Property Times Торговельна нерухомість

Війна внесла значні зміни в усі сфери життя України, і ринок нерухомості не став винятком. Попри складнощі, викликані активними бойовими діями, економічною нестабільністю та демографічними викликами, український бізнес демонструє неймовірну стійкість і здатність адаптуватися. Property Times підготував огляд ринку нерухомості на основі дослідження, проведеного URE Club серед членів бізнес-спільноти. Матеріал  висвітлює основні проблеми, тренди та перспективи цього сектора в умовах воєнного часу.

Кадрові виклики

Проблема кадрів у будівельному секторі України існувала ще до війни, але тепер вона набула критичного характеру.

За результатами тогорічного дослідження, тільки в 35% компаній кількість працівників не змінилась протягом 2022 року. В цілому, скорочення від 10 до 50% і більше пережили 62,8% компаній ринку. Останнє ж дослідження 2024 року вказує, що в більшості (64%) компаній жодним чином не змінилася кількість працівників, а майже 20% — навпаки збільшили кількість працівників. І лише 17% зменшили кількість працівників в поточному році. 

Щодо планів на 2025 рік: 51,4% планують збільшення штату на 10-30%, ще 3% — більше ніж на третину, і 44% не передбачають змін у кількості працівників. Лише 1% опитаних компаній планують зменшення штату, йдеться в дослідженні.

Офіс компанії: релокація, зміна чи відмова 

У 2024 році компанії продовжували шукати оптимальні варіанти розміщення своїх керуючих офісів. Лише 1,5% компаній відмовилися від офісу (у 2023 році таких компаній було 16%), 6,9% — релокувалися до іншого міста (5% у 2023 році) та 15,3% — змінили адресу офісу (проти 16,5% у 2023 році). 

Нові проєкти та інвестиційні можливості

Згідно з опитуванням у 2023-2024 році понад 61% компаній відновили роботу над новими проєктами, а ще 22,2% — відновили частково. 

У 2024 році компанії з сегмента житлової нерухомості добудовували комплексні проєкти ЖК, відкривали продажі у нових чергах, починали роботи по нових проєктах, більшість з яких були заплановані/підготовлені ще до початку повномасштабного вторгнення. 

Щодо компаній, які працюють у сегменті комерційної нерухомості, то з початком війни ситуація дедалі погіршується майже в усіх сегментах, за виключенням логістичної нерухомості. Офісні центри стикаються з проблемами вакантності, зниженням орендного доходу, вимогами індивідуальних знижок для великих орендарів. І хоча показники ритейлу (роздрібної торгівлі) за останні 2 роки досить позитивні й стабільно зростають, ситуація з торгівельними центрами не така райдужна: вимоги закриття під час повітряних атак, необхідність забезпечення безперебійного живлення, зниження трафіку та зниження орендних ставок, закриття магазинів іноземних брендів. 

Представники сегмента готельної нерухомості, які безумовно також зазнають негативного впливу через брак персоналу, зниження платоспроможності населення, втім відмічають, що заповнюваність та дохідність дуже залежить від розташування проєктів.

Згідно з дослідженням, сегмент логістичної нерухомості на сьогодні експерти визнають, як один з найбільш стабільних та інвестиційно привабливих. 

Про готовність розпочинати нові проєкти у 2025 році  заявили 77,8% з опитуваних, при тому, що ще 12,5% виразили часткову готовність і лише 9,7% означили, що не мають у планах нових проєктів. 

Сегмент комерційної нерухомості:

• Логістична нерухомість — найстабільніший сектор із високим інвестиційним потенціалом. Попит на складські приміщення в західних регіонах значно зріс через зміну логістичних маршрутів.
• Ритейл демонструє змішані результати: стабільність у західних регіонах, але складнощі у великих містах через зниження трафіку та закриття магазинів міжнародних брендів.
• Готельний бізнес залежить від розташування об’єктів та міграційних потоків.

Експансія українського девелопменту за кордон

З початку війни українські девелопери почали шукати можливості на зовнішніх ринках. 

У 2022-2023 роках вивчали для себе можливість виходу на інші ринки для продовження роботи, утримання штату працівників та диверсифікації доходів 72,5% опитуваних. Проте, лише 17,6% відкрили офіс в іншій країні за результатами 2023 року. 

У 2024 році кількість тих компаній, які готові розглянути можливість виходу на іноземні ринки знизилася до 66,7%, в той час, як зросла частка тих, хто наважився відкрити офіс за кордоном — 22,2% компаній. 

Цікава тенденція щодо зростання кількості тих компаній, які планують відкриття офісу за кордоном у наступний 2025 рік — 13,9% та вагаються з відповіддю ще 15,3%

Основними напрямками залишаються Польща, Чехія, Німеччина, а також більш туристичні регіони, такі як Іспанія та Португалія.

Фінансування

У розрізі фінансування, найбільш обговорюваною темою у колі експертів є питання механізмів фінансування, які можуть бути використані для зростання ринку нерухомості у 2025 році та після війни. Традиційно галузь в менший мірі розраховує на державу, та більшою мірою на приватний сектор, як локальних інвесторів, так і іноземних фондів. Але у порівнянні з тогорічним опитуванням цьогоріч більше сподівань на локального інвестора, ніж на іноземні фонди. 

Перспективи та тенденції на 2025 рік

Учасники ринку нерухомості налаштовані оптимістично. Більшість компаній (77,8%) готові розпочинати нові проєкти у 2025 році. Найперспективнішими напрямками вважаються:

• житлова нерухомість;
• складські приміщення;
• реконструкція пошкоджених об’єктів;
• інфраструктурні проєкти.

У контексті післявоєнного відновлення країни, ринок нерухомості стане одним із центральних елементів економічного зростання. Однак, вирішення проблем із кадрами, демографічними змінами та доступом до фінансів є критичними для успішного розвитку.

Щоб отримати повну версію дослідження, надішліть запит на пошту o_solovei@ureclub.com