Property Times Торговельна нерухомість

Війна кардинально змінила економічну карту України. Поки центральні та східні регіони адаптуються до нових реалій, західні області переживають справжній бум розвитку. Особливо яскраво це проявляється в Закарпатті, де Ужгород за три роки війни перетворився з тихого прикордонного міста на один із найдинамічніших торговельних центрів країни.

Масштабна внутрішня міграція, релокація бізнесу та зростання купівельної спроможності створили унікальні умови для розвитку роздрібної торгівлі. Сьогодні Ужгород демонструє феномен, який здавався неможливим у воєнний час: активне торговельне будівництво, приплив міжнародних брендів та формування нової споживчої культури.
Property Times разом з Володимиром Чекаловим, генеральним директором Urban-X розбирався, як війна трансформувала Закарпаття в новий центр тяжіння української торгівлі, які гравці формують цей ринок та що це означає для майбутнього розвитку регіону.

Внутрішня міграція та демографічний вибух: як війна трансформувала Закарпаття

З початком повномасштабної війни Україна пережила одну з найбільших хвиль внутрішньої міграції. Закарпаття, особливо Ужгород, стало одним з головних пунктів призначення для десятків тисяч переселенців зі сходу та півдня. Віддаленість від бойових дій, близькість до ЄС, комфортний клімат і міська інфраструктура зробили регіон привабливим для тимчасового і постійного проживання.

Населення Ужгорода з довоєнних 115 тис. осіб у пікові моменти 2022 року зростало до 230 тис. Станом на 2025 рік чисельність стабілізувалася на рівні близько 160 тис. осіб — на 40–50 тис. більше, ніж до війни.

Серед новоприбулих переважають активні, працездатні люди, сім’ї з дітьми та середнім і вищим за середній рівнем доходу. Багато з них вже інтегрувалися — придбали житло, відкрили бізнес або працевлаштувалися.

Ці зміни супроводжуються релокацією понад 300 підприємств до Закарпаття в межах державної програми. Це посилило економіку регіону і закріпило тут висококваліфіковані кадри. Близькість до Словаччини, Угорщини та Румунії відкрила прямі логістичні канали для експорту.

Таким чином, Ужгород переживає не короткочасне зростання, а стійке зміщення населення й економічної активності, що вже змінює споживчий ландшафт, інфраструктурні потреби та ринок комерційної нерухомості.

Нова економіка споживання: як змінилася торгівля в Ужгороді

Зростання населення та приплив платоспроможної аудиторії спричинили зрушення в моделі споживання. Ужгород із затишного провінційного міста з обмеженим вибором ритейл-операторів стрімко перетворюється на вузлову торгову точку західного регіону. Середній споживач став вибагливішим, а середній чек — вищим. Це вже не туристичне місто вихідного дня, а динамічний центр споживання зі стабільним попитом 24/7.

Портрет споживача та середній чек

Сьогодні основна аудиторія торгових центрів — жінки віком від 25 до 45 років, переважно з дітьми, з сімейним або корпоративним бюджетом. Типове відвідування ТРЦ супроводжується комплексними покупками: продукти, одяг, побутові та дитячі товари, кафе, розваги. 

Середній чек на одного відвідувача торгово-розважального центру становить від 1000 до 1100 грн, що перевищує середній рівень по Україні. Піковими днями залишаються вихідні, проте суттєво зріс трафік у будні — завдяки новим робочим місцям, гнучким графікам та збільшенню кількості фрилансерів і малого бізнесу. 

Найбільшим попитом користуються:

• fashion-сегмент середнього та середнього мінус рівня;
• гастрономія (кафе, фудкорти, ресторани);
• дитячі товари та послуги;
• аптеки, побутовий сервіс, супермаркети.

Ринок оренди: від перегрітого попиту до дефіциту якісних площ

Попит на торгову нерухомість в Ужгороді наразі стабільно високий. Найуспішніші об’єкти демонструють рівень вакантності менше 3% — що для рітейлу означає фактично повну заповненість. 

Орендарі активно конкурують за приміщення в локаціях з високим пішохідним і транспортним трафіком. Особливо затребувані площі від 50 до 300 кв. м — оптимальний формат для fashion, гастрономії та аптечного бізнесу.

 Динаміка орендних ставок:

 Центральні вулиці Ужгорода (high street):

• $15–50/кв. м/місяць залежно від площі та трафіку;
• зростання ставок — у 1,5–2,5 раза порівняно з довоєнними ($10–25/кв. м).

Торгово-розважальні центри:

• якірні орендарі — $10–25/кв. м;
• розважальні зони — $5–8/кв. м;
• fashion сегмент— $20–50/кв. м.

Спальні райони та нові масиви:

• $10–20/кв. м, особливо в зонах нового житлового будівництва або на старті проєктів.

Аналіз орендної математики підтверджує: нинішній ринок орієнтований на сегменти з високою обіговістю та стабільним попитом. В таких умовах власники комерційної нерухомості переходять до моделі відбору орендарів не лише за платоспроможністю, а й за синергією з загальною концепцією об’єкта, що робить девелопмент стратегічно важливим.

Девелопмент у фокусі: Ужгород будує майбутнє

Попри воєнний стан, Закарпаття стало винятком на карті України — тут девелопмент не зупинився, а навпаки, набрав обертів. Ужгород демонструє унікальну для країни ситуацію: при загальному зниженні темпів будівництва в інших регіонах, у місті активно розвиваються нові житлові квартали та комерційні об’єкти. 

Ключовим чинником є те, що тут формується нова модель торгових зон — орієнтована не лише на центр, а й на активні житлові масиви, особливо на лівому березі річці Уж.

Ключові об’єкти торгової нерухомості Ужгорода

 Відкрито за час війни:

ТРЦ Pannonia (GLA 4 440 кв. м) — перший торговий центр, відкритий з початку війни.

ТЦ «Білочка» (GBA 10 000 кв. м, GLA 8 000 кв. м).

Найближче відкриття:

ТЦ GrushevSky (GLA 3 000 кв. м, GBA 4 000 кв. м). Відкриття заплановане на 26 липня 2025 року.

 На стадії активного будівництва:

ТРЦ Nestoria Plaza — найбільший регіональний проєкт (GBA 32 000 кв. м, GLA 20 100 кв. м) — ступінь готовності: 50%, введення в експлуатацію: 4 кв. 2026 року.

ТЦ Trade Plaza (GLA:1 900 кв.м), на завершальному етапі будівництва.

«Довгобуди»:

ТРЦ «Україна» (GLA 11 710 кв. м) — строки відкриття неодноразово переносилися, роботи ведуться повільно.

ТРЦ KORONA (GLA 10 500 кв. м) — строки відкриття неодноразово переносилися, роботи ведуться повільно.

На етапі котловану або концепції:

Residents Mall (GLA 10 000 кв. м) — стадія земляних робіт та фундаментів.

RiverVille Mall (GLA 13 000 кв. м) — будівельні роботи не розпочаті

• Plaza Nova (с. Оноківці) (GBA 20 255 кв. м, GLA 16 795 кв. м) — будівельні роботи не розпочаті;
• Retail Park (с. Оноківці) (GBA 20 982 кв. м, GLA 20 040 кв. м) — концепцію розроблено, будівництво не розпочато. 

Географія зміщується: як змінюється карта ритейлу

Якщо раніше вся торгова активність концентрувалася в історичному центрі, то в умовах дефіциту площ та зростання нових житлових масивів, нова вісь тяжіння формується у лівобережній частині міста:

• вул. Баб’яка, вул. Легоцького, Слов’янська набережна — зони з розвиненою логістикою та транспортною інфраструктурою;
• Новий масив, Боздош — осередки приросту населення та будівництва.

Нова хвиля ритейлу в Ужгороді: як війна змінила комерційну карту міста

З початком війни Ужгород став не лише безпечним прихистком для сотень тисяч українців, а й новою точкою тяжіння для роздрібних мереж. Місто швидко трансформується у стратегічний хаб Західної України, що не залишилося поза увагою великих гравців ринку. Один за одним сюди заходять бренди, які раніше були присутні лише в Києві та інших мегаполісах.

Ужгород більше не просто реагує на зростання населення — він активно формує новий ритейл-ландшафт. Сюди приходять як міжнародні оператори, що бачать перспективу в європейській логістиці та транскордонному потенціалі, так і локальні формати, які адаптуються до змінених споживчих звичок та зростаючого платоспроможного попиту.

Гастрономія та фастфуд: репутація і масштаби

• McDonald’s — уже присутній у регіоні; під час повномасштабної війни відкрив свою першу точку в області та наразі попередньо планує запуск ще двох нових локацій.
• KFC — відкрив свою першу локацію в регіоні в умовах війни; планує не відставати від головного конкурента.
• «Черноморка», «Авокадо» — концепти з інших міст, які органічно вписалися в міське середовище.
• Pub House, Chili Pizza, «Хмарка» — приклади локального гастроуспіху з планами масштабування.

Fashion-ритейл: від масового до «мультилюкса»

• Sinsay — працює вже 3 магазини, готується ще 2 (динамічний middle сегмент).
• Crop, House — відкрили перші магазини, планують відкриття нових локацій.
• Symbol — мультибрендовий fashion люкс сегмента, відкрив перший магазин, планують відкриття з розширенням до 2 000 кв. м.
• LC Waikiki — утвердився в місті, йде на збільшення присутності.
• VOVK, «Андре Тан» — українська мода, яка впевнено конкурує.
• Reserved, Half Price, Worldbox, CCC, Goldi, Obnova — планують відкриття перших точок (як в Ужгороді, так і в Мукачево).

Товари для дому та декору: сегмент зростає разом із житлом

• Jysk — міжнародний бренд який присутній в регіоні та має плани з розширення та відкриття нових локацій (як в Ужгороді так і в Мукачево).
• Epicentr (споріднена категорія) — присутній у місті та відкриває нові локації.

Kids & Family: нова фаза дитячого сегмента

• «Антошка», «Чудо Острів» — вже присутні та планують відкриття в нових локаціях (як в Ужгороді, так і в Мукачево).
• «Будинок Іграшок» — готує перший вихід у місто.
• Libdrarium — розглядає відкриття в сегменті розвиваючих ігор та книг.
• Fly Kids, Papashon, «Країна Мрій» — планують свій вихід в регіон та відкриття яскравих центрів дитячих розваг. А поки національні оператори планують, місцеві підприємці освоюють цей сегмент, відкриваючі власні центри: PollyLand, Kids Klub.
• Multiplex — вже діє, під час повномасштабної війни відкрив свою першу точку в області та наразі попередньо планує ще запуск.

Спорт, здоров’я, краса: нова якість життя

• Sport Life — має плани з відкриття одного з найбільших фітнес-центрів у регіоні.
•  Аптечні мережі та салони краси — активне розширення в нові житлові масиви. На ринок вийшла мережа аптек «911».
• Серед beauty-брендів розширюють присутність локальні студії, nail-барів і мережі доглядової косметики, зокрема EVA, Prostor, «Аврора», «Копійочка», в регіон планує зайти новий оператор «Щодня».

Продуктовий ритейл і формати «біля дому»

• «Сільпо», «АТБ» — активно покривають зони нового житла, а також населені пункти в яких їх присутність актуальна.
• Alma, «Близенько», «Амбар», VAM, «Лечо» — борються за лояльність у районах крокової доступності на всьому Закарпатті.
• В Ужгороді відкрились перші магазини жорсткого дискаунтера «Дивоцін» та мережі «Пчілка маркет».
• Spar — міжнародний бренд, присутній через українських партнерів, також шукає додаткові локації.
• «Таврія-В» вийшла на ринок Закарпаття, частково поглинувши локального оператора Silverland, що дозволило їй швидко закріпитися в регіоні та розширити свою мережу. 

 Ключові ринкові тренди 

Зростання кількості нових ТРЦ та ритейл-парків

• Ужгород переживає один із найактивніших будівельних циклів на заході країни.
• На перший план виходить формат lifestyle і об’єктів, орієнтованих на сімейний шопінг і дозвілля.

  Посилення функціонального наповнення об’єктів

• Те, що давно стало нормою для міст-мільйонників, лише зараз починає реалізовуватись в Ужгороді. Навіть у відносно компактних проєктах девелопери доповнюють ритейл фітнес-клубами, салонами краси, дитячими зонами, гастроточками та мобільними форматами торгівлі.
• Модель «все під одним дахом» стає особливо актуальною у густонаселених районах — мешканці очікують максимум зручностей і сервісів поруч із домом. 

 Формування нових торговельних зон

• Акцент зміщується в бік лівобережжя — вул. Баб’яка, райони Боздош, Новий масив;
• Центр міста поступово трансформується: зберігає статус прогулянкової та ресторанної зони з бутиками та преміальним fashion, однак зростаюча конкуренція призводить до витіснення слабших гравців і коригування товарних груп. 

 Висновок 

Ужгород поступово змінюється — із компактного прикордонного міста він трансформується у перспективний центр споживчої активності всього західного регіону. Цей процес ще триває: багато ключових об’єктів ритейлу та девелопменту перебувають на етапі будівництва або підготовки, однак вектор розвитку вже чітко заданий. 

Нагадаємо, раніше  Property Times досліджував, як розвивається ритейл в різних регіонах України, спираючись на коментарі провідних експертів галузі. 

Фото надані Urban-X