Александр Радченко: Строить промышленные объекты очень интересно, каждый из них — вызов

19.06.2019

В портфеле «АртБудСервис» — более 20 реализованных промышленных проектов, от фармацевтики и пищевой промышленности до логистических центров и автопроизводства. Property Times вместе с генеральным директором компании «АртБудСервис» Александром Радченко посетили центр для демонстрации, продажи и ремонта с/х техники John Deere в Винницкой области, сданный в 2017-м. Такие инспекции компания проводит постоянно. «Мы со всеми своими заказчиками дружим, нет такого — закончил работу и забыл. Мы клиентоориентированная компания. Звоним и спрашиваем, как чувствует себя объект, если надо — отремонтируем», — говорит Радченко.

— Расскажите на примере сервисного центра John Deere, насколько сложно было создавать такой объект?

— На самом деле, все просто — надо выполнить ТЗ, которое подробно расписано. А в нем учтены все требования к технике безопасности, к альтернативным источникам энергии, к ресурсосбережению. Особое отношение к воде. Дождевая собирается в пожарный резервуар, скважина питьевой в особой зоне, установлены системы очистки, есть техническая, есть питьевая вода. Техническая вода подвергается рециркуляции, она после очистки возвращается обратно в систему на мойку транспорта. Для ливневых вод предусмотрена система удаления нефтепродуктов плюс система биологической очистки. После всего комплекса мер ее можно сбрасывать в водоемы. Бытовая канализация на этом же участке очищается, причем система — украинского производства.

— По сути, на этом участке чуть более 1 га решаются все цивилизационные проблемы?

— Да, причем отлично решаются. Здесь рядом есть предприятие, которое производит воду и их артезианские скважины очень близко. В этом проекте особые требования были как раз к экологии. Технологически здесь учтены все риски.

Строить промышленные объекты очень интересно, каждый из них — вызов. Зачастую жилье — это типовые решения, но промышленность — проекты индивидуальные, сложные, технологичные. Мы выполняли заказы международных корпораций: для Danone делали реконструкцию главного производственного корпуса, строили цех детского питания — это вообще считается самым сложным; для Крафт Фудз Украина/Мондлелиз реконструировали цех чипсов, строили очистные сооружения. Danone — французская компания, Крафт Фудз — американская, требования заказчиков были наивысшие, плюс скрупулезный контроль. Прежде чем подписать с нами контракт, представитель John Deere съездила на все наши объекты, общалась со всеми заказчиками, вникала до мелочей, вплоть до того, как и куда вывозим мусор. Когда строили Danone, то пять раз в неделю был инспектор по технике безопасности.

— Насколько высоки по энергоэффективности требования к ограждающим конструкциям промышленных зданий?

— В целом в Украине нормы ужесточились, но мы строили по требованиям заказчиков. Например, недавний проект, по техническому переоснащению ACME Color. У заказчика по ограждающим конструкциям были требования гораздо выше, как и ко всем инженерным узлам. Современного строительства сейчас нет без высоких требований к последующей эксплуатации.

— Офисные здания активно сертифицируются по зеленым стандартам. Есть ли такой запрос для промышленных?

— Нет. При создании проекта коммерческой недвижимости есть расчет на внешнего потребителя. Потенциальному покупателю или арендатору важно понимать операционные расходы, видеть экспертное подтверждение, во сколько обойдется эксплуатация. У тех, кто строит для себя, — другие требования, только личное понимание, во сколько обойдется эксплуатация.

Но учтите, что химическое или пищевое производство проходит сертификацию по европейским стандартам. И несмотря на то, что при этом больше внимания уделяется сертификации технологий, параллельно сертифицируются выбросы, технологии очистки, поэтому объекты оцениваются всесторонне.

— Расскажите в целом о расширении вашего пакета проектов.

— Весной мы сдали новый корпус Flextronics в Мукачево, это международная компания, в Украине будут производиться электрозапчасти. Сейчас идет монтаж оборудования. У Flextronics 140 заводов по миру, в том числе в Украине. Планируют еще строить в Житомире, Ровно, надеюсь, выберут снова нас для строительства завода. Завершили мы с тем качеством, которое от нас требовали — дали тот продукт и в тот срок, который надо было.

Сдали ACME Color, мы делали для них две очереди: офисно-складской терминал и реконструкцию с модернизацией производства.  

— Сложнее была реконструкция?

— Всегда сложнее реконструкция. С нуля спроектировал и построил, учитывая особенности. Но когда делаешь реконструкцию возникает масса вопросов, как вписать новые технологии в помещения.

ACME Color мы закрыли на момент реконструкции, демонтировали все, оставили только несущие и ограждающие конструкции. Демонтировали даже пол, потому что предусматривалось обустройство канализации под оборудование, а ее не было вообще. Проложили все сети — канализацию, продуктопроводы, воздуховоды, лед/вода и др.

Выиграли тендер строительства фармацевтического завода в Броварах, сейчас идет корректировка проекта. Кстати, заходя на любой проект, мы прежде всего оптимизируем затраты. Например, в Броварах был каркас, мы переподобрали другой конструктив. Кстати, международные компании подобные решения ценят: Flextronics официально оплатил нам 20% сэкономленного бюджета.

— Расскажите о трендах промышленной недвижимости.

— Практически любой промышленный объект сейчас выполняет и исследовательскую функцию, поэтому там требуются и промышленные, и специальные помещения. Тот же ACME Color — огромные лаборатории, институт волос. Да любое производство включает сейчас научную часть, с их особыми требованиями к вытяжным системам, очистке воздуха и воды, системам доступа, требованиям к приборам.

— А в целом за последние десять лет требования ужесточились?

— Если брать по проектам реконструкции — то это колоссальный скачок. Что касается пищевой промышленности — требования всегда были высокие, но сегодня они более жесткие по пищевой безопасности, к чистоте, к отделочным материалам. Та же сэндвич-панель должна быть с определенным покрытием, выдерживать определенную температуру. Допустим, ее должны убирать раз в месяц с температурой около 100 градусов — и все материалы должны этому соответствовать, специальные краски, требования к полам. И если раньше достаточно было положить керамическую плитку, то теперь подходит не каждая. Благодаря промышленности мы движемся к цивилизации, требования постоянно растут.

— Какие из регионов более активны в создании новых промышленных проектов?  

— Все важно — сырьевая база, лояльность местных властей, наличие высококвалифицированных работников. Нельзя построить в поле, а возить людей из областного центра. Западный регион уже перенасыщен промышленностью по отношению к трудовым ресурсам. Если взять Leoni, Flextronics и подобные им, то они собирают уже работников в радиусе 100 км. Когда приехали строить Flextronics, не смогли найти субподрядчика, который бы сделал нам основные работы, связанные с конструктивом. Нашли аж одного электрика, не смогли найти даже подсобных рабочих, были вынуждены всех везти из Киева.

В центре — Житомире, Виннице, пока больше рабочих рук и персонал относительно дешевле. Мы сейчас делаем проект реконструкции завода «Торчин», участвует в тендере ДКС, который планирует под Борисполем запустить производство металлических лотков.

Производство возникает там, где есть ресурсы, лояльность местных властей, не менее важна логистика, понимание, куда пойдет твоя продукция. Например, те же ACME Color прицениваются к Китаю, начинают процесс, связанный с поставкой своей продукции в КНР.  

— Какой сложный объект вам хотелось бы построить?

— Промышленность мы готовы построить любой сложности, с любыми требованиями качества и любой наполняемости.

В портфеле у нас уже есть гуманитарные объекты, даже такие сложные, как детский сад. Если есть необходимость — мы заходим туда даже с функцией заказчика, мы получаем все разрешения, сдаем, весь комплекс. Был у нас случай, когда делали реконструкцию школы №2 в Очакове, у школы не оказалось даже документов на землю. Нам передали временно в собственность школу и землю на время строительства, мы оформляли разрешение на строительство, построили и передали обратно.

Социальные объекты очень интересны, мы делаем свой гуманитарный вклад в каждый из проектов. В Очакове мы оплатили часть оборудования. В Одессе реконструировали санаторий, с объекта вышли аж с 30 тыс. грн прибыли. Но завезли чернозем, сделали освещение. И так с каждым объектом. Это надо чувствовать.   

Сейчас мы расширяем свою деятельность, участвуем в тендере на строительство торгового центра в Запорожье. Нам интересно создать такой проект.

Беседовала Оксана Гришина