Дмитрий Грильберг, Lavina Mall: ТРЦ превращаются в центры потребительских услуг

07.06.2017

Открытие ТРЦ Lavina Mall стало одним из самых ожидаемых событий на рынке торговой недвижимости 2016 года. Однако результаты первых месяцев работы первого мега-молла в Украине оказались не столь блестящими, как ожидалось. С какими проблемами столкнулся менеджмент ТРЦ, как эти проблемы решаются, и какие новшества планируются в ближайшее время Property Times рассказал директор Lavina Mall Дмитрий Грильберг.

Дмитрий, расскажите о результатах работы Lavina Mall за полгода.

– Главный вывод, который мы сделали за первые полгода работы Lavina Mall:  выбранная концепция торгового центра и его развития сработала. В день открытия начали свою работу лишь 80 из 500 магазинов, ровно через полгода заполняемость выросла до 64%. Сегодня подписаны 94% договоров. Это главные показатели того, что ТРЦ двигается в правильном направлении, предоставляя хорошие условия работы для операторов и уникальные условия отдыха для посетителей.

Когда будут открыты другие магазины?

– Все магазины, с которыми сегодня подписаны договора, будут открыты до нового года.

Каков сейчас уровень посещаемости?

– Среднемесячный показатель по торговому центру – от 15 тысяч человек в день. Пиковые дни – пятница, суббота и воскресенье, когда посещаемость вырастает до 25-27 тысяч.

За счет увеличения открытых магазинов трафик постоянно растет. Это взаимосвязанные процессы: чем больше и разнообразнее услуг и развлечений получает посетитель, тем чаще он возвращается. Очень хорошо как якоря работают кинотеатр Multiplex и парк развлечений «Галактика».

Lavina Mall

Есть ли «тихие дни» по посещаемости у якорей?

– У кинотеатра снижения посещаемости нет. Для него не существует разделения на будние и выходные, пики генерируют премьеры. Изменения посещаемости «Галактики» есть, но в той допустимой погрешности, которая была принята при расчете целесообразности окупаемости проекта.

Этой зимой достаточно частыми были жалобы на толчею и очереди во входной группе кинотеатра. Планируете ли переформатировать пространство, чтобы минимизировать эти неудобства?

– Удобство посетителей – наш приоритет. Главной целью при проектировании кинотеатра  – а в нем 13 кинозалов! – было обеспечение возможности принять максимальное количество зрителей. Все зоны планировали согласно строительным нормам и стандартам. Жалобы от кинотеатра в торговый центр не поступали, но мы постоянно мониторим ситуацию.

Что изменилось по итогам этого мониторинга?

– Мы посмотрели, как работает кинотеатр и парк развлечений. Это симбиоз. Поэтому пространство между ними сейчас переоборудуем в зону фуд-кортов, которая начнет работу 6-7 июня. Расширение этой зоны обеспечит ощущение свободного пространства, увеличится проход в зону кинотеатра. Все это должно способствовать комфортному отдыху посетителей ТРЦ.

На фуд-корт привлекаете новых операторов?

– Часть операторов, которые будут представлены на новом фуд-корте, работали в торговом центре. Они просто переезжают на новое место. Но добавятся и новые операторы, среди них – McDonalds и ряд других.

Расскажите об условиях арендных договоров.

Практически все операторы платят процент от оборота, работают на условиях невысокой базовой ставки – так подписаны большинство договоров. Ведь мы, как управляющая компания, заинтересованы заполнить торговый центр, обеспечить эффективный трафик, соответственно – получать доход.

Некоторые арендаторы, чья локация не рядом с основными якорями, жаловалась, что к ним не доходят посетители. Как вы стимулируете трафик?

– Стимуляция происходит естественным путем – мы открываем большее количество магазинов. Мы изучили все «слепые» зоны, приняли ряд эффективных организационных мер. Да, были малопосещаемые зоны, которые изначально отличались слабым набором арендаторов. Сейчас ежедневно меняем эту ситуацию – каждый уголок Lavina Mall должен быть насыщен жизнью.

Ежедневно?

– Да, в неделю открывается по пять-шесть новых магазинов. В прошлую пятницу открыли свои двери четыре магазина компании ARGO. За счет новых известных арендаторов эти зоны естественным путем «оживают» – в них перераспределяется трафик.

Вы сказали, что часть операторов не продемонстрировала ожидаемого уровня. Как вы работаете с ними?

– Ни один оператор с торгового центра не ушел. Взаимоотношения арендатора и арендодателя, их успех, в первую очередь, строятся на правильно выстроенной коммуникации. Надо общаться, чтобы понять, кто чего хочет, как этого добиться. Мы прислушиваемся к пожеланиям арендаторов, в конструктивном диалоге принимаем взвешенные решения. Такие решения отвечают как потребностям арендаторов, так и концепции торгового центра.

Расскажите о планируемых открытиях.

В августе открываются магазины группы Inditex (около 10 000 кв. м) и LPP (7000 кв. м). Также на ремонте и адаптации сейчас пребывают Terranova, Calliope, Mango, NewYoker и другие операторы – в целом 15 000 кв. м. Lavina Mall непрерывно работает над расширением предложения для посетителей, которое будет отвечать их потребностям.

Какими активностями вы стимулируете общий поток?

– Мы регулярно проводим всевозможные ивенты. На прошлой неделе, например, проходил BabyFashionWeek. У нас расписан календарь массовых активностей до конца года. Летом раз в две недели гостей ждут ивенты, раз в месяц – массовые акции с концертами и розыгрышами призов. На протяжении осенне-зимнего периода активности будут проводиться чаще.

Для привлечения посетителей организовываем и стимулирующие акции. Так, сейчас посетители торгового центра могут зарегистрировать свой чек и получить возможность участвовать в розыгрыше путевки в пятизвездочный турецкий отель от оператора TEZTour.

Кстати, о нестандартных операторах. Что, кроме шопинга, развлечений и еды вы предлагаете своим посетителям?

– Следя за тенденциями мирового рынка, мы понимаем, что концепция торгового центра как места исключительно развлечений и шопинга постепенно сходит на нет. ТРЦ превращаются в центры потребительских услуг. Посетители должны иметь возможность найти в них еду, бутики, развлечения, и, конечно, определенный спектр услуг. Это могут быть визовые центры – прекрасно, что сейчас это уже неактуально – отделения банков, нотариусы, химчистки и прочие сервисные службы, которые предоставляют услуги разного характера.

Что из этого перечня вы уже предлагаете?

– В Lavina Mall уже представлены, к примеру, три туроператора – они довольны результатами своей работы. Есть химчистки и аптеки. Будет отделение банка – сейчас оно на стадии ремонта. Мы стремимся создать пространство, в котором можно найти все необходимое.

Как вы оцениваете взаимоотношения с соседями?

– Уважительные профессиональные отношения с соседними торговыми площадками – важная составляющая успеха. С «Эпицентром» мы не соединены общей галереей. С «Ашаном» – соединены. Сейчас мы наблюдаем симбиоз. Наши посетители идут в «Ашан», а их клиенты, которым не чужды развлечения и кино, идут к нам.

Мы понимаем, что разделить потоки между тремя ТРЦ невозможно. Кроме того, в этом нет смысла. К примеру, у нас есть собственная парковка на 2500 мест, которая находится за зданием. Мы столкнулись с тем, что люди, которые приезжают в «Ашан» и «Эпицентр», оставляют машины и на нашей парковке. Научить эти потоки пользоваться определенными паркингами или разделить их не представляется возможным. Хотя мы принимали ряд организационных мер: развешивали борды, раздавали флаеры, публиковали информацию в социальных сетях. Наблюдаем положительную динамику. Наш паркинг активно заполняется: в выходные дни – на 60-70%. После 12 часов найти удобное место довольно сложно.

Lavina Mall

Вы отслеживаете географию своих посетителей? Насколько она совпадает с озвученной в концепции?

– География гостей Lavina Mall обширна: это и посетители из близлежащих районов, из центра города, пригорода. Мы изучаем потоки посетителей, стараемся их стимулировать. Уже запустили три бесплатные маршрутки от станций метро «Минская», «Сырец» «Академгородок». По результатам маркетинговых исследований запустим еще два маршрута – следите за новостями.

На старте работы были проблемы с мобильной связью на территории ТРЦ. Как решили эту проблему?

– Мы активно работаем над решением этого вопроса. Два мобильных оператора – «Водафон Украина» и «Киевстар» – уже установили свои базовые станции. Еще два оператора монтируют их. Совсем скоро посетители Lavina Mall смогут комфортно общаться на территории всего ТРЦ.

Какими инновациями планируете упростить навигацию в вашем центре?

– Пока проводили небольшую реконцепцию зон торгового центра, приостановили эту работу. Но со следующей пятницы уже будут установлены интерактивные навигационные панели на всех входных группах. Они будут отражать нахождение человека, перечень магазинов, сервисов, актуальные скидки и акции. Теперь не нужно блуждать по огромной территории в бесконечных поисках — стоит только подойти к панели и выбрать нужный путь.

Когда планируете старт работы второй очереди ТРЦ Lavina Mall?

– Пока точные сроки старта второй очереди назвать не могу. Мы сейчас работаем над заполнением первой очереди, над выходом на эффективные операционные показатели. Качество работы – в приоритете. Поэтому к открытию новых площадей мы относимся очень ответственно.

Все надеются, что там будет большой знаковый международный оператор уровня H&M…

Любой торговый центр заинтересован, чтобы в его стенах был представлен крупный международный бренд, который ранее не работал в Украине. Но говорить о конкретных брендах как спасении торгового центра считаю неправильным. Торговый центр должен развиваться именно в тех условиях, которые существуют. Будет что-то лучше – супер, мы готовы и к лучшему! Но торговый центр должен работать на высшем уровне всегда.

Беседовала Оксана Гришина


Читати інші статті

25.07.2018
Property Times разбирался, как, зачем и с каким эффектом ТРЦ меняют свой внешний и внутренний облик
детальніше
01.06.2018
В рамках Shopping Centers Forum & Awards 2018 были названы лучшие торговые центры Украины — лауреаты определились в 12 номинациях
детальніше