Алексей Чернышов: В Украине проблема не с потенциалом, а с его реализацией

01.02.2019
  3978

Весь мир конкурирует за привлечение прямых иностранных инвестиций — это важный драйвер роста экономики и макроэкономический показатель. Насколько интересна Украина для инвесторов в сегменте недвижимости и какова роль бизнес-ассоциаций в развитии потенциала рынка, Property Times поговорил с основателем инвестиционной компании VI2 Partners и главой Наблюдательного совета Украинского клуба недвижимости Алексеем Чернышовым.

— Как бы вы оценили потенциал Украины с точки зрения привлечения прямых иностранных инвестиций?

— Потенциал — это неубедительный и слабо прогнозируемый показатель, который сложно оценить объективно. Как его можно оцифровать? Потенциал можно сравнить с тем же объектом недвижимости, например. Снаружи мы видим красивый фасад, проходящие мимо люди думают, что потенциально это очень привлекательный объект. А на самом деле внутри этого здания и лифт старый, и лестничные клетки захламлены, и за коммуникациями никто не смотрит надлежащим образом. Какой потенциал у такого объекта? Чем он интересен? Инвесторы проходят мимо. Похожая ситуация и с Украиной: мы живем в богатой стране, которая должна быть интересна зарубежным инвесторам, в которой должно быть выгодно развивать бизнес и строить новые объекты. В рейтинге Doing Business Украина переместилась выше на несколько пунктов и сейчас на 71 месте. Но этого недостаточно. Декларативные изменения не меняют ситуацию глобально. На деле в нашу страну приходит меньше прямых иностранных инвестиций, чем, скажем, в Польшу или другие соседние государства со схожим менталитетом и стартовыми возможностями. Означает ли это, что у этих государств больше потенциал? Мне кажется, у них скорее правильный менеджмент. 

— Насколько интересной может быть Украина для инвесторов в сегменте недвижимости?

— Почему может быть? Украина уже интересна. Только, возможно, не в тех объемах, в которых нашей стране это было бы экономически и политически выгодно. Недвижимость — это консервативный сектор, в котором работают компании с многолетней историей. Так это устроено во многих странах Европы. Это показывает стабильность экономики в целом и данного сегмента в частности. И когда в страну с развитой экономикой и эффективной системой приходит новый инвестор, какой-нибудь шейх, скажем, его аналитики понимают, что здесь все стабильно. Рынок свободно принимает нового игрока не потому, что есть договоренности, а потому что работают законы. У рынка недвижимости в Украине есть один главный негативный фактор — любой объект имеет высокие риски потери, рейдерства, и иногда эти риски сопряжены с политикой и спровоцированы людьми, причастными к власти в этой стране.

Каждый удачный пример работы инвестиций в недвижимости в Украине — пришли, построили, работает — это победа. Каждый пример потери или рейдерства — это провал. Не для одной компании, а для всей отрасли. А, как известно, плохие новости живут дольше. Они и создают тот неблагоприятный имидж Украине и токсичный инвестклимат, над изменением которого работают инвестиционные компании, бизнес омбудсмены, отраслевые ассоциации и, хочется надеяться, профильные государственные учреждения. 

Какие именно сегменты недвижимости могут привлечь инвестиции? Насколько это соответствует международным тенденциям?

— Вопрос не в том, в каком сегменте может быть инвестиционно привлекательным объект, а в том, как изменились характеристики и критерии привлекательности. Интересны производственные площади, логистические, торговые, офисные. География, концепт, конкурентная среда, инновационность и своевременность объекта — все эти факторы важны, особенно при нынешней скорости развития рынка и трансформации понятия «коммерческая недвижимость». Раньше любой более-менее грамотно построенный объект коммерческой недвижимости в приемлемой локации был если не гиперуспешным, то генерирующим некий доход, и, соответственно, потенциально продаваемым.  

В период зарождения различных сегментов в Украине привлекательными были очень многие объекты недвижимости, которые сегодня вряд ли бы смогли привлечь инвестиции. На данный момент наиболее интересными становятся инфраструктурные объекты и объекты кластерного типа с актуальным социальным компонентом. Подобным объектом, как минимум городского значения, мог стать инфраструктурный проект Киевская бизнес-гавань. Его идея и концепция соответствует международным трендам, были заинтересованные инвесторы. 

Какие показатели доходности могут заинтересовать иностранцев и что за условия необходимо соблюсти для минимизации рисков при заходе на рынок Украины?

— Как правило, иностранные инвесторы рассматривают в Украине объекты с доходностью не ниже 12-15%. Первое, что им необходимо сделать, — заручиться поддержкой профессиональных консультантов, понимающих специфику работы в Украине, знающих все аспекты законодательной системы, знакомых с рисками и инструментами их минимизации. Это давно известное правило, которым по-прежнему иногда пренебрегают. 

Кроме того, Украина находится в перманентном состоянии политических баталий и в ожидании смены политических элит. Наряду с реальными военными действиями на территории страны все политические аспекты также влияют на решение и скорость работы иностранных инвесторов. 

— Какие основные направления в деятельности Украинского клуба недвижимости вы видите на ближайшие 2-3 года?

— Бизнес-ассоциация «Украинский клуб недвижимости» всегда ориентируется на запросы самого рынка и своих активных участников. Помимо традиционных форматов регулярных встреч, ежегодных профильных конференций, Наблюдательный совет на протяжении последних трех лет выступает за проведение мероприятий в регионах. Так, в графике Клуба уже стали регулярными встречи в Харькове, Одессе, Днепре, Львове. 

Так как в основе ценностей наших участников постоянное развитие компаний и экспертности рынка, большинство мероприятий носят образовательный характер и повышают общий уровень знаний о рынке и его специфике. В прошлом году по инициативе и при поддержке Наблюдательного совета стартовала Школа управления коммерческой недвижимостью. Это масштабный проект, цель которого наполнить рынок профессионалами высокого уровня. Первый курс завершится в апреле этого года, но мы уже готовим продолжение образовательного проекта и новый набор студентов. 

Привнести на рынок международные стандарты и опыт помогают также проперти-туры и посещение профильных событий за рубежом. Этот уникальный для Украины продукт Клуб продолжит развивать в дальнейшем.

У Клуба недвижимости есть все для того, чтобы в течение ближайших лет укрепить свои позиции. UREClub обладает мощным ресурсом, отличной командой, узнаваемым брендом не только в Украине, но и за ее пределами. Украинский клуб недвижимости — это своего рода интеллектуальный хаб, возможности которого ограничиваются только нашими идеями. 

— Какова роль подобных ассоциаций в привлечении иностранных инвесторов?

— Клуб был основан с целью создания единой площадки входа для иностранных компаний. Он продолжает выполнять эту функцию и 10 лет спустя. Уже в феврале состоится мероприятие совместно с коллегами из Израиля, направленное на развитие бизнеса за пределами Украины (Україна & Ізраїль: Потенціал розвитку співробітництва — ред).). Клуб активно способствует не только иностранным компаниям в Украине, но и помогает отечественным игрокам открывать для себя новые рынки.  

— Как вы считаете, зачем компаниям, зачастую конкурентам, объединяться в бизнес-ассоциации, подобные Клубу недвижимости?

— Формирование отраслевых комьюнити в бизнес среде — многолетняя практика, доказавшая на деле свою эффективность. Обмен опытом и качественный рост в отрасли — далеко не единственные дивиденды таких объединений. Давайте назовем бизнес-ассоциацию «лобби». Тогда она сразу приобретает новый оттенок, ее значимость возрастает. Компания может сколько угодно совершенствовать бизнес-процессы, модифицировать и оптимизировать бизнес-модели, однако на уровне изменений законов, необходимых для отрасли, не сможет реализовать подобную задачу самостоятельно. В союзе с другими участниками, пусть даже конкурентами, это реально. Ассоциация дает возможность участникам комьюнити повлиять на свой бизнес не изнутри, а извне. Это и есть самое ценное в ее работе.

Беседовала: Ольга Соловей