Игорь Никонов о тенденциях и боли рынка недвижимости Киева

17.12.2019

 О ситуации, сложившейся на рынке столичной недвижимости, болевых точках и вариантах решения проблем Property Times пообщался с почетным президентом KAN Development Игорем Никоновым.

— Назовите пять самых больших сложностей строительного рынка Киева.

— Самая большая боль Киева — нерадивые девелоперы. К сожалению, очень многими моими коллегами движет только желание заработать деньги, выжать из каждой площадки максимальное количество метров. Ладно бы только желание получить от участка максимальное число квадратов — так еще и некрасивый проект, а это уже навсегда. К счастью, уже появляются некоторые игроки, которые готовы создавать качественные проекты, украшающие город.

Вторая сложность — агрессивная среда, псевдо-общественники, тысячи активистов, зарабатывающие деньги на проблемах, а не их решениях.

— То есть в Киеве две агрессивные среды — с одной стороны, алчные девелоперы, с другой псевдо-активисты?

— Да, с одной стороны, некомпетентная среда девелоперов. Я считаю, что они могли бы больше заработать, более тщательно прорабатывая свои проекты; не пытаться «пылесосить» рынок по самой низкой цене, а сделать что-то получше, пусть дороже, и предложить удобные механизмы для потребителя. А пока мы видим, как некоторые даже умудряются продавать ниже себестоимости, живя на обороте, не понимая, что этим загоняют себя в тупик и подвергают весь рынок опасности.

Агрессивная среда «активистов»: на этом зарабатывают все, кому не лень. Иногда складывается впечатление, что половине города нечем заняться, кроме протестов, ради денег или ради пиара, с желанием попасть в политику.

Третья проблема — бездействие правоохранительных органов касательно незаконных действий псевдо-активистов. Полиция должна посмотреть документы и, если обнаружено что-то незаконное — закрыть стройку, а если в если все в порядке — прекратить протесты.

Сегодняшняя ситуация, когда в ответ на любую реакцию девелопера на протест идет волна агрессии со стороны «общественности» — путь к анархии. Однако, после любой анархии приходит диктатура, это правило, подтвержденное историей неоднократно. И все анархисты, те, кто раскачивал лодку, попадают под каток диктатуры первыми.

Четвертый момент, который тормозит развитие — бессмысленные ограничения. Например, прибрежно-защитная линия — огромная проблема для Киева. Что у нас в сердце столицы, в самых красивых локациях у воды? Заброшенные пляжи, свалки мусора и отсутствие набережной.

И профессиональная боль — кадры. Я не устаю повторять: команду с улицы не соберешь, ее надо выращивать, это долгий процесс. Что касается повышения качества кадров среднего звена, то огромной проблемой является отсутствие законодательства, которое позволит сделать учебный центр, обучить человека и заключить с ним контракт хотя бы на три года.

— А если оценивать болезни Киева как города в целом?

— Эти моменты всем известны: дороги, мосты, метро, инженерная инфраструктура. Для приведения этой системы в порядок и развития нужны огромные деньги и поддержка города высшими чинами страны. Мое личное мнение — центральная государственная власть до сих пор до конца не понимает значения столицы, как она должна выглядеть и какие функции выполнять.

— То есть одна из проблем развития Киева связана именно со столичным статусом?

— Когда я работал в мэрии, то пытался донести на самом высоком уровне государства то, что Киев нельзя рассматривать как город, в котором мэр та или иная персона. Киев надо рассматривать как город, который может явиться катализатором инвестиционного бума в страну. Надо на примере Киева показать, что в Украине есть деньги и они эффективно работают, поэтому сюда есть смысл инвестировать. Мы должны создать мечту: Киев должен выглядеть таким, каким он стремится быть. Это, как следствие, потянет за собой мечту для всего государства.

— Это красиво звучит. Но назовите реперные точки, на которые будет крепиться эта мечта.

— Прежде всего Подольско-Воскресенский мост, Окружная дорога, метро и другие инфраструктурные проекты — атрибуты столицы. Второй пункт — не тянуть, а побыстрее найти эффективного собственника для промзон в центре города, типа «Большевика», других давно не работающих заводов. Сделать там современные индустриальные парки — если есть спрос, технологичные, экологичные или общественные и культурные пространства, жилье и так далее. Это наш огромный шанс — создать в центре столицы современные проекты, живые, активно развивающиеся. Наши девелоперы уже это умеют, порой даже лучше, чем в мире. Дайте возможность. Когда инфраструктура сделана, когда сетка метро увеличена вдвое-втрое и самое главное — появились круто сделанные десятки проектов — отношение к городу изменится. Ведь что отличает Монако или Лондон — каждое здание произведение искусства, на него интересно смотреть, независимо от того, какого оно года, 300 лет построено или в прошлом году, все разное и все удивляет, профессионально сделано. Лицо своей эпохи, лицо архитектора и лицо девелопера. Если таких «зданий с лицом» станет больше в Киеве, у инвестора и впечатление будет другое, он почувствует «запах денег», и как следствие примет решение инвестировать в Украину как таковую.

А пока непонимание центральной власти, что Киев нужно вместе отстраивать, что помощь в таких проектах — это не игра на повышение рейтинга конкретного мэра, а инвестиции в рейтинг и будущее всей страны — тормозит развитие страны. Чтобы уверить кого-то, что с нами можно работать, мы должны сделать крутую столицу.

— Какие еще первоочередные шаги необходимо сделать Киеву чтобы превратиться в крутую столицу?

— Потенциал у города огромный. Прежде всего надо привести в порядок центр. Но вместо стимулирования таких проектов мы получаем дополнительные ограничения. Расширение охранных зон Софии и Лавры — правильный шаг. Но огромная ошибка считать исторические ареалы циркулем. Ценностью может быть здание, улица. Я не говорю о памятниках архитектуры, но ул. Леси Украинки, Дружбы Народов — какую историческую сплошную застройку тут охраняют? Чиновник считает, что его главная функция произнести: «Я запрещаю», но самое печальное, что 99% людей на «я запретил» реагируют позитивно. Вы понимаете, что происходит? Мы сами себе пилим ветку, на которой сидим. Мы не даем самым активным предпринимателям сделать современный центр. Огромное количество инвесторов готовы вкладывать средства, хотят сделать крутое здание в интересном месте. На рынке недвижимости есть всего два стимула: получить деньги либо увековечить себя. Это абсолютно понятное и амбициозное восприятие действительности.

— Памятники истории и архитектуры – очень болезненный для Киева вопрос.

— Необходим более практичный подход. В Киеве достаточно красивых зданий, отдельный пласт — разваливающиеся усадьбы. Почему разваливающиеся? Потому что нельзя прийти и приспособить 120-летнее здание под современные требования. Как это делается в мире? Историки определяют: фасад, общий объем необходимо сохранить, но внутри можно сделать то, что надо — технические помещения, лифты, инженерию. Ведь здание мало восстановить, оно должно функционировать. Ты берешь обязательства его делать открытым, но приспосабливаешь под функцию, востребованную рынком — офисы, жилье, гостиница. Но в Украине все говорят: нет, только реставрация, никаких новых функций, а не дай бог кто разрешил — сразу прокуратура и другие правоохранительных органы.

— Нужно ли городу привлекать иностранных архитекторов, есть ли шанс увидеть в столице вау-архитектуру?

— Безусловно надо привлекать именитых архитекторов. Потому что композиционно наши специалисты пока немножко проигрывают. Нужно концептуальное новшество, новый взгляд. Главная проблема — украинский рынок пока не готов платить по западным меркам.

— Насколько помню, у ZAKHA доходило до 10% стоимости проекта. Какова доля гонорара у наших архитекторов? Повысилась ли с 3%, на котором долгое время держалась?

— 10% украинский рынок платить не готов. И 6% не готов. Но рост уже есть. Мы платим уже около 4%. Но надо понимать, что включает на западе 6–10%. Если в Германии архитектор берет проект, то он его ведет ежедневно, до сдачи в эксплуатацию. Если наш именитый архитектор готов сосредоточиться на одном проекте, а не на двадцати, как сейчас, и с раннего утра будет на проекте — я не буду набирать дополнительных сотрудников и буду платить ему больше.

— При каких условиях и где у нас появятся такие проекты?

— Шансы большие. Люди начнут чуть больше зарабатывать, повысится цена на недвижимость и запрос на яркие проекты.

Как только у девелопера будет площадка в каком-то классном месте — конечно, он пригласит именитых архитекторов.

— Давайте пофантазируем по известным местам в центре, где хотелось бы видеть яркий проект. Например, Львовская площадь, на месте самого знаменитого долгостроя.

— Так вы его не уберете, потому что он на балансе института Карпенко-Карого. Нужна политическая воля: сказать, что здание надо снести, а пока институт говорит: у меня денег нет, но никому здание и площадку не отдадим.

— Крещатик рядом с Европейской площадью, площадка «Грааль»?

— Хорошая площадка, и проект предлагался неплохой. Но там ТУ было на 150 метров, а сейчас 27. За участок заплачено десятки миллионов долларов, а экономика проекта упала более чем впятеро. Да, безусловно, в этом месте должна быть доминанта, не 300 метров, но хотя бы 100. Опять же, нельзя воспринимать высотность как негатив. Это не синонимы. Почему Дубаи или Нью-Йорком все восхищаются, а для Киева высотка однозначно неприемлема везде? Да, рядом с Лаврой нельзя строить высотку, чтобы не портила вид, но город ведь большой!

— Как советник мэра расскажите, есть ли у города понимание, что делать с устаревшим жилым фондом?

— У города не может быть понимания, что делать до тех пор, пока не будет рынка. А как только появится рынок — город должен лишь следить за выполнением правил. А правило одно: как только 75% жильцов хрущевки или панельки решают, что готовы переехать — начинается редевелопмент. Пока этой законодательной нормы нет, движения не будет. Увы, просто договариваться у нас не привыкли. Посмотрите: на Горбачихе, например, там, где должен идти мост, остались 30 дачников, которые говорят — мы не ходим уезжать, мы делаем тут заказник, тут затапливаемые территории и живут особо ценные жуки. И вопрос стоит, моста нет, инфраструктуры нет, Троещина погибает от заторов.

— Если центральные власти продолжат игнорировать проблемы развития города, хватит ли у местных властей ресурсов?

— Нет, не хватит. Да, можно было бы бросить все средства и достроить мост, но деньги нужны везде — и на дворы, и на социалку, и на ремонты мелкие. И метро надо делать.

— Ранее на решение части этих проблем шло и паевое участие. Как вы относитесь к его отмене?

— С точки зрения девелопера сегодняшнего дня, отменить паевое, конечно, стоило. С точки зрения девелопера завтрашнего дня и человека, который работал первым замом мэра и знает, как работает бюджетная кухня столицы, — конечно, нет. Авторами закона двигало благое намерение «мы уберем коррупцию». Я, честно говоря, не сталкивался с этой коррупцией, но проблема в другом. Я строил в рамках реализации проектов огромное количество сетей — канализацию, ливневки, водопровод, электричество, теплосети — в счет паевых и передавал их городу, и бизнес мой это выдерживал. Теперь, если я строю на Нивках, а мне надо на Виноградаре переложить участок канализации, то я это делать не буду — зачем она нужна, если техусловиями для моего участка она конкретно не прописана? Следовательно, этого делать сейчас не будет никто. И через два три года девелопер придет за техусловиями — их выдадут, но воплотить эти требования будет стоить столько, что экономически проект станет бессмысленным.

— Но как эти вопросы решались до ввода практики паевого участия, как решаются в других странах?

— За счет государства и города, в бюджете закладываются средства на эти задачи.

— Сейчас возможность такая есть?

— Откуда? Тем более, что сети и переданы монополистам именно по причине отсутствия средств на обновление сетей.

— Как заинтересовать монополистов выполнять свои обязательства по обновлению сетей?

— Монополисты заинтересованы лишь в одном случае — если в тариф вписана сумма на обновление сетей. Если тариф стимулирующий — они будут делать ремонт. Поэтому, к сожалению, я ожидаю, что в ближайшие годы с точки зрения обновления инженерной инфраструктуры ситуация ухудшится.

— Социальная инфраструктура дореволюционного Киева создавалась не только за счет строительного бизнеса. Не считаете ли вы, что и сейчас любой бизнес государство должно стимулировать участвовать в таких проектах?

— Простыми лозунгами мы никогда ничего не решим. Если в Америке есть меценатство, то у бизнеса налоги на эту величину уменьшают. Социальные проекты государство может делать и само, но зная эффективность государственного и частного, приоритетность для будущего я оцениваю 1:100, частники гораздо лучше будут делать. И мы такие примеры уже видим. Для бизнеса на старте социальные проекты невозможны, но на определенном этапе развития это не просто необходимо, а просто приятно. Все хотят, чтобы о них осталась хорошая память, след в истории и социальные длинные проекты — самый лучший способ.

— Кроме отмены паевого, по вашему мнению, какие из принятых новым парламентом строительных новел наиболее повлияют на развитие рынка? Параметрический метод? Единая система управления строительными проектами?

— Нынешняя система строительных норм такова, что вообще сложно делать все по букве закона. Дайте мне любой проект, и я найду в ДБН и правилах, почему его нельзя реализовывать. И, честно говоря, в той или иной мере так и во всем мире. Любой проект — это поиск компромиссов, когда одно выполнение одного требования компенсируется за счет небольшого отступа от другого. Главное — чтобы проект был безопасным и «работающим». Поэтому я немного опасаюсь, что перевод такого разбалансированного свода правил в электронный вид с ответами да/нет приведет к оцепенению рынка.

Но в целом электронная система в строительстве и электронный кабинет застройщика — хорошая тема. Я считаю, что взаимоотношения специалист-государство должны быть полностью диджитализированы.

— Как минимизировать возможность афер в жилищном строительстве?

— Необходима идентификация девелоперов, их личная гарантия. Средства в проект можно привлекать через уполномоченные банки, которые гарантируют, что полученные деньги тратятся исключительно на проект, и прибыль невозможно забрать, пока объект не сдан в эксплуатацию.

— Ваша оценка предложения ввести реестр новостроек как механизм борьбы с аферами?

— Проект меняется очень сильно во время реализации и в 90% в лучшую сторону. У меня есть мечта: сделать проект и воплотить его точка в точку по готовой документации. Еще ни разу не получилось даже на 50%. Девелопмент — это постоянное усовершенствование. Люди, покупающие квартиры, всегда хотят быть в тренде, и мы идем навстречу. А так получится, что я зажат в рамки и никуда не могу двинуться. Это не совсем правильно.

— У нас участились случаи отмены через суд градостроительной и разрешительной документации — от ДПТ вплоть до решений местных советов о выделении земли.

— Мое мнение: если кто-то дал «левое» разрешение на строительство, несправедливое, то даже в этом случае государство не может его отменять.

Это очень важный момент. Раньше я мог разрешение на строительство использовать как залог в банке, а сегодня банки отказываются кредитовать, ведь эта «бумага» ничего не стоит, ее могут отменить даже не через суд в любой момент.

Я часто привожу пример: в XVI веке в Чехии построили здание в красных линиях, просто на площади дом, когда это произошло, разобрались, всех виновных чиновников, которые давали разрешения, повесили, но дом остался и стоит до сих пор. Вот эта неизбежность личного наказания чиновников и при этом уважение к проекту и собственности — меняет рынок. В следующий раз чиновники подумают, стоит ли рисковать. А сегодня как: чиновник выдал, получил взятку, через суд отменили, а с него как с гуся вода.

— Ситуация с Укрбудом — как она отразится на рынке недвижимости?

— С точки зрения реальных проблем, как ни цинично это звучит, проблемы только у тех, кто купил у Укрбуда. Что такое кризис? Это мгновенная потеря веры в будущее. Если ситуация вызовет такие настроения — будут проблемы у всех. Но, по-моему, и город, и государство прикладывают достаточно много усилий, чтобы этот вопрос решить максимально оперативно и конструктивно.

— Но какие настроения на рынке сейчас?

— У нас на проектах все движется очень динамично, к нам стали еще больше идти. Сейчас развиваем 4 больших проекта — «Комфорт Таун», «Файна Таун», ЖК Respublika, UNIT.Home, все хорошо продаются, и мы постоянно работаем в направлении их улучшения согласно запросам времени. На будущее есть наметки новых проектов, но я не готов пока о них говорить.

— Комплексная застройка решает частично социальные задачи, но не превращаются ли такие проекты в гетто наоборот? Как вы решаете вопрос дисбаланса между устаревшей застройкой и вашими проектами? 

— Мы не можем отказываться от закрытой территории, это вопрос безопасности и комфорта. Но для людей, живущих в соседних домах вход на территорию комплекса свободный, и это уже работает в «Файна Таун». Жители получают в пользование всю инфраструктуру: от детских и спортивных площадок до магазинов с кафе и детских садов. При этом комплексная застройка повышает не только качество окружающей среды и стандарты жизни, но и буквально ее стоимость. Квартиры в домах рядом с «Файна Таун» возросли в цене, как только был построен рядом новый район. К тому же мы взяли на себя ремонт, термосанацию этих зданий, благоустройство придомовой территории. И самое главное — если удачный проект, то жители могут собраться и обратиться к девелоперу — дайте нам современное жилье взамен на территорию, которую занимает их дом. Пока таких моментов не было, но я официально заявляю, что готов на этот шаг.

— Строительство школ и садиков КАН начинал как имиджевый проект.

— Сейчас они самоокупаемые, очередь стоит. Мы видим запрос от общества, люди готовы вкладывать средства в образование своих детей, понимая ценность качественного образования. И мы этому очень рады. В январе 2020 года заложим камень еще одной новой школы на Нивках.

— А озвученный вами медицинский проект? 

— Мы оцениваем инвестиции в 50 млн долларов. Проект готов, участок есть, мы ищем соинвестора, но пока нет страховой медицины — его нет смысла начинать.

— Повышается ли запрос потенциальных покупателей жилья на инновационные и экологические решения?

— Безусловно, оба эти направления в тренде. UNIT.Home мы строим согласно требованиям зеленого стандарта BREEAM (впервые в Украине). В новых проектах внедряем сортировку мусора, солнечные панели, тепловые насосы, сделали смарт-улицу в «Файна Таун», везде ставим электрозаправки. И вообще в своих проектах пропагандируем идею нулевого километра и жизнь без автомобиля.

Жители наших комплексов могут через приложение общаться со всеми: управляющей компанией, заказывать любые сервисы, оплачивать счета. Значительные средства вкладываем в безопасность, понимая, насколько сегодня важен этот вопрос. Последнюю мы также связали с приложением, большая часть функций является базовой для жителей.

— Финал года для вас урожайный на награды. Что для вас участие в конкурсах?

— Да, наш проект «Комфорт Таун» победил в категории «Лучшее использование цвета» в WAF 2019, Гимназия А+ в 32 конкурсе World Architecture Community Awards в номинации WA Realised Award: Projects that are actually built — это очень серьезные международные конкурсы, ЖК Respublika признан лучшим жилым комплексом года на Пятой ежегодной премии в сфере недвижимости стран Восточной Европы — EE Real Estate Project Awards. Также мы получили сразу 4 награды от Конфедерации строителей Украины Ibuild за «Тетрис Холл», Academy Ecoland А+, ЖК Respublika и были признаны Девелопером года.

Эти награды очень важны для нашего коллектива. Быть причастным к хорошему проекту дорогого стоит. Если ты хочешь, чтобы твоя команда работала эффективно — твои проекты должны быть крутыми и узнаваемыми.

Беседовала Оксана Гришина


Читать другие статьи

05.10.2018
О решении выйти на высококонкурентный рынок именно сейчас, о его «экосистеме», «перекосах» спроса и предложения и пр. в интервью Property Times рассказал Рамиль...
подробнее
15.05.2018
Ирина Скороходова делится с читателями Property Times своим опытом в реализации крупных проектов и работы с инвесторам
подробнее