Property Times Індустріальна нерухомість

Ринок складської нерухомості України у 2025 році продемонстрував рекордні показники за обсягами введення нових площ та повністю відновився до довоєнного рівня. Попри війну, галузь залишається найбільш стабільним сегментом комерційної нерухомості, хоча експерти розходяться в оцінках перспектив подальшого розвитку.

Property Times разом з експертами галузі дізнавався, що відбувалося на ринку складів протягом року та які фактори визначатимуть його розвиток у 2026 році.

Рекордне введення площ та відновлення ринку

Наталія Сокирко, директор департаменту складської та промислової нерухомості EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові, наводить такі цифри: «Для Київського регіону 2025 рік став рекордним за обсягами введення в експлуатацію нових об'єктів. Річний обсяг нових складських площ становив близько 215 000 кв.м, що є найвищим показником щорічної пропозиції з 2008 року».

За словами експертки, у результаті загальний обсяг конкурентної пропозиції зріс до близько 1,56 млн кв. м (+12% з початку року), повністю відновившись до довоєнного рівня. Більшість нововведених об'єктів вийшли на ринок із високим рівнем попередньої оренди, при цьому основна частина площ була поглинута невдовзі після введення в експлуатацію.

Крім того, як зазначає Наталія Сокирко, 11 000 кв. м складських площ комплексу RLC, пошкоджених у 2022 році, було відновлено та повернуто до обсягу конкурентної пропозиції, що сприяло загальному відновленню сучасної логістичної інфраструктури. 

Олександр Бондаренко, керівний партнер Бюро інвестиційних програм, наводить дані щодо введених площ ззагалом по Україні: «Було введено в експлуатацію близько 400 тис. квадратних метрів нових логістичних площ за 2025 рік. Це здебільшого у Київській та Львівській областях. Це логістичні терміналу класу А та В».

Вакантність на історично низькому рівні

Попри вихід на ринок нової пропозиції, рівень вакантності залишається надзвичайно низьким. За даними Наталії Сокирко, у 2025 році рівень вакантності в Київській області склав 3,5% (-0,3 п.п. з початку року), що відображає активне поглинання відкладеного попиту. «Таке зниження було в основному обумовлено своєчасним введенням в експлуатацію об'єктів, зокрема складів у найкращих локаціях, які раніше не були представлені на ринку», — пояснює експертка.

Дмитро Ковальчук, CEO девелоперської компанії Alterra Group, деталізує ситуацію по регіонах: «Вакантність по Києву знизилася до 3% (без змін до жовтня 2024), що відповідає довоєнним показникам і свідчить про активне поглинання відкладеного попиту. Львівський ринок складської нерухомості характеризується помірним рівнем вакантності (4,5%) після періоду різких коливань».

Олександр Бондаренко коментує загальну ситуацію по Україні: «Вакантність була на рівні 4-5% в минулому році. Це, в принципі, нормальний показник, якщо порівнювати з початком повномасштабної війни, коли вакантність досягала 30–40%. У порівнянні з 2024 роком вільних площ більше не стало».

Орендні ставки: стабільність у гривні, падіння в доларах

Орендні ставки демонструють різну динаміку залежно від регіону  та валюти розрахунку. Наталія Сокирко зазначає: «Ефективна орендна ставка для якісних сухих складів в Київському регіоні у 2025 залишалася стабільною на рівні $5,3/кв. м/міс. (без ПДВ та OPEX), що відповідає довоєнним піковим показникам».

Дмитро Ковальчук наводить дані по Львову: «У Львові клас А коштує близько $6,86/кв. м, клас В — $6,03/кв. м, причому сегмент В демонструє позитивну динаміку зростання».

Олександр Бондаренко  порівнює ставки в ідентичних об’єктах, але в різних регіонах: «Вартість квадратного метра нового складу класу А, А- чи В+ коливається залежно від регіону. Якщо в Харківській та Полтавській областях може коштувати 120–150 грн за 1 кв. метр, то у Івано-Франківській та Львівській орендна ставка на такий самий склад — 200–240 грн за квадратний метр з ПДВ».

Також експерт звертає увагу на валютний аспект, за його словами, у порівнянні з 2024 роком ціни зросли в гривні на 5%. «Але відносно долара, враховуючи, що наприкінці 2024 року курс був 40 грн за долар, а зараз 43 грн за долар, — то ціни у валюті впали на 3%», — констатує Бондаренко.

Рекордне поглинання та структура попиту

Показники попиту в 2025 році побив рекорди. «Річний обсяг валового поглинання становив в Київському регіоні близько 220 000 кв. м (+30% р/р), що стало найкращим результатом за останнє десятиліття. Зростання попиту переважно було зумовлене орендою у нововведених складських об'єктах, що відображає реалізацію відкладеного попиту на великі площі накопиченого у попередні роки», — коментує Наталія Сокирко.

За її даними, сегмент оптової та роздрібної торгівлі забезпечив 51% загального валового поглинання, за ним слідували логістичні оператори (44%) та фармацевтика і медицина (5%). «Компанії зі сфери оптової та роздрібної торгівлі, переважно оператори електронної комерції, залишалися ключовим драйвером попиту, оскільки подальші зміни споживчої поведінки та коригування бізнес-моделей в умовах триваючих бойових дій прискорили міграцію до онлайн-каналів збуту і підвищили потребу в логістичних потужностях», — пояснює Сокирко.

Дмитро Ковальчук ділиться власними спостереженнями щодо структури попиту: «Головними орендарями стали 3PL-оператори (логістичні оператори) — 56% попиту, та сектор гуртової й роздрібної торгівлі — 39%. Також активними були e-commerce, харчова промисловість та фармацевтика, які потребували температурних складів із високими стандартами енергонезалежності».

Роль фармацевтичного сектору з року в рік продовжує зростати. «Сектор фармацевтики та медицини демонстрував стабільне зростання, підтримане розширенням діяльності дистриб'юторів і аптечних мереж, а також підвищеним попитом на товари першої необхідності з 2022 року. Упродовж 2022–2025 років цей сектор забезпечив близько 10%-15% валового обсягу поглинання, — пояснює Наталія Сокирко. — Проте пропозиція готових до використання фармацевтичних складів залишається обмеженою, що спонукає орендарів адаптувати склади без контрольованого температурного режиму відповідно до регуляторних та технічних вімог».

Щодо регіонального розподілу, то тут суттєвих змін порівняно з минулим роком не відбулося. Олександр Бондаренко так розподіляє попит за регіонами: «Найбільший попит залишається на склади в Київській області. Імпортери та дистриб'ютори хочуть бути там, де найбільша кількість споживачів. Львівщина за попитом займає друге місце».

Адаптація до воєнних реалій

Війна суттєво змінила підходи до безпеки та експлуатації складських об'єктів. Наталія Сокирко пояснює: «Реагуючи на виклики військових дій, зокрема на ймовірність пошкодження або знищення площ, ринок складської нерухомості поступово трансформується, він стає більш обережним, з акцентом на диверсифікацію ризиків та гнучкість логістичних рішень».

Дмитро Ковальчук відзначає важливу зміну в стратегії компаній: «Відбувся принциповий зсув у стратегії розміщення складських запасів. Компанії почали дробити запаси: замість одного складу на 10 000–20 000 кв. м бізнес шукає, наприклад, 3-4 об'єкти по 3 000–5 000 кв. м у різних регіонах (Київ, Центральна Україна, Захід). Це збільшує операційні витрати, але гарантує більшу безпеку бізнесу в умовах воєнних ризиків».

За словами Наталії Сокирко, бізнес певною мірою оптимізовує запаси та паралельно формує резервні складські майданчики, щоб мати змогу швидко відновити логістику у разі пошкоджень. «Гарантувати абсолютний захист складу від ракетного удару сьогодні неможливо. Тому девелопери та орендарі зосередилися на захисті людей і забезпеченні безперервності бізнесу, а не на спробах зробити будівлі невразливими, — зазначає експертка. — На нових складських об'єктах тепер обов'язково мають бути укриття або швидкий доступ до них, а персоналу регулярно проводять тренування».

Щодо страхування від воєнних ризиків, Сокирко зазначає: «Ринок починає пропонувати спеціальні страхові поліси, які покривають збитки від ракетних ударів, уламків, дронів тощо. Деякі великі українські страхові компанії вже пропонують такі продукти для комерційної нерухомості, включно зі складами і логістичними майданчиками, проте такі поліси не є масовими».

Обмеження розвитку

Олександр Бондаренко визначає ключові перешкоди для розвитку галузі. «Нових логістичних складів майже не з'являється. На тлі продовження війни немає охочих вкладатися в будівництво нових об'єктів, куди може прилетіти ракета. У 2025 році ми не побачили великої кількості нових проєктів. Добудовуються тільки ті, які було розпочато раніше», — констатує він.

Експерт називає критичну проблему фінансування: «Немає дешевих кредитів для будівництва логістичних терміналів. Якщо кредитна ставка 15–17% річних з терміном кредиту 5-7 років при окупності логістичного проєкту 10-11 років, на такому логістичному проєкті можна відразу ставити хрест — він просто невигідний, і банки таке не фінансують».

За його словами, для бізнесу вкрай не вистачає проєктного фінансування. «А потрібне саме таке проєктне фінансування, яке працює століттями у розвинутих країнах — із довгостроковими кредитами на 15 років та річними ставками менше ніж 10%», — наголошує Олександр Бондаренко.

Імпорт vs експорт

Олександр Бондаренко звертає увагу на структурні проблеми економіки, які впливають на логістичну галузь: «Логістика та її розвиток дуже залежать від показників економічного зростання країни та макрофінансової ситуації. При зростанні у 2025 році ВВП на 1,5–2%, зниженні рівня доходів як населення, так і компаній, рівень завантаженості логістичних терміналів сильно не зріс».

Експерт підкреслює дисбаланс у торгівлі: «Коли економіка не зростає через падіння українського експорту — це ключова проблема нашої економіки та девальвації гривні. Основний орендар логістичних площ — це виробники, експортери та імпортери продукції. Імпорту наразі більше ніж експорту в 2 рази, що погіршує стан внутрішнього виробництва та платоспроможність населення. імпорт — це дуже валютозалежна галузь. Євро та долар подорожчали — і ціни на товар зросли. Тож логістичний бізнес, який зараз дуже залежить від імпортерів, став волатильним. В ідеалі для сильної економіки України експортні товари повинні займати більшість логістичних площ. А в Україні основні орендарі — це імпортери та рітейл. Це дуже нездорова ситуація для економіки України».

Прогнози на 2026 рік

Хоча прогнози експертів дещо різняться, їх об’єдніє спільна думка — ринок продовжить  розвиватися й утримувати статус найбільш сталібного сегмента комерційної нерухомості. 

«У 2026 році, навіть з урахуванням введення нових складських об'єктів, ринок, найімовірніше, залишатиметься збалансованим, де рівень вакантності істотно не зміниться, враховуючи, що він коливається на дуже низькому рівні «технічної» вакантності , — прогнозує Наталія Сокирко. — Рівень майбутньої пропозиції в Київському регіоні на 2026 рік залишається високим і, як очікується, досягне 150 000 кв. м, з яких 77% буде виділено для відкритого ринку, а 23% для власного користування».

«На 2026 рік заплановано введення в експлуатацію близько 500 000 кв. м нових площ по всій Україні. Це має частково знизити існуючий дефіцит, хоча значна частина об'єктів може бути законтрактована ще на етапі будівництва», — такі цифри наводить Дмитро Ковальчук.

Серед тенденцій, які пануватимуть на ринку складів, Наталія Сокирко виділяє такі: «Built-to-suit проєкти залишаться одним із ключових трендів. Компанії, які чітко розуміють свої операційні потреби, фокусуватимуться на проєктах будівництва складів для власних потреб. Це дасть їм прогнозовані витрати та можливість довгострокової оренди, а для девелоперів та інвесторів це стабільний дохід і знижені ризики».

Експертка також зазначає: «Попит на мультитемпературні склади для продуктів харчування, фармацевтики та свіжих товарів зростає, але пропозиція якісних об'єктів залишається в дефіциті, особливо через пошкодження та знищення складів з початку 2022 року».

Релокація бізнесу продовжує бути важливим фактором: «Компанії з південних і східних регіонів продовжують переміщувати склади та виробництва у більш безпечні області. Це створює попит як на тимчасові рішення, так і на довгострокову оренду. Тому у 2026 році найбільш перспективними виглядають гнучкі рішення, тобто об'єкти, які можна швидко адаптувати під зміну логістики, мультитемпературні склади та склади в безпечних локаціях з розвиненою інфраструктурою», — резюмує Наталія Сокирко.

Дмитро Ковальчук прогнозує помірне зростання орендних ставок: «Очікується, що орендні ставки на якісні сухі склади класу А та В залишаться стабільними або можуть продемонструвати помірне зростання в межах 5-7% через високу собівартість будівництва та енергетичні витрати».

Експерт також зазначає зростаючу роль індустріальних парків: «Серед цих площ є будівлі у сегменті індустріальних парків. Завдяки податковим пільгам, виробники будуть прагнути поєднувати виробничі потужності зі складами на одній території».

Менш оптимістичня прогнози надає Олександр Бондаренко: «Прогноз на 2026 рік — вакантність зросте на 2–3% через проблеми в економіці. Логістичні оператори будуть у постійному пошуку орендарів. Девелопери будуватимуть щось нове хіба що під великих імпортерів або рітейлери під свої потреби. Тим більше, що професійна логістика як галузь сильно не зростатиме».

Майбутнє галузі значною мірою залежатиме від завершення війни, відновлення макроекономічної стабільності та появи доступного довгострокового фінансування. Водночас ринок продовжує адаптуватися до воєнних реалій, впроваджуючи нові стандарти безпеки та диверсифікації ризиків, що робить українську складську нерухомість більш стійкою до викликів сьогодення.

Тако читайте: Офісний ринок Києва 2025: неоднорідний попит, скорочення пропозиції