Property Times Офісна нерухомість

Офісний ринок Києва у 2025 році продемонстрував позитивну динаміку основних показників на тлі триваючої невизначеності. Обсяг річного валового поглинання зріс на 26% порівняно з попереднім роком і склав близько 160 000 кв. м, а загальна орендна активність досягла 165 000 кв. м. Проте в коментарях для Property Times експерти наголошують: попит залишався неоднорідним і лише частково підтверджував органічний розвиток бізнесу.

Вимушені релокації як основний драйвер активності

За оцінками аналітиків EXPANDIA, близько 40% валового поглинання припало на вимушені релокації з пошкоджених внаслідок ракетних ударів об'єктів. «Це підкреслює незбалансований характер ринкової активності та не є показником повернення органічних тенденцій розвитку ринку», — зазначають в компанії.

Водночас частина орендарів переїжджала в об'єкти кращої якості, користуючись привабливими умовами оренди, а деякі компанії здійснювали вибіркове розширення. Орендний попит залишався зосередженим на готових до переїзду офісах у якісних бізнес-центрах площею від 300 до 600 кв. м.

Хто орендував офіси

За даними, які наводять аналітики EXPANDIA, сектор ІТ та телекомунікацій зберіг лідируючі позиції з часткою 26% у загальному обсязі валового поглинання та найбільшою кількістю угод — 35. За ним слідували банки та фінансові установи (13%), сектор виробництва, промисловості та енергетики (11%), коворкінги і гнучкі офіси (8%), публічний сектор та НГО (7%).

У структурі попиту продовжувала зростати частка військових орендарів. Проте, як зазначають в EXPANDIA, більш стабільний і довгостроковий попит від таких компаній спрямовувався переважно на придбання нерухомості, а не на оренду — через підвищені безпекові ризики для сегменту.

Левон Папоян, керуючий директор, партнер SNP Partners Ukraine, фіксує зростання попиту з боку міжнародних компаній та організацій, українських державних компаній, а також приватного сектору, пов'язаного з державними замовленнями.

Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу UTG, звертає увагу на нову тенденцію: «Сьогодні Україна перетворилася на справжній полігон щодо тестування ноу-хау та передових систем озброєння, а світові компанії-гіганти зі сфери ОПК запускають або ведуть перемовини про відкриття в країні спільних виробничих потужностей, заводів, науково-дослідницьких центрів, адміністративно-офісних представництв». Серед країн, компанії яких активно залучені в цей процес, він називає Німеччину, Туреччину, Норвегію, Латвію, Великобританію, США, Данію, Францію, Італію, Іспанію та Польщу.

Орендні ставки: зростання на 5–20%

Орендні ставки у 2025 році продемонстрували різнонаправлену динаміку залежно від класу об'єктів. За даними UTG, станом на січень 2026 року вартість оренди за квадратний метр приміщень (без урахування ПДВ, OPEX, комунальних платежів і BOMA) у класі А становила $17,4 — зниження на 0,6% за рік. Натомість у класі В ставка склала $12,0 (+4,3% за рік), а в класі С — $10,1 (+11,0%).

Левон Папоян констатує більш суттєве підвищення ставок — від 5% до 20%. «У більшості бізнес-центрів ставки, що декларуються на ринок, залишились на тому ж рівні або збільшились на 5%. Водночас значно зменшилась гнучкість орендодавців у переговорах та розмір дисконту, який вони готові узгодити від заявленої ставки», — пояснює експерт.

За даними EXPANDIA, ефективна прайм-ставка для офісів без ремонту коливалася в межах $14–18 за кв. м на місяць, тоді як ставки на приміщення з готовим ремонтом залишались стабільними — $19–25 за кв. м на місяць. Запитувані орендні ставки в об'єктах класу А становили $16–27 за кв. м на місяць. Розрив між нижньою та верхньою межею залежав від стану оздоблення, локації об'єкта, рівня заповненості та безпекових ризиків.

Основними драйверами зростання ставок стали виведення частини офісних будівель з ринку через повітряні атаки, зменшення пропозиції та міграція орендарів до безпечніших локацій з готовими офісами. «Чим вище попит при обмеженій пропозиції на готові офіси, тим частіше ми спостерігаємо підвищення досяжних ставок», — резюмує Левон Папоян.

Скорочення пропозиції 

У 2025 році на ринок Києва не вийшов жодний новий бізнес-центр. Натомість близько 70 000 кв. м офісних площ було частково пошкоджено або зруйновано внаслідок ракетних ударів — це 3,4% конкурентної офісної пропозиції. Загальний обсяг пропозиції зменшився до приблизно 2,10 млн кв. м, такі дані наводять аналітики EXPANDIA.

«Це рідкісний випадок від'ємного скорочення пропозиції, спричиненого фізичними втратами інфраструктури, що підкреслило уразливість об'єктів нерухомості в умовах триваючих бойових дій», — констатують експерти. Більшість постраждалих будівель зазнали часткових або значних конструктивних пошкоджень, і їх відновлення навряд чи відбудеться до завершення війни.

За даними UTG, середньозважена вакантність у бізнес-центрах Києва на початок 2026 року склала: клас А — 28,2% (зросла порівняно з попереднім роком), клас В — 20,3%, клас С — 14,0% (знизилися). Зростання вакантності в сегменті А пояснюється оптимізацією площ орендарями та переглядом стратегій присутності в офісах.

Вимоги орендарів

Ключові вимоги орендарів у 2025 році залишилися незмінними порівняно з 2024-м, але посилилися за інтенсивністю. Левон Папоян виділяє три основні тренди:

Безпека: розташування об'єкта та наявність укриття стали критичними факторами вибору.

Комфорт та автономність: наявність генераторів у бізнес-центрах для ефективного функціонування систем будівлі та офісних приміщень, резервуари води на випадок відключень централізованого водопостачання, постійне опалення, мінімальний комфорт у зоні укриття, особливо взимку (джерела тепла, стільці, інтернет).

Готовність приміщень: попит зосередився на офісах, готових до в'їзду, або офісах без ремонту з готовністю орендодавця виконати ремонтні роботи «під ключ».

При цьому експерт зазначає незначне збільшення частки орендарів, готових самостійно інвестувати в ремонт та підписувати 3–5-річні договори оренди замість стандартних 1–2-річних.

Костянтин Олійник також звертає увагу на тренд до економії: орендарі оптимізують займані площі, розглядають пропозиції у віддалених від центру районах, переводять співробітників із орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Практика віддаленої роботи, розпочата під час пандемії коронавірусу, поглибилася через загрозу мобілізації працівників.

Прогнози на 2026 рік

Експерти зберігають обережний оптимізм. За відсутності суттєвих макроекономічних чи геополітичних змін поведінка орендарів в 2026 році залишатиметься обережною та орієнтованою на ефективне використання площ.

«Рішення щодо оренди будуть прийматися з огляду на вартість площ, при цьому ключовими факторами залишатимуться якість будівлі, фізична безпека та можливість безперебійної роботи», — прогнозують в EXPANDIA. Попит буде зумовлений переважно переїздами, поновленням договорів оренди та вибірковим розширенням.

Водночас дедалі більша поширеність поновлення договорів оренди на 3–5 років свідчить про зростання впевненості орендарів у необхідності збереження фізичної присутності офісу, хоча й у більш оптимізованому обсязі.

Левон Папоян фіксує вже зараз деякий дефіцит офісів з ремонтом при збереженні тенденції зростання попиту. «Оскільки на 2026 рік не очікується виходу на ринок суттєвого об'єму нової пропозиції, вакантність падатиме», — прогнозує експерт.

За даними EXPANDIA, до кінця 2026 року на ринок може вийти близько 27 000 кв. м нових площ. Проте з огляду на поточні безпекові ризики, обмежене фінансування та обережну практику попередньої оренди ймовірність затримок у введенні об'єктів залишається високою.

Костянтин Олійник менш оптимістичний у своїх прогнозах: «У найближчі кілька років очікується висока волатильність макроекономічної ситуації, навіть за лояльності та підтримки міжнародної громадськості до України та можливого вступу до складу ЄС і НАТО. Але кількість іноземних компаній, як споживачів офісної нерухомості, не дозволить швидко поглинути всю наявну пропозицію».