Property Times Індустріальна нерухомість

Ринок індустріальних парків України продовжує демонструвати стійке зростання навіть в умовах повномасштабної війни. Минулого року до реєстру додалося 27 нових парків, проте водночас було виключено рекордні 8 через відсутність активності учасників. Кількість працюючих індустріальних парків зросла до 37, де створено понад 3700 робочих місць. Детальніше на Property Times в матеріалі Валерія Кирилка, СЕО ГК «Індустріальні парки України».

Реєстрація та виключення індустріальних парків

На кінець 2025 року в реєстрі індустріальних (промислових) парків України (надалі реєстр) зареєстровано 118 індустріальних парків. Треба розуміти при цьому, що процес підрахунку кількості зареєстрованих індустріальних парків включає процес реєстрації та виключення з реєстру. З 2014 року загальна кількість зареєстрованих індустріальних парків 134. За період 2014-2025 було виключено з реєстру 16 індустріальних парків.

Треба зазначити, що за період воєнного часу з 2022 року по 2025 рік було зареєстровано 80 індустріальних парків, це майже 70% від загальної кількості зареєстрованих індустріальних парків.

За 2025 рік було зареєстровано 27 індустріальних парків, а виключено з реєстру рекордні 8. Причина виключення з реєстру — відсутність будь-якої діяльності учасників в цих індустріальних парках за останні три роки.

Зареєстровані були наступні індустріальні парки:

1. «Місто Дій», Львівська область, приватний;
2. «Фурси», Київська область, приватний;
3. «Рокитне ЕКО ПАРК», Київська область, приватний;
4. «АРТ ПАК Індастріал», Хмельницька область, приватний;
5. «Носівські Господарства», Чернігівська область, комунальний;
6. «TR FORGE», Київська область, приватний;
7. «ДІОНІС ЕНЕРГО ЕКО ПАРК», Житомирська область, приватний;
8. «Екологічні ініціативи», Вінницька область, місто Вінниця, приватний;
9. «Нова Синерджи», Хмельницька область, комунальний;
10. «Коростень-Подільський», Житомирська область, комунальний;
11. «НЕКСУС Одеса», Одеська область, приватний;
12. «Фенікс — Долина Інновацій», Львівська область, місто Дрогобич, приватний;
13. «АЗОРТЕХ», Житомирська область, приватний;
14. «Еко-індустріальний парк «Південний», Одеська область, комунальний;
15. «Зборів», Тернопільська область, комунальний;
16. «Любленець», Волинська область, комунальний;
17. «Одеса Нова Парк», Одеська область, приватний;
18. «БІОСЕНС», Черкаська область, приватний;
19. «Інтеграл», Вінницька область, приватний;
20. «Стан-Інвест», Кіровоградська область, приватний;
21. «Ей-Бі-Сі Хаб», Хмельницька область, приватний;
22. «Фруктова Індустрія», Чернівецька область, приватний;
23. «Карпати», Закарпатська область, комунальний;
24. «СОЛЬВА-ТЕХ», Закарпатська область, приватний;
25. «Бурштин», Івано-Франківська область, комунальний;
26. «Жовті Води», Дніпропетровська область, приватний»;
27. «Миронівка», Київська область, приватний.

За областями лідером за кількістю реєстрацій стала Київська область — 4 індустріальних парків, по 3 в житомирській, Одеській, Хмельницькій, по 2 — у Вінницькій, Закарпатській та Львівській. І ще 8 областей зареєстрували по 1 індустріальному парку. Окремо визначаємо появу першого індустріального парку, зареєстрованого в Кіровоградській області.

У 2025 році реєстрували більше приватні ініціатори ніж комунальні, 19 приватних та 8 комунальних. Серед комунальних парків треба визначити появу нового типу синергії при створенні парку, так звані комбіновані індустріальні парки. Це комунальні індустріальні парки, які створюються комунальним ініціатором під конкретного інвестора, який потім заходить в індустріальний парк як керуюча компанія і починає розвивати його як долучений девелопер або виробничій якірний оператор. З 8 комунальних парків, як мінімум, три були створені за таким принципом.

Через відсутність працюючих учасників протягом трьох років були виключені з реєстру такі індустріальні парки:

1. Е 40 IndustrialPark, Київська область (проєкт групи компаній «Драгон Кепітал»;
2. «Ланівський», Полтавська область;
3. «Яворівський», Львівська область;
4. IPark, Одеська область (проєкт промислової групи TIS);
5. «Перший екоіндустріальний парк», Івано-Франківська область;
6. «Сігма Парк Яричів», Львівська область;
7. Rivne industrial park, Рівненська область;
8. «Малін-Захід», Житомирська область.

Довідково: 22 січня 2026 року було виключено з реєстру ще 7 індустріальних парків. Відповідно загальна кількість індустріальних парків на 25.01.2026 року скоротилася до 111.

Лідером за кількістю зареєстрованих індустріальних парків є Львівська область, де на сьогодні зареєстровано 20 індустріальних парків, на другому місці Київська область — 15 шт., і на третьому Закарпатська — 12 шт. Найбільший приріст під час війни продемонструвала Також Львівська область — 12 парків, Закарпатська область — 11 парків, Київська — 8 парків. У трьох областях немає жодного індустріального парку — Харківська, Херсонська, Запорізька.

Індустріальні парки, що працюють

За нашими даними приріст працюючих індустріальних парків за рік склав 16 індустріальних парків. І загальна кількість працюючих індустріальних парків на кінець 2025 року склала 37 ІП.

На кінець 2025 року в індустріальних парках було збудовано чи будувались 37 промислових підприємств. З них 22 заводи збудовані, ще 15 — в процесі будівництва. Це підприємства у сфері агропереробки, виробництва продуктів харчування, меблевої та деревообробної промисловості, машинобудування та інші. Створено 3716 робочих місць.

Найбільша кількість спеціалізованих індустріальних парків пов’язана з промисловим агросектором та виробництвом харчової промисловості. На другому місці — виробництво будівельних матеріалів, і окремо серед них виробництво металоконструкцій. Далі йдуть складська нерухомість, хоч це не є ознакою індустріального парку, але багато парків останнім часом реєструються як бази перевалки та зберігання з додатковим промисловим блоком. І далі вже йдуть змішані парки, які не мають певної спеціалізації.

Також з’явився окремий вид учасників, який відповідає вимогам часу — енергетичні компанії. Це й оператори сонячних електростанцій, газопоршневі електростанції, заводи, які переробляють відходи на електрику та біогаз, оператори накопичення енергії та інші комбінації таких учасників. У зв’язку з цим починають виникати питання та проблеми, коли планується розміщення таких операторів електроенергії на промисловій землі. Але поступово практичні кейси адаптують умови для реалізації таких проєктів в складі індустріальних парків.

Державне стимулювання у 2025 році

У 2025 році Мінекономіки ухвалило рішення про надання державного стимулювання 13 індустріальним паркам для реалізації 22 інфраструктурних проєктів на загальну суму 697,771 млн грн. Також упродовж року було перераховано 202,91 млн грн двом індустріальним паркам, рішення щодо яких були прийняті у 2024 році.

Таким чином, загальний обсяг державного стимулювання індустріальних парків у 2025 році склав 900,681 млн грн.

Державне стимулювання у 2025 році отримали:

• індустріальний парк «КРОНОСПАН РІВНЕ» (Рівненська область) — 55,307 млн грн на будівництво інфраструктури для когенераційної установки;
• індустріальний парк «КИТ» (Київська область) — 147,719 млн грн на будівництво внутрішньомайданчикових мереж;
• індустріальний парк «Тернопіль» (Тернопільська область) — 49,244 млн грн на будівництво ділянки вулиці та підведення інженерних мереж;
• індустріальний парк «ФРУКТОВА ІНДУСТРІЯ» (Чернівецька область) — 150 млн грн на будівництво інженерно-транспортної інфраструктури, у тому числі локальних очисних споруд стічних вод;
• індустріальний парк «ВінІндастрі» (Вінницька область) — 46,879 млн грн на капітальний ремонт доріг та будівництво системи відведення дощових вод з очисними спорудами;
• індустріальний парк «Сигнівка» (Львівська область) — 35,072 млн грн на будівництво внутрішньомайданчикових кабельних мереж, мереж протипожежного водопроводу, теплових мереж та дощового колектора;
• індустріальний парк «Вінницький індустріальний парк» (Вінницька область) — 33,875 млн грн на будівництво дорожньої інфраструктури, зовнішніх мереж водопостачання та електропостачання;
• індустріальний парк «Долина Стрий» (Львівська область) — 63,877 млн грн на будівництво зовнішніх мереж електропостачання, водопостачання та водовідведення, а також реконструкцію вулиці до індустріального парку;
• індустріальний парк «Кривбас» (Дніпропетровська область) — 21,759 млн грн на будівництво зовнішніх інженерних мереж;
• індустріальний парк SUNART (Миколаївська область) — 49,055 млн грн на будівництво котельної, монтаж систем пожежної безпеки, зовнішніх мереж водопостачання і каналізації, очисних споруд, а також благоустрій та озеленення території;
• індустріальний парк «БФ ТЕРМІНАЛ» (Закарпатська область) — 11,908 млн грн на капітальний ремонт з’їзду з автомобільної дороги;
• індустріальний парк «БІОСЕНС» (Черкаська область) — 24,731 млн грн на будівництво з’їзду з автомобільної дороги, технічного проїзду та мереж газопостачання;
• індустріальний парк «Місто Скла» (Київська область) — 8,345 млн грн на будівництво мереж газопостачання.

Нагадаємо, що у 2024 році державне стимулювання отримали 15 індустріальних парків на загальну суму 1 млрд 128 млн грн.

Програма «Державне стимулювання створення індустріальних парків», що реалізується відповідно до постанови Кабінету Міністрів України №644, передбачає розвиток інженерно-транспортної інфраструктури індустріальних парків на умовах співфінансування. Державна підтримка може бути спрямована на будівництво доріг, електричних мереж, систем водопостачання та водовідведення, газопостачання та інших технічних рішень, необхідних для запуску виробництв.

Державне стимулювання передбачає співфінансування у пропорції 50% на 50% на суму до 150 млн грн на один індустріальний парк. Для деокупованих територій діє спеціальний механізм співфінансування у співвідношенні 80% на 20%.

Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства України реалізує програму у співпраці з Укрексімбанком, Ощадбанком, Укргазбанком та Сенс Банком, що забезпечує прозорість та надійність фінансування.

Для учасників індустріальних парків також передбачено низку фіскальних стимулів, зокрема:

• звільнення від імпортного мита та імпортного ПДВ на виробниче обладнання;
• звільнення від сплати податку на прибуток на 10 років за умови реінвестування;
• право органів місцевого самоврядування знижувати до нуля ставки податку на нерухоме майно та плати за землю.

Інші інвестиції та гранти

Трохи більш як 4 мільярди грн профінансував приватний бізнес в розвиток індустріальних парків у 2025 році. 98% всіх цих інвестицій є українського походження.

На жаль, сьогоднішні можливості залучення міжнародних грантів або програм технічної допомоги для розвитку інфраструктури індустріальних парків обмежені. Основна причина полягає в тому, що міжнародні організації та донори зосереджені на підтримці конкретних підприємств або резидентів, які вже працюють або планують працювати на території парків, а не на фінансуванні інфраструктурних проєктів, таких як підведення комунікацій, будівництво доріг чи залізничних гілок.

Основні моменти:

1. Гранти для підприємств.
   Наявні програми, як-от європейські або раніше USAID, надають гранти вже працюючим підприємствам для розвитку виробництва, закупівлі обладнання, впровадження нових технологій тощо. Однак ці гранти не покривають витрати на інфраструктуру індустріальних парків.
2. Обмеженість технічної допомоги.
   Технічна допомога з боку міжнародних організацій зазвичай спрямована на підтримку конкретних резидентів або проєктів, а не на розвиток інфраструктури парків.
3. Кредитування інфраструктури.
   Інвестиції в інфраструктуру індустріальних парків є ризикованими для міжнародних фінансових організацій, оскільки вони не мають гарантій повернення коштів.
4. Приклад Dragon Capital.
   Єдиний відомий випадок — це індустріальний парк «Рясне-2»/«М-10 Lviv Industrial Park» у Львові, який керується Dragon Capital. Він отримав кредит від Європейського банку реконструкції та розвитку (ЄБРР) на суму понад 24,5 мільйони дол. США, застрахований від воєнних ризиків компанією MIGA. Однак ці кошти спрямовувалися не лише на інфраструктуру, а й на будівництво об’єктів для резидентів.
5. Перспективи.
   Наразі перспективи залучення міжнародних грантів чи технічної допомоги для розвитку інфраструктури індустріальних парків залишаються туманними.

Попри те, що міжнародні гранти й програми технічної допомоги можуть підтримувати окремі підприємства чи проєкти в індустріальних парках, вони майже не покривають витрати на розвиток інфраструктури.

Розподіл ініціаторів створення індустріальних парків

а сьогодні чітко вималювалися три основні типи ініціаторів індустріальних парків:

1. Промисловий — приватний ініціатор створює індустріальний парк під свої виробничі проєкти. Своє підприємство в індустріальному парку потім займає або всю територію ІП, або стає якірним промисловим учасником. Підвидом такого ініціатора є «логістичний», який як якірне підприємство розміщує складський комплекс.
2. Комунальний ініціатор — це громада (у вигляді місцевої ради), муніципалітет або інша форма комунальної власності.
3. Девелопер — приватний власник або орендар земельної ділянки чи промислової зони, який збільшує привабливість земельної ділянки через отримання статусу індустріального парку, а потім заробляє як класичний девелопер — будує/реконструює нерухомість з наступним спродажем чи здачею в оренду землі чи нерухомості.

Є ще декілька інших видів ініціаторів (наприклад, спекулянти), але їхня кількість незначна.

Ми можемо таку статистику надати виключно за останні три роки, з 2022 по 2025 роки. Це найбільш показовий період росту.

Перше що треба відзначити, це різкий ріст приватних парків відносно комунальних.  Якщо до 2022 року комунальних парків було близько 80% від загальної кількості, то за останні три роки доля зареєстрованих комунальних парків склала 35%, а приватних відповідно 65%.

Розподіл за типами ініціаторів індустріальних парків   

Як видно з цих даних, кількість ініціаторів-девелоперів майже така, як і ініціаторів-промисловців. Тому можна зробити висновок, що інтерес девелоперів до індустріальних парків не згасає, а є стабільним за останні роки.

Проблеми

Однією з ключових проблем в цій сфері залишається забезпеченість індустріальних парків інженерно-транспортною інфраструктурою. Зі 111 парків лише 30-40 відсотків мають забезпечення інженерно-транспортною інфраструктурою. Більш детально на діаграмі.

 Окрім війни та загальної невизначеності, заважають розвитку також й інші проблеми:

• Недостатньо інвестицій та відсутність доступних джерел фінансування;
• Низька активність промислових учасників, які не заповнюють індустріальні парки (в тому числі через низький рівень обізнаності);
• Слаба промоція як цієї сфери в цілому, так і окремих індустріальних парків (мають власні сайти менш як 30% індустріальних парків);
• Зловживання та корупція в цій сфері на місцях;
• Слабка підтримка цієї сфери на регіональних рівнях та рівнях громад.

Тренди та перспективи розвитку

У 2026 році розвиток індустріальних парків в Україні матиме кілька ключових напрямів, які почали формуватися останні три роки. Ось основні тенденції:

• стабільний ріст кількості як зареєстрованих, так і працюючих індустріальних парків (в рік зареєстрованих до 30, працюючих 15-20);
• кількість все більше переходить в якість;
• збільшення державної підтримки та стимулів;
• активне залучення іноземних інвесторів;
• екологічність стане одним із головних трендів;
• індустріальні парки все більше орієнтуються на створення технологічних кластерів;
• промислові кластери, де резиденти доповнюють один одного, стануть поширенішими;
• очікується збільшення кількості мережевих керуючих компаній, які спеціалізуються на розвитку індустріальних парків;
• іноземні керуючі компанії, особливо з Європи та Азії, почнуть активніше заходити на український ринок, приносячи із собою досвід та інвестиції;
• створення Всеукраїнської асоціації індустріальних парків стане важливим кроком для об’єднання зусиль учасників ринку;
• девелоперські компанії все більше зацікавлюватимуться індустріальними парками, бачачи в них перспективний напрям для інвестицій.

Індустріальні парки розвиватимуться в напрямі більшої спеціалізації, інноваційності й екологічності. Державна підтримка, залучення іноземних інвесторів і розвиток інфраструктури дозволять створити потужні промислові кластери, які стануть локомотивами економічного відновлення та зростання країни.