Андрей Ваврыш, SAGA Development: Киев заслуживает прогрессивных мировых практик девелопмента территорий

08.04.2019

Property Times беседовал с CEO SAGA Development Андреем Ваврышем о векторах развития рынка недвижимости, взаимоотношениях девелопера и государства и изменяющейся роли потребителя.

Как изменилась бизнес-модель девелопмента в мире? Насколько активно развиваются эти тренды в Украине?

— Сама модель девелопмента в мире мало изменилась: главным движителем развития остается конкуренция. Однако бизнес становится более автоматизированным, более рациональным и точным. В связи с этим роли на рынке перераспределяются от застройщика к банкам и страховым компаниям. Чем ниже риски на рынке, тем он более зарегулирован, тем больше заработок у финансовых организаций и тем выше их роль в принятии решения.

— А в Украине?

— У нас финансовые организации на рынке очень плохо представлены, это наша беда или наше счастье. Чем выше уровень конкуренции, тем больше игроков рынка, которые способны своим капиталом в той или иной мере принять участие в создании проекта и распределении прибыли. Отсутствие такого рода игроков свидетельствует, что конкуренция на рынке идет не по всем направлениям и не все ресурсы для развития используются.

Вы считаете, что у нас на рынке низкая конкуренция?

— Да, несмотря на значительное количество участников. Но нельзя сказать, что конкуренции нет: идет конкуренция форматов, бизнес-моделей. Например, 2,5 года назад, когда мы выходили на рынок, некоторые проекты SAGA были абсолютным новаторством с вау-эффектом, теперь мы видим массу комплексных проектов, высоко-эстетичных и продуманных. Еще год назад в визуализациях мы видели лепнину, «купеческий» стиль, а сегодня эти же проекты меняют свои экстерьеры на более современные. Такие изменения — результат конкуренции. Борьба форматов обеспечивает рост качества предложения на рынке.

Мы видим конкуренцию концепций и архитекторов, когда украинский рынок дорастет до конкуренции финансовых ресурсов?

— Финансовые ресурсы присутствуют и при невысоком уровне конкуренции. Это отдельный аспект функционирования рынка. Если этих ресурсов еще нет на рынке, это значит, что значительный ресурс роста еще не перераспределен между участниками.

Если финансовые ресурсы придут на рынок — в виде банковского ипотечного кредитования или ссуды на покупку основных фондов компании — это привет к увеличению спроса и доступности недвижимости для большего количества новых покупателей. Это создаст дополнительное давление, на которое рынок должен отреагировать новым предложением и/или ростом цены.

Одним из мировых трендов, который докатился до Украины, является многофункциональность проектов.

— Все наши проекты — многофункциональные. Подчеркну: гибкость объекта недвижимости — не дань моде, но единственно возможный сценарий его устойчивого функционирования. Строительство монофункциональных зданий и объектов потихонечку отходит в прошлое.

То есть спальных/жилых районов уже не будет как жанра?

— Увы, у нас еще достаточно традиционных специалистов, которые будут продолжать внедрять визионно-стратегическую схему, которая использовалась в СССР. Это пережитки прошлого, плановой экономики. Ошибочно утверждать, что мы точно знаем, сколько молочных кухонь, гастрономов, кинотеатров, стадионов понадобится через 20 лет, кому из жителей и чем заниматься… Это самая большая ошибка, которая предопределила болезни роста, с которыми сейчас сталкиваются города.

Человек имеет право на самовыражение. Каждый человек. Один из девизов нашей компании: наш клиент — чудак. Для нас это не вызов, а часть ценностного кода компании SAGA Development.

Человек имеет право быть каким угодно, поэтому играть в историю «мы дадим вам два-три продукта, а вы должны в них поместиться» неправильно. Мы скорее сделаем 40 продуктов: выбирай, что подходит. Многообразие — одна из самых сильных сторон современного общества. Более того, полифункциональные районы — история о том, как человек сам может придумать, каким образом хочет себя реализовать. Завтра появятся новые виды бизнеса, возникнут новые виды сообществ, форм общения, саморазвития, и наш фонд недвижимости должен быть готов приспособиться и удовлетворить любой запрос.

В постоянно меняющемся мире вопрос обслуживания/услуг приобретает больший вес. Ваши прогнозы: будет ли усиливаться специализация (управляющие компании, входящие в проекты различных девелоперов) или попытка развивать этот сегмент как часть бизнеса застройщика?

— Управляющие компании в составе девелоперских — это не профильный бизнес, это рассеивание концентрации. Я бы с удовольствием нанял профессиональную компанию, которая смогла бы обеспечивать сервис. Но пока бизнес-модель даже лучших на рынке управляющих компаний выстраивается только на разделении платежей за обслуживание, ты понимаешь, что не можешь отдать им клиента. Превратится ли твой клиент в твоего прокурора во многом зависит от того, зачем и как функционирует управляющая компания. Поскольку этот рынок еще не сформирован, мы создали компанию ATMOSFERA и стремимся предоставлять качественные продукты сами.

Вы готовы брать чужие проекты в управление?

— Конечно, ATMOSFERA уже этим занимается.

Как меняется клиент, что он ожидает от рынка? Успевают ли девелоперы их предугадывать?

— Самый главный тренд: мы уходим от азиатского метода мышления. Рюши и лепнина еще долго будут оставаться, вкупе с позолотой, но все-таки мы развиваемся в сторону европейского мышления и восприятия пространства.

Реализуемые проекты демонстрируют, как меняются понимание, что такое свобода и самовыражение, баланс необходимого и достаточного, справедливого и эстетичного.

Это не вопрос возрастного ценза отдельно взятого стиля, это вопрос ощущения уровня достаточного эстетического компромисса. Чем беднее мы живем внутренне, тем ярче хочется выглядеть, чем больше комплексов, тем больше позолоты и декора. Ощущение спокойствия, равенства и уважения личности предопределяет другое качество архитектуры. Мы видим, как ценности современной скандинавской, немецкой, британской архитектуры становятся ближе нашим гражданам. Мы начинаем искать не просто безбарьерность, но пространство, свободу, пешеходо-центричность, большее число натуральных материалов, больше природных цветов. Все это предопределяет эталон, к которому мы стремимся. Рад, что за два с половиной года работы SAGA Development на рынке, мы посодействовали продвижению украинского рынка в сторону качественной европейской архитектуры.

Чем беднее мы живем внутренне, тем ярче хочется выглядеть, чем больше комплексов, тем больше позолоты и декора

— Как такой подход влияет на рентабельность девелоперского проекта?

— Вы знаете, что Барселона один из самых плотно застроенных городов мира? Для повышения плотности застройки не обязательно строить вверх. Очень многие европейские города имеют плотность застройки выше Позняков. Проблема Позняков не в плотности, а в методе застройки. У нас нет потребности строить по 50 этажей вверх на мизерных территориях, у нас достаточно территорий внутри городов, но мы при этом занимаем пятое место в мире по освоению новых территорий. Представьте себе: нас опережают только Китай, США, Индия и Россия.

В чем же причина экстенсивного развития украинских городов?

— Советская система планирования запрещает городам развиваться вовнутрь. В итоге, мы до сих пор не умеем качественно использовать собственные территориальные ресурсы. Города вынуждены тратить деньги на новые дороги, сети, инфраструктуру для новых районов, в то время, как существующая инфраструктура деградирует. Целесообразнее было бы привести в порядок центр, а не использовать для стоянок автобусов участки в центральной части города рядом с метро, при этом отдавая под строительство жилмассивов и моллов участки на границе города.

Надо развиваться вовнутрь — это экономно, бережливо и уважительно к историческому наследию. Но в центре Киева огромные массивы территорий все еще работают как складские комплексы.

Надо развиваться вовнутрь — это экономно, бережливо и уважительно к историческому наследию

Тогда ваша оценка: какие генпланы нужны городам?

— Увы, слово «генеральный» воспринимается как «самый главный», и это большая беда. В цивилизованном мире генплан — это мастер-план, концепция того, как город должен развиться.

И как должен развиваться город Киев?

— Куда идет город Киев в действующем проекте генплана не отражено, мы видим консервацию устаревшей схемы индустриального города. Вместо того, чтобы сформировать потенциал, возможности перепрофилирования большого количества промтерриторий, которые неэффективно используются, сохраняется ручное управление пространством. Поэтому я считаю, что уровень качества подготовленного документа недостаточный. Я уверен, что у городских властей дойдут руки навести порядок с этим вопросом.

Назовите три важных вопроса, которые должен решать генплан.

— Масштабное повышение уровня партисипации, вовлечение общин в определение перспектив развития города.

— У нас уже община определила, какие деревья высаживать на центральной улице города. Вам не кажется, что перекладывание ответственности на плечи горожан за принятие решений — это непрофессионально?

— То, что происходит сейчас — это не партисипация, это базар. Разница в методе поиска решения. При скрупулезном изучении территории, понимании того, что у людей болит и какие задачи в связи с этим стоят перед вами, вы не будете через озеро Радужное проектировать магистраль, которая, доходит до проспекта Перова, а потом заканчивается. Это фломастерное проектирование, без расчетов и моделирования, когда решения принимаются не качеством аргументов, а линейкой «регалий».

Город глобально принадлежит не экспертам, а горожанам. Я считаю, что метод проектирования, который выбран сегодня, не экспертный, не профессиональный, а навязывающий. Партисипация, когда город позволит привлекать к принятию решений население, принципиально поменяет систему.

Нынешняя система принятия решения пагубна по отношению к тем, в чьих интересах эти решения должны приниматься. К примеру, вместо того чтобы построить комфортное пространство, сформировать пешеходные связи, решаем транспортные задачи перекидыванием двухъярусных развязок и подземными переходами.

Второй момент: надо принципиально поменять работу с территорией на уровне «человеческого роста». Больше упора делать на паблик-спейсы, пешеходную инфраструктуру, безбарьерность, доступность. Мне нравятся тренды в развитии парков, хоть и не всегда нравится, как они реализуются. Но то, что ими уже занимаются, замечательно, сейчас люди вернулись в парки.

Однако в целом город напоминает дырявое полотно. У нас очень мало продуманных маршрутов и слишком много заборов. Когда ты рассматриваешь путь из точки А в Б, то осознаешь, какое количество преград придется одолеть. Таких проблемных связей очень много, иногда это киоски, иногда свалки, иногда свеженький заборчик.

Третий момент: модернизация системы общественного транспорта, покрытие территории инфраструктурой. До появления автобусного маршрута № 114 транспортники не понимали, зачем в один маршрут объединять четыре-пять, ведь это может уменьшить их доходы. Однако логика маршрутов должна быть подчинена потребителю, пассажиру, а не транспортникам.

Много внимания надо уделить связанности. Мы показывали экспертам Мирового банка самый крупный пересадочный на то время узел — метро «Петровка» («Почайна»). Эксперты были в шоке: зачем столько преград в виде торговых рядов, зачем такие большие расстояния между транспортом? Связи должны быть упрощенными, пересадка с одного вида транспорта на другой должна занимать минимум времени.

Как в эту стратегию вписываются так называемые транспортные хабы, когда над пересадочным узлом создается ТРЦ?

— Пассажир должен тратить на пересадку минимум времени. Но если найден инвестор и он смог рядом сделать объект, не мешающий трафику, — это отлично. Ситуация взаимовыгодная. Если же ТРЦ становится преградой, проблемой, которая усложняет развитие транспортной сети, то это безусловно нехорошо.

Создавая свои проекты, вы проводите предварительные исследования, изучая в том числе мнение общественности. Как корректируются проекты по итогам исследований?

— Урбан-анализ дает возможность понять три основных аспекта. Первый — оценить потенциал территории. Что из инфраструктуры присутствует, чего не хватает, какого рода вещи могут стать преимуществом создаваемого объекта. Таким образом, анализ показывает возможные нереализованные перспективы.

Вторая задача — выявить существующие болезни территории и возможные факторы риска, при игнорировании которых могут в будущем проявиться проблемы. С другой стороны, разрешение этих проблем может резко улучшить качество всей территории.

И третий момент: спрогнозировать, каким образом в динамике будет развиваться территория. В данный момент может казаться, что территория выигрывает конкурентную борьбу по сравнению с другими, но через несколько лет вдруг окажется, что она теряет свою популярность.

Вопрос создания социальной инфраструктуры зона ответственности города или девелопера?

— Обоюдна ответственность, ведь обе стороны заинтересованы. В сложных системах с многофакторным влиянием лучшим регулировщиком справедливости является цена, стоимость услуг. Деньги являются выравнивающим фактором и эффективности, и логики, и здравого смысла, и общественной пользы.

Изменение системы финансирования вернет социальную инфраструктуру на открытый рынок. Пример мы уже видим в реформе медицины. Если по аналогии запустить в образовании принцип «деньги ходят за ребенком», чтобы вы могли решать, отдать ваш ваучер в госсадик или частное образовательное учреждение, — это резко увеличит качество предложения. И никто никого не будет заставлять строить садики и школы. Мы уже почти добрались до ситуации, когда есть понимание «образование — это хороший бизнес», а с ваучерами он станет одним из самых выгодных в стране.

Проанализируйте проекты рекреации промзон. Почему там возникает сплошная жилая застройка и нет проектов новых парков в составе проектов?

— В проектах реновации промзон важно предусматривать не только парки, но и доступ к воде.  В составе проекта RYBALSKY мы специально сделали больше прогулочной инфраструктуры, выходы к каналу. Независимо от того, что происходит с застройкой полуострова в целом, мы будем делать то, что запланировано.

На территории Нового Подола мы будем развивать набережную. Мы понимаем, что основной ценностью там может быть не лес, который мы привезем, а существующая река. Хотим вернуть горожанам доступ к воде, сделать образцовую историю, связанную с прогулками вдоль большой реки. Ведь, увы, Днепра у людей нет давно, десятки лет.

Какие инновации ожидает рынок жилой недвижимости?

— Инновационные продукты постоянно появляются на всех рынках. Мы считаем, что фундаментальные инновации рынка недвижимости еще не коснулись. Умный дом, управление энергосбережением — это точечные изменения. Нас ждет огромный пласт инноваций, которые потребитель еще не прочувствовал. Речь о том, что мы уходим из офлайна в онлайн, появление Glovo и UBER Eat меняет расстояние до любимого ресторана. Количество вещей на расстоянии клика поменяет требования к тому, что должно быть с вами рядом, а что нет.

Диджитализация проживания — тот большой вызов, над которым мы работаем. Пока мы дорабатывали свое приложение для управления домами после первого релиза, наши конкуренты успели его частично скопировать — настолько это приложение глобально. Но мы этому очень рады, пусть это происходит. Ведь даже в развитых странах это еще не стало трендом.

Вскоре диджитализация станет новым способом борьбы за клиента, за качество проектов и услуг. В этом и есть концепция умного дома, которая позволяет не заставлять всех подчиняться сервисам городской администрации, но настроить сложную систему управления большим городом под маленького человека за счет настроек телефона. Это и есть высшая степень демократии — когда ты управляешь тем, где ты живешь, а городские власти предоставляют сервисы, настроенные под тебя.

Беседовала Оксана Гришина


Читать другие статьи

09.04.2019
Property Times собрал мнения участников выставки от Украины и профессионалов о том, как в Украине грамотно реализовать успешный проект реконцепции и редевелопме...
подробнее
08.11.2017
Какие факторы обуславливают развитие рынка коммерческой недвижимости
подробнее
18.09.2017
Реновация промышленных или припортовых зон – это создание совершенно новой среды, иной «ткани города». Насколько подобная «сверхзадача» выполнима и актуальна в ...
подробнее