессе строительства. Если учесть, что Украина пережила болезненный процесс смены власти, и вот уже три года находится в состоянии гибридной войны, масштабы промышленного строительства впечатляют. Подавляющее большинство объектов было построено  с привлечением иностранных инвестиций, а это означает, что западный инвестор не утратил интерес к нашей стране.


С начала 2015 года в Украине было открыто 18 индустриальных парков, 85 заводов, 54 электростанции, 26 элеваторов и терминалов, и три газовых месторождения

«Западных инвесторов привлекает удобное расположение Украины с точки зрения логистики, квалифицированная рабочая сила и невысокая средняя заработная плата по сравнению с другими странами Европы, – поясняет Дмитрий Пасенков, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости Cushman & Wakefield (ранее – DTZ в Украине). – Благоприятным фактором для развития производства в регионах является заинтересованность местных администраций в привлечении крупных производственных компаний, которые обеспечивают наполнение местных бюджетов и развитие инфраструктуры. Соглашение об ассоциации с ЕС и безвизовый режим послужили дополнительным экономическим и информационным толчком к активизации рассмотрения проектов производства иностранными компаниями в Украине».

«Пул иностранных производителей, которые запустили свои мощности в Украине, достаточно широк и представлен разными видами производств. Среди них производители автозапчастей и комплектующих к автомобилям Fujikura, Nexans, Bader Ukraine, Sumitomo Electric Bordnetze Ukraine, Bosch Ukraine, WET Automotive Ukraine, Tyco Electronics, SEWS Ukraine, большие табачные компании Philip Morris Ukraine, British American Tobacco, Japan Tobacco Imperial и Imperial Tabacco, а также представители FMCG сектора – PepsiCo, Mondelez International, Danone, SUN Interbrew, Carlsberg. Заказчиком промышленных объектов выступают преимущественно иностранные производственные компании. Непосредственно строительством объектов индустриальной недвижимости в Украине занимаются как украинские, так и зарубежные компании. Как правило, украинские компании выполняют общие строительные работы, в то время как зарубежные – чаще принимают участие в установке инженерного оборудования», – комментирует Виталий Смигельский, директор департамента комплексного управления и эксплуатации объектов промышленной недвижимости CBRE Ukraine.

Строить или реконструировать?

Многие украинские промышленные предприятия не пережили перестройку 90-х и волну экономических кризисов, которая прокатилась по стране с начала 2000-х. Производство было приостановлено, а помещения остались пустовать. Выход на рынок новых игроков стал вторым шансом на жизнь для некоторых таких объектов, но далеко не для всех. Современные технологии позволяют задействовать под промышленные предприятия площади в 4-5 раза меньшие площадей советских предприятий. «Зачастую целесообразней построить новый завод, нежели реконструировать имеющийся. Именно поэтому инвесторы, особенно европейские, часто не рассматривают вариантов реконструкции существующих производств. Они берут площадку и строят предприятие с нуля. Так намного эффективнее», – поделился своим видением вопроса в интервью для Property Times директор Института проектирования «Комфортбуд» Андрей Вишневский.

Как поясняет Виталий Смигельский, при принятии решения о запуске производства, инвесторы оценивают такие основные факторы, как объем вложений, транспортную доступность, стоимость рабочей силы, особенности налогообложения, стоимость земли и т.д. Исходя из рентабельности проектов, компании практикуют как реновацию существующих объектов, так и новое строительство.

При определенных условиях некоторые старые объекты могут быть интересны потенциальным инвесторам. Аренда производственных площадей и инвестирование в оборудование, модернизация помещений под собственные потребности – самый быстрый и наименее затратный путь выхода на рынок. «Иностранные компании, как правило, в пользу данного варианта озвучивают аргумент, что в случае рисков или смены стратегии дальнейшего развития они могут демонтировать и вывезти оборудование, понеся лишь затраты на адаптацию помещений», – комментирует Дмитрий Пасенков.

Другая группа компаний строит свои заводы «с нуля». Такой путь наиболее правильный с точки зрения построения производственных процессов, но и наиболее длительный и затратный. «Добавляются вопросы, связанные с выбором участка, подводом всех коммуникаций, согласованием проекта, санитарных зон и т. д., – поясняет Дмитрий Пасенков. – В таком случае важна поддержка местных администраций».

Что строят?

Строятся новые объекты для широкого спектра отраслей: от производства табачных изделий до комплектующих к автомобилям и электронике, заявляют в компании CBRE Ukraine. «Такие объекты ориентированы не только на украинский рынок – некоторые из них строятся изначально для иностранных компаний», – утверждает Виталий Смигельский.

«Наибольшая активность среди нового производства в Украине отмечается в аграрном секторе, переработке сельскохозяйственной продукции, производстве продуктов питания, строительных материалов, автомобильных запчастей, упаковки, обработке древесины, – делится наблюдениями Дмитрий Пасенков. – Иностранные компании-производители автозапчастей и комплектующих превращают  Украину в крупную производственную площадку». 


Завод по выпуску семян, с. Зайцево, Днепропетровская обл.,открыт в 2015 г.

Ранее наибольшее количество промышленных объектов было сконцентрировано в западных регионах, но в связи с нехваткой там трудовых ресурсов, наметилось смещение развития производства в центральные регионы.

Перспективы

На развитие современной индустриальной недвижимости влияют несколько факторов: рациональность, экологичность, перераспределение затрат и переориентация на европейские рынки. «Первый фактор привел к появлению индустриальных парков, преимущество которых состоит в агломерации производителей и поставщиков на одной территории, экономии затрат на логистику, получении выгод от углубления специализации и минимальные сроки для старта работы по сравнению со строительством. При дальнейшем сохранении темпов развития промышленности в Украине, мы будем отмечать востребованность и развитие производства в рамках индустриальных парков, – комментирует Дмитрий Пасенков. – Второй фактор – экологичность – отображает стремление производителей построить процессы в соответствии с «зелеными» стандартами, используя новые технологии и перемещая производство за пределы городской черты».


Завод по производству электрического оборудования, Подрясное, Львовская область, открыт в 2016 г.

В последние годы наблюдается изменение структуры внешней торговли, украинские промышленные предприятия проводят переориентацию на европейские рынки сбыта, что также оказывает огромное влияние на развитие индустриальной недвижимости. «Компании прибегают к перераспределению затрат с целью оптимизации производства. Большинство иностранных инвесторов сокращают собственный персонал и привлекают в работу IFMS провайдеров, тем самым создавая перспективы для производителей продукции и для компаний, которые занимаются предоставлением подобных услуг на рынке Украины, – комментирует Виталий Смигельский. – Так, в 2016 году CBRE Ukraine заключила договор с Philip Morris Ukraine, ведущей международной табачной компанией, на оказание комплекса услуг по управлению и эксплуатации производственного предприятия в Харькове».

Дальнейшее развитие промышленной недвижимости будет напрямую зависеть от политики страны и заинтересованности государства в продвижении украинского продукта и повышении инвестиционной привлекательности.


Читать другие статьи

Сегодня, 09:00
Детальнее об итогах рынка офисной недвижимости эксперты компании UTG рассказали на пресс-конференции. Property Times приводит данные по сводной презентации
подробнее
13.07.2018
Property Times приводит данные UTG по итогам первого полугодия на рынке торговой недвижимости Киева
подробнее
11.07.2018
Property Times проанализировал 100 сайтов ЖК в Киеве и области и сравнил их с результатами 2011-2015 гг., ранее публиковавшихся в профильной прессе
подробнее