Property Times Інтерв'ю

Эпидемия COVID-19 коснулась абсолютно всех игроков на рынке недвижимости — дизайнерских и строительных компаний, поставщиков материалов, арендодателей и их клиентов. В новых условиях работы приходится не только спасать, но и менять бизнес. Основатель и СЕО сети бизнес-пространств Creative States Илья Кенигштейн рассказал в интервью Property Times, что ждет мировой и отечественный рынок real estate и к чему готовиться лендлордам.

— Как вы пережили первый этап карантина?

— Скажу сразу: перед лендлордами, у которых мы арендуем помещения, мы выполнили все требования договора. Безусловно, получить от управляющих БЦ дисконт на период карантина — было бы приятно нам как для бизнеса и долгосрочного партнерства. Но мы оплатили аренду в полном объеме.

Появился небольшой отток резидентов, но он незначителен. Еще в середине февраля мы предполагали, что может произойти нечто подобное. Команда подготовилась к изменениям и сделала упор на customer support (клиентскую поддержку, — ред.). Нашим резидентам мы предложили эксклюзивную услугу по обустройству рабочих мест дома. Оказалось, не у всех есть удобные для работы столы и кресла. Поэтому помогли клиентам перевезти в их квартиры мебель из офисов. По запросу компаний также развозили обеды от шеф-повара Creative States.

Стоимость арендной платы мы не меняли, но переформатировали распределение средств внутри проекта. За каждый доллар наши резиденты получают большой ассортимент удобств, фишек, мер безопасности и качественных продуктов. Благодаря нашей основной услуге — офис «под ключ», потребность в небольших пространствах выросла. Думаю, эффект отложенного спроса сохранится в ближайшие месяцы.

Для нас карантин, как и для любого бизнеса, сложный период. Но в целом это напряженное время мы пережили достойно.

— Как ведут себя резиденты в новых условиях: съезжают или держатся за арендуемые места?

— Порядка 7–10% клиентов весной решили съехать. На крупные компании, работающие на наших локациях, ограничения почти не повлияли. Не у всех есть техническая возможность работать вне офиса, к тому же присутствуют другие факторы, влияющие на продуктивность — дома дети, пожилые родители или домашние питомцы. Люди попросту могут отвлекаться. Большинство арендаторов продолжало платить за свои места, находясь дома.

— По вашим наблюдениям, сколько резидентов готовы вернуться после карантина в Creative States? Останутся ли люди на удаленке?

— Переполненных локаций мы не увидим. По моим прогнозам, в ближайшие пару месяцев порядка 70–80% работающих из дома резидентов вернутся назад. Одни компании останутся на ремоуте до конца июня, другие — планируют возобновить у нас работу уже до конца мая.

Люди будут приходить постепенно, небольшими группами.

Реалии таковы: пока есть диван и Netflix, работать дома неэффективно. Особенно это касается крупных компаний B2B-сегмента. Для продуктивной работы нужны не квадратные метры, а мотивация сотрудников и качество офисной инфраструктуры. Работники не станут счастливее от того, что продолжат сидеть в десяти квадратных метрах, пока шеф не сможет платить им зарплату.

— Какие дополнительные услуги и правила появились на локациях?

— Мы всегда славились своим чрезмерным вниманием к чистоте и дезинфекции. До официального объявления карантина на всех наших локациях уже были защитные маски, антисептики. Наш клининг, как мы его называем COVID Warriors, стал еще чаще проводить уборки и дезинфицировать пространства, особенно в местах общего пользования — кухни, туалеты, лаунж-зоны и конференц-румы. Мы также разработали собственные антисептики и брендированные маски, подарили их резидентам. Элементарные средства защиты стали изящным элементом стиля.

Кроме того, с наступлением карантина — установили тепловизоры. Температуру измеряем всем посетителям, неважно пришел человек по срочному делу на пять минут или является постоянным резидентом. Нам близка концепция Six Feet Office — «Правило шести футов» — новая норма социальной коммуникации в офисах, разработанная компанией Cushman & Wakefield. Сотрудникам нужно обеспечить безопасную дистанцию в 1,6-1,8 кв. м. Для этого мы расклеиваем по коридорам маршруты с советами, как избежать скопления людей. Сейчас установили системы аэрозольного обеззараживания верхней одежды резидентов. При входе на локацию каждый проходит сквозь специальную рамку, которая опыляет одежду гостей Creative States безопасным раствором на основе коллоидного серебра Argumin.

Все соответствующие изменения и правила безопасности мы внесли в House Rules и просим резидентов их придерживаться.

— Пришлось ли изменить концепцию локаций? Какие новые сервисы и форматы вы предлагаете резидентам?

— Мы постарались смягчить некоторые последствия карантина и предложили клиентам новые форматы. Первый — офис на день. Вы можете работать удаленно и при необходимости посетить нашу локацию для переговоров или брейншторминга всего на один день, не переплачивая за пустые стены, как в традиционном офисе.

Вторая новинка — офис по подписке. Бронируете дни для работы в одной из наших локаций и также экономите на аренде площадей. Мы понимаем, что сейчас компании начнут оптимизировать расходы, и в первую очередь это коснется контрактов с лендлордами. Чтобы уменьшить риски, бизнес перестанет вкладывать деньги в ремонты и содержание пространств. Соответственно, закончится эпоха долгосрочной аренды традиционных офисов. Клиенты ищут площадки для работы и креатива, где они могут получить все «здесь и сейчас»: начиная от технической поддержки и вкусной кухни от арендодателя, заканчивая комфортными, стильными офисами и выгодными условиями аренды. Мы идем навстречу и принимаем такие запросы в виде новых сервисов.

В разгар карантина родилась идея гибридного использования нашего формата в офисах потенциальных резидентов. Мы обратились к рестораторам и IT-сообществу с предложением переделать их пустующие помещения под локации Creative States и зарабатывать вместе. Все равно часть компаний раздумывают полностью или частично съехать со своих офисов, и мы поможем им не просто выжить, а сохранить стабильный доход. Для украинского бизнеса это особенно важно, в частности в сфере real estate. Мы получили большой отклик, обрабатываем заявки, и уже вскоре анонсируем локации в формате Creative States Versus.

— Как карантин повлиял на вашу дальнейшую стратегию развития?

— Изначально мы выбрали правильную бизнес-модель гибких офисных пространств. Я считаю, ближайшие пять-семь лет такая недвижимость будет востребована в Украине. Об этом говорят и мировые тенденции. Даже на уровне квази-офисных решений, когда организации пользуются кабинетами лишь несколько дней в неделю. Меньше будут востребованы ивенты, но это можно компенсировать другими серверными решениями. Например, срочной арендой переговорных комнат или офисами на день.

— Расскажите о новых и будущих локациях. Пришлось ли менять проекты на этапе реализации из-за сложившейся ситуации?

— В начале июня презентуем Creative State of Arsenal. Это крупнейшая площадка в нашей сети и в Украине в целом. На территории в 4 200 кв. м смогут работать 700 резидентов. В их распоряжении офисы, бизнес-сьюты, хот-дески с возможностью превратить их в фиксированные рабочие места. Мы продолжили традицию создания локаций в стиле американских городов и посвятили это пространство Новому Орлеану. Вторая площадка, в центре Днепра, площадью около 3500 кв. м и вместительностью на 600 человек, запускается также в июне. Интерьер Creative State of Dnipro создаст атмосферу Бостона, легендарного города финансов.

В связи с пандемией, мы учли «Правило шести футов» в расстановке рабочих столов и другой мебели, предусмотрели меры безопасности, которые успешно внедрены на наших первых двух локациях в Киеве.

Из долгосрочных планов — открыть еще две площадки в Киеве и одну в городе-миллионнике. Мы активно изучаем европейский рынок и ведем переговоры с иностранными партнерами. Надеемся в этом году запустить первую локацию Creative States вне Украины.

— Как пандемия повлияла на рынок? По какому сценарию будут развиваться офисы и коворкинги?

— После карантина рынок гибких офисов почувствует восстановление спроса достаточно быстро. В мире ужесточилась гостевая политика. Нас ждет будущее более открытых форматов внутри помещений, но закрытых снаружи. Это необходимо, чтобы лучше понимать аудиторию, качественно исследовать здоровье людей и своевременно реагировать на их потребности. В Creative States мы задумываемся отказаться от хот-десков и пойти в сторону фиксированных рабочих мест. Наш формат позволяет подстроиться под нужды каждого потенциального клиента, а расширение количества локаций — серьезное преимущество на рынке.

Офисы не вымрут, как динозавры. Наоборот — наконец-то превратятся в многофункциональные места для работы, коммуникации, творчества и досуга. Сегодня ездить в мегаполисе на лошади вместо автомобиля было бы странно и непрактично. То же самое можно сказать про долгосрочные контракты с лендлордами.

К такому сценарию должны адаптироваться управляющие коммерческой недвижимостью, но пока готовы не все. Лендлордам нужно создавать унифицированные дизайнерские решения, внедрять бесшовные технологии по сетевым задачам, понимать менталитет каждой компании и адаптировать свои предложения под возможности и потребности этих коллективов. Во время кризиса только тот, кто думает в первую очередь о качестве и стандартах продукта, быстрее всего окажется на плаву.

Подготовила Ольга Соловей