Property Times Інтерв'ю

На наших глазах происходит (пускай пока точечно) изменение рынка недвижимости: ЖК приобретают новый облик, требования к их концепции только растут. Не исключение, впрочем, и коммерческие объекты — новости о реконцепции и редизайне приходят одна за одной

О том, как архитектура помогает девелоперу не просто заработать, но создавать wow-проекты, как она меняет взгляды целых поколений, о технологии BIM в создании объектов, а также о наступлении IT в недвижимости и о самом важном в архитектурном проекте в интервью Property Times рассказал Юрий Удальцов, основатель и творческий руководитель архитектурной мастерской Baust Architects.

— С чего началась история вашей архитектурной мастерской?

— Все началось в 2006 году Меня очень беспокоило, что в общей массе на рынке представлена довольно плохая архитектура, когда я сравнивал с аналогами, которые видел за рубежом. Хотелось не просто выполнять задачи, но влиять на конечный результат. Одно дело нарисовать картинку, и совсем другое довести эту картинку до реализации. Мне хотелось, чтобы Киев менялся. Как я мог на это повлиять? — начать с себя, делать качественно свою работу. Уделять внимание мелочам, пробовать давать заказчику больше, чем он ожидает. Потом ко мне начали присоединяться единомышленники, собственно, с этого и началась компания Baust, сегодня нас уже 29 человек, и мы продолжаем расти.

— У заказчика есть свое видение проекта. Как повлиять на результат, когда есть сложившаяся концепция?

—Для заказчика самое важное это цифры, чистая математика, сколько он потратит, сколько заработает, как быстро окупятся инвестиции? В концепции нужно создать ценность для конечного покупателя. Это все нужно «упаковать» в красивую визуализацию, которая будет продавать. Архитектура — не просто коробка, это пространство, в которое она вписывается, дополняет его, это функционал объекта, планировки, ландшафт, инфраструктура и т.д. Все вместе это работает и формирует дополнительную ценность.

Я начал об этом говорить заказчикам: «давайте делать лучше, давайте пойдем на больший креатив, решим задачу по-другому». С простыми решениями резонанса не будет — банальных решений вокруг много, на этом заказчик не сможет заработать. Чтобы продукт купили, он должен быть лучшим в своем ценовом сегменте, он должен быть продуманным в мелочах. Покупатели все это видят, и сравнивая принимают решение. И потом: пространство формирует человека. Почему в Европе вырастают одни из лучших дизайнеров? Их окружает красивая архитектура, они впитывают эти пропорции еще с детства. А если архитектор не видел ничего лучше хрущевки? Архитектура не меняется в одночасье — это то, что формирует целое поколение. Понимая это, ты не можешь согласиться на посредственность, поэтому мы постоянно учимся правильно влиять на это, не вредить, а созидать и понемногу доносим это заказчикам.

Конечно, заказчик тоже должен быть смелым и прогрессивным. А не просто – «я хочу заработать денег и все». Меня очень радует, что сегодня все больше и больше появляется таких заказчиков. Вместе мы формируем комплексы, производящие wow-эффект.

— Видится, что конкуренция на рынке жилья в этом деле играет свою роль, изменения в новых проектах уже заметны?

— Конкуренция рождает новое. Когда есть здоровое соревнование, когда есть лучшее решение, тогда появляются лучшие проекты. Я вижу, что постепенно эта сфера меняется. Пока это, скорее, точечные вспышки, но лет через десять, надеюсь, на новый уровень выйдут и все проекты вокруг, и студенты-архитекторы, и мастерские, и заказчики. Банальные, скучные решения умрут. Я хочу, чтобы они уже исчезли.

Конкуренция очень жесткая сегодня, и она будет еще жестче. Те, кто перестроится, кто будет в десятке самых передовых творческих коллективов, с ними будут работать. Потому что рынок чувствует это, и покупатели уйдут от тех, кто им не интересен.

— Вы активно используете BIM-технологию. Что она привносит в процесс работы над архитектурой ЖК?

— BIM ускоряет работу и архитектора, и девелопера. По сути, мы моделируем здание на компьютере во всех деталях: архитектура, инженерия, конструктив. Сам процесс проектирования – это бесконечные изменения. Изменения требуют проработки и согласования, а это время. BIM за счет автоматизации упрощает эту работу и сокращает сроки ее выполнения. Любое изменение выполняется быстрее, потому что механическую работу и основные расчеты делает компьютер.

— И все же, для девелопера важнее «экономический» эффект. Где здесь выгода для застройщика?

— Экономия времени, а соответственно и денег, минимизация влияния «человеческого фактора». BIM ускоряет процесс работы, сокращая сроки. Условно, мы можем сделать проект не за два года, как раньше, а за два месяца.

— То есть приближает момент старта продаж?

—И старт строительных работ. Все видят будущий объект уже в объеме, при внесении любого изменения программа автоматически пересчитывает весь проект, или его часть, устраняются бесконечные пересчеты в ручном режиме. Минимизируется риск возможных ошибок.

— То есть уменьшить стоимость проекта?

— Именно. Многие просчеты программа выполняет самостоятельно. Автоматизация позволяет избежать дублирования работы, сведения в таблицы и т.п. Убирается мелкая механическая работа, больше времени остается на чистое творчество.

— Как другие участники работы над проектом интегрируются в систему BIM?

— В основном речь идет об инженерах, им мы передаем созданную нами модель, в ней они проектируют свои сети. Затем изменения вносятся, как в любой другой программе. Весь ход работ виден всем участникам процесса на объемной модели. В многоквартирном жилье не такая сложная инженерия, а вот в коммерческих объектах много вентиляции, сетей, и там этот процесс особенно показателен.

— Это та самая «интервенция IT в недвижимость»?

— На самом деле BIM— это только вершина айсберга. Сегодня все более актуальными становятся параметрические методы проектирования, когда архитектор не рисует, а создает алгоритм или программу, которая решает те или иные задачи. Во многих мировых проектных командах половина архитекторов, а половина — параметристов. Создается алгоритм, проектирующий за человека, причем, вы можете задать любые интересующие вас параметры: например, заложить опцию просчета самого экономичного решения. Компьютер выдает множество вариантов, нам остается лишь выбрать нужный.

Многие страны вводят BIM второго и третьего уровней, когда создается модель строительства, модель эксплуатации, подсчет финансов не в ручном, а в автоматическом режиме. Изменение геометрии BIM-модели здания влечет за собой изменения стоимости и сроков строительства. Все становится очень наглядным.

Думаю, в будущем искусственный интеллект сможет все сам спроектировать — это вообще идеальный вариант. Человек будет только вводить данные, а потом говорить – да или нет. Мало того, машина сможет обосновать свои варианты цифрами, потому что у нас проектирование, зачастую, сводится к «я думаю, надо сделать так». Или «я думаю, что это будет дорого».

— Как строится работа с застройщиком? Начнем с того, что у него есть участок…

— Сначала мы общаемся с ним, узнаем поближе о планах и намерениях. Смотрим, как эффективно использовать имеющуюся локацию, какие есть ограничения, какие имеются места притяжения. И начинаем использовать сильную сторону участка. Возьмем для примера градостроительную концепцию, в которую мы делали — ЖК Paradise Avenue (девелопер проекта — ZIM Capital group). Мы проанализировали участок, выявили ограничения и выяснили, что рядом пройдет вторая Окружная. Проработали этот вопрос с градостроителями, предложили оптимизацию развязки, оставив больше места под застройку.

Ограничения по участку

Затем выяснили, что на участке есть высохшие озера, вокруг растут деревья. Этот вопрос проработали с гидротехниками, восстановили озера, понизили уровень грунтовых вод, решили вопрос с отводом дождевых вод. Максимально сохраняем деревья и используем.

Природный потенциал участка

Вдоль озера запроектировали большой пешеходный бульвар; вместе с еще одним бульваром они сформировали жилые дворы.

Расположение жилых дворов вдоль зон отдыха

Разделяем потоки машин и пешеходов. Так, чтобы машины могли подъехать только с одной стороны, а с другой была только пешеходная зона, росли деревья, располагались детские и спортивные площадки. Оставляем проезд только для спецтехники.

Основная идея: дворы закрыты для движения автомобилей

Таким образом, у нас уже сформировалась структура дорог, зеленая зона для прогулок, продуманная структура велодорожек. Появились определенные пятна застройки (причем, максимальное количество квартир получили вид на парк).

Пешеходная зеленая зона

Все эти пятна «поднимаем», инсоляцию формируем таким образом, чтобы у нас каждая квартира получала достаточно солнечного света. Наконец, мы получили некий объем.

Формирование объема квартала

В местах, которые мы по подступам не можем задействовать, ставим ТРЦ, парковки и т.п. Все остальное отдаем под жилье, продумываем, где будут школы и садики. Для того, чтобы градостроительная концепция была целостная. И только после этого появляются фасады.

Образ комплекса

—В вашем примере ЖК комфорт-класса, то есть крутой проект — не удел премиум-сегмента?

— Подъезды к дому, зеленые зоны и инфраструктура, квартиры, базовая инженерия нужны и дорогим, и не дорогим ЖК. Тогда что отличает элит от не элита? Жилой комплекс элит может позволить себе более дорогие материалы, еще квартиры и входные холлы будут больше. Вот и все различия, если не брать во внимание локацию. На самом деле в эконом варианте для проектанта больше работы, потому что нужно выдумать как за минимальные деньги сделать красиво и удобно. И нужна честность в архитектуре. Зачастую именно в эконом-классе результат кардинально и далеко не в лучшую сторону отличается от визуализации. Когда на картинке выглядит красиво, но застройщик внезапно понимает, что это дорого, и отказывается от того или иного решения.

А если архитектор изначально честен, он оперирует тем, что есть у заказчика. Простые решения тоже можно связать красиво и удобно. Что, собственно, мы и делаем в эконом жилье.

— Все же, работа архитектора закладывается в цену квадрата…

— Это не те деньги, которые влияют на стоимость квартиры, зачатую на больших комплексах стоимость проектных решений это менее 3% от себестоимости строительства. В Украине очень недооценена подобная работа.   А как мы все знаем, дизайн очень стимулирует продажи, закладываемый в проект ЖК смысл тоже работает на это. Сегодня качественный, осмысленный архитектурный проект — must have. Продукт должен быть продуман, только после этого его можно продавать. Не важно, дешево или дорого: это уже дело стратегии.

Весь вопрос в том, чего хочет заказчик. Многие хотят сэкономить, но, как мы помним, скупой платит дважды.  Мне кажется, тут нужно не мерять дорого или дешево, а сопоставлять что девелопер и конечный покупатель получает за эти деньги.

— Что вы считаете самым важным в архитектурном проекте?

— Важно все!  Главное для архитектора — это целостный смысл проекта, соединить все таким образом воедино, чтобы это принесло пользу заказнику, покупателю квартиры, городу.  Как люди будут жить, куда будут смотреть, будут ли места, где они смогут отдыхать, смогут ли они подъехать и выгрузить мебель, будет ли место, чтобы припарковаться. На все эти вопросы у нас должны быть ответы. Очень важно, что люди будут потом думать о твоей работе. Будут вспоминать плохими словами проектантов или будут наслаждаться жизнью в этом жилом комплексе и будут рекомендовать другим. Это очень важно для меня.

Мы стараемся предложить инновационные вещи, которые имеют смысл. Всю нашу команду я вдохновляю так: они должны сами захотеть жить в проектируемом комплексе. Сам застройщик должен хотеть там жить! Для меня это высшая похвала, когда клиенты приходят и говорят – мы видели ваши работы, мы хотим с вами работать.

Источник фото: Baust Architects