Property Times Інтерв'ю

Осенью 2018 года инвестиционная компания Renedes Investment Management объявила о запуске своего первого Фонда в размере 50 миллионов евро. Основное направление инвестирования — восточно-европейские страны с формирующимся рынками, среди которых и Украина.

Александр Мужель (Alexandre Mougel), управляющий партнер Renedes Investment Management в интервью Property Times рассказал, почему была выбрана именно Украина и в какие сегменты рынка компания готова инвестировать.

— Почему было принято решение, создать инвестфонд, ориентированный на рынки восточноевропейских стран, и в частности на Украину?

— Мы очень давно смотрели на этот регион, видели в нем перспективу. Украина — достаточно большая страна, в которой все еще не хватает качественных объектов в сфере ритейла и коммерческой недвижимости, которые бы соответствовали западным стандартам. Мы понимали, что есть ряд непростых сдерживающих факторов, некий риск выходить сейчас на рынок, однако решение было принято с учетом потенциалов и возможностей Украины.

Мы первые заходим на рынок, но я уверен, что не последние. Через год или два наши конкуренты сделают выводы и тоже придут. Мы понимаем, что лучше зайти сейчас, когда конкуренция намного ниже.

— Расскажите немного о фонде: какие его стратегические направления и чем он будет заниматься в Украине?

— Мы рассматриваем в основном коммерческую недвижимость. Это ритейл, розница и офисные помещения класса «А» и «В». Можем зайти как партнер в ТРЦ, который строится, или же будем покупать уже готовый объект. Мои коллеги — это опытная команда, которая сможет усилить концепцию торгового центра. Они долгое время работали на западных рынках и знают, как оптимизировать процессы.

Мы заметили, что ТРЦ, которые вывели на рынок недавно, построены правильно, но объекты, которые открыты даже в 2010-2011 году, требуют оптимизации. При выборе объекта, прежде всего, смотрим на месторасположение, инфраструктуру вокруг, а с концепцией всегда можно поработать и улучшить.

— А сегмент жилой недвижимости вы рассматриваете?

— Это несколько другой рынок, куда я бы не хотел заходить на начальном этапе. Инвестировать в недвижимость — это достаточно консервативная диверсифицированная стратегия. Может через 3-5 лет мы вернемся к этому вопросу.

— Какие проекты могут быть первыми в вашем портфеле?

— У нас в управлении на сегодня приблизительно 50 млн евро. Интересует сейчас в большей степени Киев, но в будущем готовы идти в регионы.

Якорные проекты, которые на данный момент рассматриваем, это объекты, в которых от 5 до 25 тыс. кв. м полезной площади. Смотрим на локацию, подбираем четко концепцию от позиционирования и видения проекта. Это может быть ТРЦ, ориентированный на детей, развлекательный формат для взрослой аудитории или локальный объект, где позиционирование будет зависеть от предпочтений жителей района.

Я уверен, что девелоперы — это люди, которые могут подарить счастье другим. Гости должны получать удовольствие, когда приходят к вам в ТРЦ. Поэтому ошибкой будет мыслить только экономическими категориями и забывать, какую добавочную ценность несет проект.

— Какие требования у вас к украинским партнерам?

— Мы не забываем, что гости на этом рынке. Здесь своя методика и логика работы, поэтому нужно адаптироваться. Я не говорю, что французская или английская логика хуже или лучше украинской, они просто разные. Иногда я вижу, что в Украине несколько нерациональный подход к оцениванию своих объектов, цена очень часто просто завышена. Если вы на Западе предлагаете цену выше, чем устанавливает рынок, спроса просто не будет. В Украине с этим сложности.

У нас жесткие внутренние убеждения относительно отмывания денег и нечестных методов игры. В остальном мы готовы встречаться и обсуждать возможности с теми, кто рационально смотрит на вещи и объективно оценивает свои активы.

— С какими основными трудностями пришлось столкнуться при выходе на украинский рынок?

— В первую очередь, это законодательство. Оно очень сложное. Во-вторых, это украинский менталитет: здесь много вопросов решается не с помощью закона, к сожалению. Я пока не сталкивался с теми вещами, о которых недавно заявил известный девелопер Артур Мхитарян (коррупция, рейдерство — прим. авт.), но, как по мне, это самый большой риск. В остальном для меня Украина — это европейская страна. Украинцы не сильно отличаются привычками от других европейских стран. Рынок нам вполне понятен, а вот постоянные изменения в законодательстве, политическая турбулентность — это те сложности, которые могут повлиять на бизнес-среду.

— Не пугает ли вас тот факт, что Украина находится в стадии военно-политического конфликта?

— Я думаю, что рынок в 2014-2015 в экономическом плане уже воспринял это как реалии, в которых приходится существовать и работать. Поэтому для нас ситуация не сильно изменилась.

— Как вы вообще оцениваете инвестиционный климат в нашей стране? Насколько интересна Украина для иностранных инвесторов?

— Вопрос достаточно сложный. К сожалению, из-за многих причин, о которых мы уже вспоминали, он непростой. Но за последние 20 лет остается очень перспективным. Будем откровенны, что 95% проектов иностранцев, которые инвестировали в Украину, оказывались неуспешны. В Украине, с одной стороны, сумасшедший потенциал, это 7-8 самый крупный внутренний европейский рынок, больший, чем в Польше. А с другой стороны — копеечный уровень инвестиций.

В Польше каждый год 14-18 млрд инвестиций, в Украине в прошлом году едва ли набралось 3 млрд, из которых два — это докапитализация российских банков своих «дочек».

— Что нужно сделать на государственном уровне, чтобы повысить инвестиционную привлекательность Украины?

— Я смотрю на этот вопрос очень оптимистично. В Украине развитая инфраструктура, хороший интеллектуальный потенциал, поэтому все решения лежат в изменении законодательства. Теоретически эти решения могут занять от 1,5 до 2 лет, если все грамотно оформить, а Верховная Рада быстро проголосует.

Есть несколько таких вещей, которые дадут толчок экономике. Первое — нужно отменить мораторий на продажу земли. По оценкам нашей команды, это 7-9 млрд прямых инвестиций. Деньги эти останутся в Украине и никуда не уйдут. Тут же люди, которые продадут свой пай, будут вливать эти деньги в экономику.

Второе — многие банки, почувствовав изменения, вернутся в Украину. Это разморозит инструмент кредитования.

Земельный вопрос — это один из примеров, как помочь экономике. Но из-за политических причин этот закон не голосуют уже добрый десяток лет.

Второй нюанс — 90% государственных компаний, согласно статистике, находятся в убытке. Решений два: либо приватизировать эти предприятия, либо закрыть. Потому что держать их вечно на дотациях неправильно.

— Какие направления наиболее перспективны в нашей стране и почему?

— Если мы уходим от девелопмента, то видим еще два очень интересных сегмента — сельское хозяйство и IT-сектор. В Украине самый лучший чернозем в мире. Доходность, рентабельность, качество продукции — нет сомнения, что это перспективное направление.

Что касается инновационных технологий, то рост интереса к веб-разработке и цифровой трансформации увеличивается семимильными шагами. При этом украинские специалисты в этих областях очень ценятся во всем мире. Я был удивлен, когда узнал, что все известные проекты, связанные с криптовалютой, придумали украинцы. В этом сегменте нам тоже интересно поработать.