Законопроєкт №5655: яких доопрацювань потребує та що врешті отримає ринок. Думки експертів

17.11.2021

Суперечки навколо законопроєкту №5655 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності» не вщухають. 16 листопада Архітектурна спільнота провела всеукраїнську акцію, щоб заявити свій протест щодо законопроєкту №5655.

Що закладено в цей документ розробниками, чому він викликає запеклий опір архітектурної спільноти та яких доопрацювань потребує? Property Times публікує точки зору розробників, професійного середовища та представників бізнесу, що беруть участь у дискусії.

Олена Шуляк,
народна депутатка, голова партії «Слуга народу»

Всі ґрунтовні законопроекти (особливо ті, що мають на меті реформувати галузь) потребують доопрацювання між першим і другим читанням. Це абсолютно нормальна і правильна практика, і наш №5655 про реформу містобудування — не виняток. Після того, як парламент підтримав документ у першому читанні, ми отримали понад 2 тис. правок, які опрацьовуємо вже не перший місяць. До цього процесу долучені депутати, представники Кабміну, будівельної сфери та ринку, експерти та, навіть, НАЗК. Все для того, щоб до другого читання напрацювати якомога якісний законопроєкт, що справді революційно змінить державне регулювання у містобудуванні. Всі ми працюємо на базі підкомітету, засідання якого відбуваються раз-два на тиждень. Це скурпульозні обговорення, що подекуди можуть тривати добрих 4-5 годин.

Зокрема, суттєво доопрацьовані розділи законопроекту, присвячені державній реєстрації права на виконання підготовчих та будівельних робіт, правам, обов'язкам та відповідальності учасників будівництва (замовників, підрядників, проєктувальників, експертів тощо). Наразі опрацьовуємо пропозиції щодо удосконалення державного регулювання в сфері містобудівного контролю (включно з питаннями протидії самочинному будівництву, примусової перебудови чи знесення таких об’єктів), питанням державного містобудівного нагляду. Окремо звертаю увагу на зміни в частині взаємоузгодження законів містобудівної діяльності і законів у сфері культурної спадщини. Доповнюючи і впорядковуючи правки цієї теми ми дуже обережні, адже головна ціль — реальне збереження пам’яток, а не так, як це було донині «на папері». Ми не лише передбачаємо неможливість знищення чи пошкодження на таких об’єктах, а й дуже серйозні штрафи для тих, хто таки наважиться порушити закон. Також на вимогу архітекторів ми забрали з законопроєкту норму, що стосувалася розподілу майнових прав на об’єкти, збудовані за державні кошти. Права залишилися за архітекторами. Втім, це не означає, що на цьому дискусія вичерпана. Цей аспект також потрібно детально пропрацювати, щоб у майбутньому держава не витрачала гроші платники податків «на вітер». 

Після ухвалення закону про реформу містобудування Державна архітектурно-будівельна інспекція, чиновники-хабарники і сумнівні учасники ринку нарешті підуть в минуле через неможливість працювати «в темну». Натомість галузь перейде в цифровізовану, контрольовану, публічну і законну площини. Це буде якісно новий рівень, що пришвидшить і покращить реалізацію президентської програми «Велике будівництво», дозволить зберегти наші культурні пам’ятки, і водночас будувати зручне і енергоощадне житло тощо.

Нарешті ринок зможе користуватися «благами» цифровізації: без зайвого бюрократизму, затягування процесів і махінацій. Органи місцевого самоврядування отримають право жорстко контролювати забудови на своїх територіях і, за потреби, реагувати на порушення (включно з демонтажем незаконного будівництва без рішення суду). А ще буде підвищена кримінальна та адміністративна відповідальність для всіх учасників будівельного процесу, включаючи чиновників.

Простими словами: ринок нарешті матиме змогу працювати так, як у всьому світі: чесно, прозоро, якісно. Результати такої діяльності одразу ж буде видно. Мова про акуратні міста, висококласну інфраструктуру, безпечні та інклюзивні об’єкти, а згодом зможемо побачити і ріст економіки, і доступну іпотеку, і багато іншого.

Наталія Козловська,
заступник Міністра розвитку громад та територій України

Проєкт закону №5655 потребує доопрацювання, про це свідчать надані народними депутатами України 2779 поправок до цього проєкту Закону, і пропозиції, які надані експертним середовищем. Це є логічним, враховуючи масштаб запропонованих змін, адже запропоновано концептуально новий підхід до здійснення державного регулювання сфери містобудування.

Наразі працюємо дуже активно на базі профільного комітету Верховної Ради України щодо опрацювання відповідних пропозицій та підготовки проєкту Закону №5655 до другого читання. Слід зазначити, що робота ведеться плідна, до діалогу, крім Мінрегіону та народних депутатів, залучені представники професійного середовища.

Саме тому можна говорити, що наша спільна робота дозволить підготувати до другого читання дійсно якісний, збалансований законопроєкт, який врахує інтереси держави, органів місцевого самоврядування, професійного середовища та бізнесу, істотним чином змінить сферу містобудування, створить потужний імпульс для розвитку будівельної галузі.

Ринок в першу чергу отримає нові правила функціонування будівельної галузі, позбавлені корупційного елементу, та з мінімальною бюрократією, а саме:

- перехід від дозвільної процедури отримання права на виконання будівельних робіт до здійснення реєстрації такого права в Реєстрі будівельної діяльності;

- мінімізацію паперового документообігу між суб’єктами містобудування;

- цифровізацію процесів та реєстраційних процедур у будівництві;

- розмежування містобудівного контролю та державного містобудівного нагляду у сфері містобудівної діяльності з чітким розподілом визначених на рівні закону повноважень;

- посилення ролі органів місцевого самоврядування, зокрема, вони отримують значно розширені повноваження за контролем об’єктів будівництва, які будуються самочинно, а також наділяються повноваженнями щодо здійснення містобудівного контролю за об’єктами із значними наслідками (СС3);

- провадження господарської діяльності із здійснення містобудівного контролю юридичними особами (суб'єктами господарювання) незалежно від форми власності;

- автоматичне прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва:

на підставі акту готовності об’єкта до експлуатації, підписаного всіма відповідальними виконавцями та особою уповноваженою на здійснення державного містобудівного контролю;

за наявності у реєстрі будівельної діяльності відомостей про відсутність порушення за результатами містобудівного контролю.

Таким чином головне, що отримає будівельний ринок, — це прозорі умови для його функціонування. З мінімальним втручанням держави в процеси проєктування, отримання права на виконання будівельних робіт, прийняття в експлуатацію. Водночас така дерегуляції покладає на учасників процесу додаткову відповідальність, тож проєкт закону збалансує права та обов’язки всіх сторін, дозволить працювати всім прозоро у визначений законом спосіб.

Лев Парцхаладзе,
президент Конфедерації будівельників України

Новий реформаторський законопроєкт 5655 є у своєму роді революційним, адже містить абсолютно нову модель містобудівного контролю. В його основі три головні аспекти: цифровізація, передача функцій містобудівного контролю приватним особам та підвищена відповідальність для всіх учасників будівельного процесу, включаючи чиновників. І як у будь-якого реформаторського закону, в нього нелегка доля. 

Після першого читання в ньому було багато дискусійних питань, зокрема авторські права архітекторів на проєктну документацію за бюджетні кошти, створення Містобудівної палати. Але при підготовці документу до другого читання автори проєкту врахували позицію архітектурної спільноти і прибрали ці правки. Я дуже радий, що з боку депутатів є такий компроміс щодо архітекторів. Бо головне питання — зняти всі точки напруги, щоб така важлива для країни реформа дійшла до логічного завершення. 

Але й після прибрання спірних норм у законопроєкта є противники. Очевидно, що змін не хочуть ті, хто зацікавлений у старій системі, «схемах» і «потоках». 

Є нюанс, про який я не можу не сказати: не забувайте, що залишилася команда старих «рєшал», яким дуже не подобаються всі наші реформи. Тому тут треба чітко розмежувати конструктивний діалог навколо спірних питань та «вкидання» від зацікавлених залишити все як є. 

Відверто слабких сторін у цьому законопроєкті я не бачу. Він розроблявся з урахуванням найкращих світових практик та кейсів, які вже успішно реалізуються. Архітекторів зрозуміти можна і потрібно, тому тригерне питання щодо авторських прав й було прибране. Я вважаю, все сталося через збій у комунікаціях, потрібен був більш щільний та конструктивний діалог.

Основні переваги нової реформи — цифровізація та передача функцій контролю у приватні руки і під персональну відповідальність, на моє глибоке переконання унеможливлять в подальшому корупцію та бюрократію. Нагадаю, що у свій час поява приватних нотаріусів, БТІ, експертизи, виконавчої служби дуже розвантажила державу і усунула навіть саму можливість корупційної складової. Оскільки на зміну розмитій відповідальності комісії прийшла персональна відповідальність. І якщо цифровізація — це еволюційний прогрес, то роздержавлення функцій — це свідомий прояв політичної волі, за що хочеться подякувати депутатам.

Головне зараз зрозуміти, що будь-яка нова реформа не може бути відразу досконалою. Треба врахувати, що законопроєкт — це рамковий документ, в ньому закладаються принципи. А ось процес, коли видаватимуться постанови та накази Міністерства, дуже важливо контролювати. В цих документах будуть вкрай важливі деталі та формулювання, які треба якісно прописати.

Анна Кирій,
заступник голови Архітектурної Палати НСАУ

На мою думку, законопроєкт 5655 потребує не доопрацювань, а перепрацювань. Адже він не відповідає на суспільний запит та не розв’язує існуючих проблем. Він тільки полегшує життя забудовникам. І то, не всім, а лише обраним. Але термін «перепрацювання» чомусь не застосовують, тому обмежимося загальновживаним доопрацюванням. Вкотре нагадаю, що це не лише моя особиста думка чи думка професійної архітектурної спільноти. Відправити законопроєкт на доопрацювання наполягали зокрема Мінкульт та НАЗК. Яких саме доопрацювань? Суттєвих. В Україні нарешті має запрацювати система, де суспільство формує запит і слідкує за його реалізацією. Слідкує за допомогою влади, яку вони обрали на місцях. А бізнес та держава ці запити втілюють. І втілюють ефективно та прибутково — для бізнесу, для держави і для людей. Така собі win-win модель виходить. Але це складна і, водночас, важлива модель. А зі складністю і важливістю не хочуть працювати ті, хто має значні ресурси. Вони хочуть простих рішень і швидких результатів і саме в це інвестують свої ресурси. Навіть офіс з подібною назвою собі зробили.

Тільки простих рішень і простого результату в складних системах не буває і не може бути. І прибутків не буде, насправді. Скажу мовою бізнесу. Завеликою є ціна конфлікту. Ми спостерігаємо це на Квітах України, Дитячому Світі, тощо. І спостерігатимемо далі. Допоки парадигма забудовника не зміниться з «я все порішаю» на «як ми будемо спільно жити в цьому місті», законопроєкти на кшталт 5655 виникатимуть. І це дуже прикро. Треба ще раз назвати речі своїми іменами. 5655 — це не про реформу. Це — про всю владу і корупцію в Мінрегіоні та про приватний контроль для обраних забудовників. А люди що? — ходіть візуально моніторте, що там у вас будується по факту, і можете навіть поскаржитися, але за процедурою, яку вам дасть Мінрегіон, він же врешті-решт і прийме за вас рішення. На користь кого? Здогадайтеся. А архітектори що? — кресліть те, що вам скажуть, а не захочете — то знайдемо іншого, який накреслить і підпише, бо ж авторські майнові права у забудовника. Коротше, доопрацювати це неможливо. Це потрібно заново перепроєктувати, якщо ми все ще мріємо про якісний простір наших міст.

Щоб відповісти на питання — що врешті отримає ринок нерухомості від ухвалення цього законопроекту, потрібно розібратися, ринок — це хто? У ринку є багато учасників. Коли є значний дисбаланс в бік забудовника, тобто одного учасника ринку, насправді це зруйнує все. Весь ринок. Не буде ринку архітекторів — не буде хорошої архітектури. Не буде хорошої архітектури — не буде відповіді на суспільний запит. Не буде відповіді на суспільний запит — нерухомість не купуватимуть. Нерухомість не купуватимуть — забудовники збанкротують. Це проста діаграма циклічної причинності — основи системного мислення, якими чомусь не володіють наші ресурсотримачі та їхні ручні депутати. Якщо система не збалансована, а працює лише на підсилення — її розірве. Але логіка лобістів законопроєкту і їх замовників така: ми вижмемо максимум з наших міст і людей, а після нас хоч потоп, хай систему розірве. Нам ще довго потрібно йти в бік справді європейського мислення. Йти в бік реалізації ідеї, коли ти розбудовуєш свою країну, а не виймаєш з неї всі соки, щоб самому жити в Європі, де інші створили суспільство і міста тим шляхом складності, якого ви так сильно уникаєте.

P.S. Я знаю, що мої відповіді лежать в площині ідей і концепцій. Бо ця дискусія потребує ідей і концепцій. Адже ідеї та концепції не продумані, не проговорені і не усвідомлені усіма стейкхолдерами ринку. Це проблема. Коли за відсутності ідей та концепцій — прописують процедури. Якщо потрібно підтвердити мою думку конкретними положеннями з 5655, підручника з системного мислення або інклюзивності написання реформ чи ще з якихось джерел — я готова.

Іван Юнаков,
народний депутат, архітектор

Саме доопрацюванням законопроєкту 5655 зайняті зараз і автори законопроєкту, і міністерства, і громадськість, і архітектурна спільнота, зокрема НАЗК вже надало свої зауваження. Усі разом працюємо на базі підкомітету і готуємо документ до другого читання. На мою думку, основними питаннями, що потребують доопрацювання, є питання авторських прав архітекторів; питання здійснення державного містобудівного нагляду: хто і як буде його здійснювати; питання узгодження містобудівного та памʼяткоохоронного законодавства.

Поки фінального тексту законопроєкту до другого читання немає, тому, зараз, важко сказати, що конкретно отримає ринок нерухомості після його ухвалення. Але одна річ, з якою всі погоджуються, щодо якої ні в кого не виникає питань і яка точно буде передбачена законопроєктом — це максимальна цифровізація, максимальна відкритість документів і послуг у будівництві. Навіть проєктна документація на будь-який проєкт будівництва має бути публічною. Тобто, якщо вам у відділі продажу обіцяють басейн на даху, то ви можете не лише побачити його на гарних буклетах та рендерах на сайті ЖК, але й пересвідчитися в електронному реєстрі, чи справді все це передбачено проєктною документацією.

 

Олексій Коваль,
керівник проєктів Perfect Group

Законопроєкт 5655 є прогресивним, вводить цифровий контроль у сфері будівництва, а також здатен забезпечити функціонування дозвільних процедур за схожою схемою із провідними світовими економіками, як США, Нова Зеландія та інші. Зокрема, пропонується запровадити інститут приватних сертифікованих експертів, що будуть здійснювати архітектурний та будівельний контроль для більшості проєктів. В певних випадках забудовник навіть зможе обирати, який з органів проводитиме контроль. На відміну від старої системи з ДАБІ, коли діяла єдина структура-монополіст, такий підхід знижує корупційні ризики. При цьому обов’язків стане більше — наприклад, буде кримінальна відповідальність за порушення законодавства з боку замовників, підрядників або контролюючих структур.

Серед проблем, які існували — звуження авторських прав архітекторів на проєктах, що зводяться державним коштом. Тут одразу виникають декілька питань — дотримання початкового проєкту, а також розрахунку завантаженості для архітектурних бюро, що перемогли в тендері. Однак на сьогодні спірний момент вирішено, й архітекторська спільнота підтримує прийняття нового закону.

Сергій Пилипенко,
генеральний директор групи «Ковальська»

Будівельний ринок вже давно потребує реформ. Але виключно виважених і професіональних, у яких братимуть участь якомога більше представників сфери. Законопроєкт №5655 впроваджує цифрову систему містобудування та архітектурно-будівельного контролю, забезпечує прозорий процес оформлення дозвільних документів, що неодмінно стане драйвером індустрії. Водночас нам потрібно зрозуміти, що накопичені за багато років проблеми в системі містобудування не можуть мати половинчастих рішень. І тільки за умов відкритого процесу впровадження реформ, із залученням всіх стейкхолдерів ми можемо розраховувати на реальні зміни для ринку.

Ігор Ніконов,
засновник KAN Development

Я підтримую законопроєкт №5655 в частині лібералізації відносин у містобудівній сфері.

Передача функцій контролю у сфері містобудування уповноваженим юридичним особам є прогресивною нормою. З однієї сторони вона дозволяє створити прозорі умови контролю, з іншої — розвантажити роботу органів влади у цій сфери. Важливо зберегти баланс інтересів держави, органів місцевого самоврядування та інших учасників містобудівної діяльності, залишити контроль органів влади за використанням бюджетних коштів. 

Законопроєкт повинен врегулювати питання видачі дозволів та погоджень органами охорони культурної спадщини. Для цього необхідно встановити прозорі, однозначні правила для всіх і закріпити їх на рівні закону. 

Також ефективною ініціативою буде закріплення за органами місцевого самоврядування на рівні закону права на будівництво об’єктів соціально-культурного призначення (закладів освіти, медичних закладів, об’єктів культури та відпочинку) без витрачання коштів та часу на відведення землі та розробку містобудівної документації.